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1、,融基 CBD总部,2010-01-17,丽丰置业,谨呈：济南融基置业有限公司,融基：泺源大街项目策 划 报 告, 中管网房地产频道,我们的目标,有效整合资源，实现项目利润最大化有效规避市场风险，实现快速销售建立项目和企业的品牌影响力,报告结构,商务市场分析,项目资源分析,商业市场分析,策划营销建议,物业定位建议,4,济 南 商 业 市 场 状 况,5,济南主要商业项目分布图,银座商城八一店,大润发山水店,世纪联华英雄山店,贵和购物中心,泉城路商业步行街,家乐福,人民商场,大观园,济南华联,易初莲花 贵和商厦,大润发无影山店,大润发,大润发,中恒商城,本案,贵和商厦,银座购物中心,6,济南主要
2、商圈分布图,英雄山商圈 北园路商圈 泉城路商圈 段店商圈 大观园商圈 老东门商圈 花园路商圈,泉城路商圈,英雄山商圈,大观园商圈,段 店 商 圈,北园路商圈,花园路商圈,本案,7,主要商圈商业供应柱型图,1、济南市主要商业区域的商业总规模大约为130.4万平方米，占整个城市商业总面积比例不大，这主要是因为济南市存在众多的批发及专业贸易市场并规模普遍较大。从大型综合商业区域的规模上看，其中北园路和泉城路的供应量最为庞大，足以显示出其在济南商业的地位。 2、根据济南市政府批准的济南市商业网点发展规划，未来将会有10处2003-5000平方米中型超市分布于济南市东部产业带、西部新城及南部新城，预计该
3、类业态未来面临更为激烈的市场竞争。,8,各类商圈，组建泉城商业新构架,9,泉城路商业街代表性项目一览,贵和商厦,济南百货大楼,贵和购物中心,新华书店,万达购物广场,三联商厦,苏宁电器,彩云 商城,银座购物广场,：为各类专卖店及中小餐饮,10,济南大中型超市一览,大润发无影山店,大润发历城店,大润发历下店,大润发山水店,沃尔玛,易初莲花,家乐福,贵和（商厦内超市）,银座（商厦内超市）,银座超市,银座超市八一店,世纪联华,济南华联,银座购物广场,银座北园路店,贵和商厦,11,济南大中型超市一览,1、经粗略统计，济南的大中型超市总供应量在20万左右。 遍布济南各个区域。 2、从大中型超市的分布位置上
4、分析，发现济南市几乎每个重要商圈内部均有至少一家较大型超市，这也符合济南市消费者的消费倾向相符。 3、在几个分布比较集中的区域里，要数英雄山商圈的超市最多，包含了银座、贵和、世纪联华、易初莲花、大润发等数家大型超市，明显多于大观园、文化路、北园路商圈。 4、值得注意的是：济南市大型超市中经营最为成功的大润发超市位置最为分散，遍布了济南东南西北各个区域商业中心，这也为其成功经营奠定的坚实的基础。,12,济南大中型家居建材市场示意图,银座家居商城,东亚家具市场,富雅家具广场,国际贸易中心,红星美凯龙,东方家园,欧亚家具市场,13,随着红星美凯龙的落成开业，高档家具市场供应有很大幅度增长。同时从整个
5、家具市场的发展趋势分析，未来济南市家具建材市场将逐渐朝着高档次、高质量、高价格的方向发展。 济南市中低档家居市场大多为摊位式经营，也曾在上世纪九十年代初风光一时，现在虽受到较为严重冲击，但在短时间内，摊位制建材市场将依然存在，支持它们存在的将大都来自消费能力较低的购买者。因此，摊位制商家应该看到他们还有一个很大的市场，完全可以根据消费者的需求迅速做出调整，以适应市场的发展。,济南大中型家居建材市场一览,14,济南大型家电专卖市场一览,国美北园店,国美槐荫店,国美洪楼店,国美开元店,国美八一店,苏宁电器一店,苏宁电器二店,国美解放桥店,三联商厦,苏宁八一店,三联八一店,三联槐荫店,15,济南大型
6、家电专卖市场一览,济南市作为全国家电市场发展速度最快、竞争最为激烈的区域市场，近几年来家电专卖市场的专业化、现代化程度较高。从区域商业供应状况上分析，泉城路商圈作为济南市中心商业区，其供应面积及所占比例相比其他地区明显高出，这也凸显了该地区的核心商业价值。另外从各大型家电企业的选址条件上采取了不同的策略，国美采用遍地开花的方式，占据济南东南西北个城区区域中心；苏宁首先攻占市中心泉城路，而本地家电巨头三联家电则主要依靠强势品牌效应不急于快速扩张而是充分占据市中心的有利位置把持济南家电市场。另外，国美解放桥店及苏宁八一店将于近期开张，商业规模分别达到了3000平方米和8000平方米。,16,济南各
