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1、三亚市国有建设用地供应计划,（2011年）,二 0 一 一 年 三 月,成果汇报,三亚市国土环境资源局 海南大学,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,土地供应计划是指政府立足经济发展规律和国民经济社会发展规划的要求，依据土地利用总体规划和城市规划，从科学、合理用地的角度对区域未来一定时期内土地利用的开发和供应所作的定时、定量、定位、定序、定向的部署和安排。 经历了前期准备、专题研究、方案编制，现将成果汇报如下：,（一）准备阶段,（二）专题研究,（三）方案编制,（四）成果形成,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,三亚市国有建设用地供应计
2、划 （2011年）,汇报提纲,一、总则,三、用地供应的政策导向分析,四、用地供应计划预测分析,六、实施计划措施,二、面临形势分析,五、用地供应计划编制情况,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,一、总 则,目的建立国有建设用地供应体系，是优化土地供应，发挥土地政策参与宏观调控，促进土地资源高效配置，促进土地节约集约利用，促进产业结构升级优化，缓和土地供需矛盾，保障社会经济发展对建设用地的合理需求及耕地保护的实现，建立及完善供给引导需求机制的重要途径。,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,意义合
3、理有效的利用国有建设用地资源，促进经济发展： 1、加强对土地市场的宏观调控力度、严格控制土地供应总量；2、掌握全市各类建设用地需求，为科学决策提供依据； 3、调控土地市场自行运行的偏差； 4、确保城市市政基础设施、公益性项目和国家及省市重点项目的用地需求。,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,指导思想 以土地管理法等法律法规为依据，以三亚市土地利用总体规划（2006-2020）及其形成的主要规划调控指标为指导，遵循“理性发展、以人为本”的观念，围绕三亚市国民经济和社会发展目标，坚持节约集约用地原则，统筹区域、城乡和各业用地，优化土地利用结构与
4、布局，协调经济发展与生态保护的关系 。,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,编制原则 城乡统筹的原则 节约集约用地的原则 供需平衡的原则 有保有压的原则 范围 ：三亚市行政辖区内计划期供应的全部国有建设用地纳入本计划。,2000-2009年（557054），人口总量增加了17.26%。全市生产总值由33.53亿元增长到173.32亿元，人均GDP由8230元增加到35750元。工业总产值增加了2.71倍，旅游总收入由19.82亿元增加到103.77亿元。至2009年末，全市居民点用地4687公顷，人均用地84.14平方米/人。截止2009年全
5、市道路交通用地1269公顷，保障了全市货物周转及人员流动的交通需求。,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,二、面临的形势,1、基本形势,2、建设用地利用特点,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,（1）以旅游房地产为主导模式的用地效率需要提高：长期居住需求不足，房产空置率高，房价远远超出本地居民的购买能力 ，旅游房地产占用大量的优质土地资源，但对经济持续增长的贡献偏小 。 （2）现有土地开发利用管理模式亟需进一步完善：政府对土地参与宏观调控局面被动，土地的闲置浪费 。 （3）城乡居住用地布局需合理调整 ：城镇分布沿海密集、中北部稀疏 ，城市的中心性偏弱，难以带动区域协调发展 ，城
6、镇空间联系不够紧密，存在城业错位问题 。 （4）统筹区域土地利用利益格局正在形成。,3 、对土地利用需求特点,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,（1）国际旅游岛建设对三亚土地开发利用提出了更高要求 ：三亚市在海南建设国际旅游岛的战略地位是在海南独特的岛屿经济参与世界经济发展分工合作进程中逐步形成的。以旅游产业作为主导产业，并依托主导产业功能体系产生强大的国际客源聚集能力。建设的政策内涵主要实施入境免签、全面开放旅游业及相关产业、旅游零关税和扩大航海权等。这些政策的将直接带动现代服务的发展，改善经济结构，加快三亚市对外开放，提升国际化程度 。（2）加快区域发展亟需优化土地开发利用格局
7、。统筹安排各区域、各行业用地指标，引导土地利用方式和土地利用战略的转变，科学保障三亚市经济社会可持续发展的用地需求。,三 、国有建设用地供应政策导向评析,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,（1）国际旅游岛建设带来的机遇 ：中国经济持续向好，休闲度假时代已来临 ，国内高端购买力强劲，有力支撑三亚房地产业快速发展 。 （2）国际旅游岛建设对发展的挑战 ：房地产专项规划缺位 ，岛外依存度过高，空置现象严重 ，房价上涨过快，不利于社会稳定及经济发展 。,（3）土地供应存在的问题,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1）企业存量土地多，政府通过土地供应调控市场难度大 ； 2）旅游地产开
8、发规模大，土地利用效率低 。 3）缺乏房地产专项规划，供地被动 。 4）土地储备能力不足 。 5）供地后监督不力 。 6）旅游地产“住宅化”问题严重 。,（4）国家出台的土地供应政策分析,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1）房地产投资规模过大、供应结构不合理、住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度等 ，2005年3月和4月国务院先后出台了被房地产业界称为的“国八点”和“国八条” ； 2）2006年，5月17日国务院发布关于当前房地产调控的六条措施（简称“国六条”）、5月24日国务院办公厅转发建设部等九部委关于调整住房供结构稳定住房价格的意见（简称“国十五条”）、5月30日国土
9、资源部关于当前进一步从严土地管理紧急通知、7月建设部颁发关于落实新建住房结构比例要求的若干意见、8月1日国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行、8月31号国务院关于加强土地调控有关问题的通知，“国六条”、“国十五条”这些政策明确进一步加大土地供应调控力度，严格土地管理，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。,（4）国家出台的土地供应政策分析,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,3）
10、2007年4月25日国土资源部下发2007年全国土地利用计划，要求进一步发挥土地利用计划的调控作用，严格控制农用地转用和新增建设用地总量，禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企业事业单位新建培训中心等项目用地 ；2007年10月关于认真贯彻进一步加强土地供应调控的通知对供地比例和土地开发周期做了规定。供地比例上明确优先安排廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。土地开发周期上单宗土地的开发假设时限原则上不得超过3年。 4）2011年1月28日，国务院办公厅关于确实稳定住房价格的通知严格住房用地供应管理。各地要增加土
11、地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。,（5）海南省出台的土地供应政策分析,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,（6）政策调控的导向,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,优化空间分布落实城区规划和土地利用规划的城区空间发展意图，促进城镇与农村协调发展。土地供应向基础设施用地倾斜，合理安排公共设施建设用地和保障性住房用地。 继续加强生态环境保护建设，加快新农村建设步伐。 优化土地供应结
12、构为推进三亚市产业结构调整和增长方式转变，对各用途土地供应采取有保有压的原则， 优先安排基础设施用地，保障公共设施用地，创造良好的用地环境，走高端产业发展之路。,（6）政策调控的导向,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,促进土地节约集约利用 严格保护耕地，控制新增建设用地增长速度和规模，促进土地资源有效利用和可持续利用。严守基本农田红线，除国务院批准的国家重大特殊项目外，严禁其他项目建设占用基本农田。鼓励盘活利用存量土地，加强土地批后监管，促进土地的有效开发利用，严格查处违法违规和闲置用地。 发挥市场配置资源基础性作用 继续加强土地市场建设工作，对工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用
13、地严格执行招标、拍卖、挂牌出让制度，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用。,（6）政策调控的导向,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1）优先保障三亚中心城镇建设用地，满足海棠湾、三亚湾、崖城湾东西两翼地区的滨海旅游、文化产业、港口交通运输等重点项目用地； 2）支持加快、完善主城区市政交通网络建设用地供应； 3）支持加快海棠湾片区海棠湾大道等路网工程建设用地供应 ； 4）支持房地产业用地供应，确保三亚市2011年保障性住房建设所需的土地供应，促进产业用地的节约集约利用，提高产业用地的利用效益。,四、国有建设用地供应计划预测,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1、国有建设用
14、地供应总量预测 1.1多元回归预测,四、国有建设用地供应计划预测,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1、国有建设用地供应总量预测 1.1多元回归预测 初步选取GDP、城镇人均可支配收入、人口密度、全社会固定姿产投资额、本年新增固定资产、房屋竣工面积、总人口、人口密度、城镇化水平和旅游接待人数等因子构建影响因子指标体系，作为构建建设用地预测模型前提。,土地需求因素的相关度,关联序为：X7X4X6X1X8X2X9X5X3排序结果显示，本年新增固定资产（X7）、旅游接待人数（X4）、GDP（X6）、人口密度（X1）四个指标与建设用地面积需求相关度最大，达到了0.870以上，其中只有人口密度
15、指标在0.05显著相关水平，其他在0.01的显著相关水平。,多元线性回归模型：,Y=0.000001X1+1.804X2+0.000001X32719.332X4+6513.636 （R20.940，F7.834）,四、国有建设用地供应计划预测,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1、国有建设用地供应总量预测 1.1多元回归预测,四、国有建设用地供应计划预测,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1、国有建设用地供应总量预测 1.1多元回归预测,四、国有建设用地供应计划预测,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1、国有建设用地供应总量预测 1.2项目用地定额指标法预测 以
16、确定项目为基础，以项目用地定额指标及前期对多个用地单位提出的建设项目用地情况调查收集整理所得的数据为依据，参考了土地前期开发程度、土地权属状况、土地利用计划及转用征收审批手续办理情况、宗地规划手续办理情况、军用空余土地转让许可手续办理情况等进行建设用地需求量的分析。,四、国有建设用地供应计划预测,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1、国有建设用地供应总量预测 1.2项目用地定额指标法预测 汇总后得到2011年建设用地面积需求面积为266.58公顷。 （其中27.3937公顷作为政府的储备用地）,四、国有建设用地供应计划预测,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,1、国有建设用地供应总量预测 1.2项目用地定额指标法预测,四、国有建设用地供应计划预测,三亚市国有建设用地供应计划 （2011年）,