7、主要商圈租金对比,报告结构,商务市场分析,项目资源分析,商业市场分析,策划营销建议,物业定位建议,18,济 南 写 字 楼 市 场 状 况,19,自2006年，济南写字楼市场急剧升温，铺天盖地的写字楼广告让人们开始见识到了一个个全新的名词和概念“5A级写字楼”、“甲级写字楼”、“纯写字楼”等等。而进入2007年后，济南市写字楼市场开始进入降温阶段，小户型楼盘开始唱主角，推出的楼盘也大都是小楼盘，建筑面积一般在34万平米，2007年可以说是小户型畅销的年份。自2008年开始，写字楼市场进入快速发展时间，国家对住宅市场的调控使一部分开发商转向投资商业地产项目，纵观济南市写字楼市场我们主要从以下几个
8、方面考虑作为参考标准：地理位置和交通条件、价格（租价和售价）、出售率和出租率、配套、物业管理、入住企业。,济南写字楼市场整体状况分析,20,泺源大街片区泺源大街片区的纯写字楼建筑面积65万平米，商住两用为10.65万平米。此区域为济南的CBD和核心商业区，这里富有便利的交通条件，多条公交线路环绕，拥有众多的地下停车场和地上停车位，周边的商务配套、商业配套和生活配套非常的成熟和完善。泉城广场最大的休闲娱乐空间，泉城路最豪华的步行街，银座最大的地下超市，索菲特最豪华的酒店。这里的资源得天独厚，是其他任何一个地方都无法比拟的。,济南写字楼市场区域细分,21,山大路板块山大路片区的纯写字楼的建筑面积为
9、31.14万平米，商住两用的建筑面积为64.56万平米。山大路科技街则是济南市的CID区域，这里的科技氛围非常的浓厚，科技信息时刻传递着来自不同城市地区的发展动向，这里是众多的IT企业、信息咨询公司的发展平台，像银座数码大厦以其高贵的品质和成熟的配套成了山大路科技街的象征，智能化的配套提供了硬件支持。,济南写字楼市场区域细分,22,东外环片区东外环片区的纯写字楼的总建筑面积为12.4万平米，商住楼的总建筑面积22万平米。东外环片区是东部新城与老城区的结合部，依托于二环东路便捷的交通，及济南城市发展东移之势，是新近崛起的较为集中的办公区域，区域内办公物业多为2003年左右新兴物业，租金低廉，商住
10、楼宇占主导地位，但区域内商务配套尚需完善。,济南写字楼市场区域细分,23,高新区片区高新区片区全部为中低档纯写字楼，总建筑面积为58.2万平米。高新区位于首批国家级高新区济南市开发区内，随着东部新城河东部产业带的确立，高新区的写字楼市场逐渐升温，其周边配套虽不是很成熟很完善，但以周边的自然环境、畅通的道路还有高新区的优惠政策吸引了很多的发展中的中小研发企业，高新区作为企业的孵化基地，显现出了其优越性和发展前景。片区内入驻以科技研发为主，各类生活及商务配套严重缺乏，有待完善。商务氛围缺乏。,济南写字楼市场区域细分,24,其他片区其他片区的纯写字楼项目的总建筑面积为19.72万平米，住楼项目的总建
11、筑面积为26.32万平米。其它区域包括了北部、西部、和南部的广大区域。其中北部和西部由于发展较慢，整体经济水平很低，城市的整体规划很落后，像最基本的道路系统很不完善，周围的商务配套、商业配套、生活配套更是很欠缺，远远满足不了基本的办公需求。而对于自然环境优美的南部来说，是一个非常适宜人居住自然氧吧，所以这里更多的是高档住宅，形成居住区。,济南写字楼市场区域细分,25,济南写字楼市场项目：泺源大街经七路区域,26,济南写字楼市场项目：泺源大街经七路区域,27,圣凯摩登城 开发商：山东圣凯置业 位置：泺源大街 中银大厦对面 总建筑面积：51070平方米 内铺（-1F2F）：1000030000元/
12、平米 沿街独立门头：3800044000元/平米 写字楼（3F6F）：84009100元/平米 写字楼主力户型：147平米 商铺面积：47000平米（整层） 得房率：52% 业态分布： -1F：美食广场、运动休闲，包括各地特色美食、ITAT国际会员、休闲服饰、儿童服饰、鞋类、玩具、亲子乐园、儿童书吧、居家饰品、鲜花礼品、运动器械 1F：精品潮流馆、名媛风尚馆，包括化妆品、珠宝、皮鞋、皮具、女士精品、职业女装、精品眼睛、文具精品、保健品、皮鞋美容、数码冲印、商务中心 2F：淑女天香馆、温情内衣馆，包括女性品牌服装、青春少女装、淑女装、时尚饰品、内衣、睡衣、居家服装、女子沙龙、休闲咖啡座、时尚摄影
13、坊、干洗店、时尚家纺 地下停车场：9000平米 开盘时间：2009年7月29日开盘 周边公共设施：临泺源大街，银座商城、家乐福、历下大润发、贵和 银行：中国银行、农业银行、工商银行、建设银行等,济南典型商务/商业项目分析,28,银座晶都国际 开发商：山东银座地产有限公司 地址：顺河街杆石桥北 占地：3万平米 总建：15万平米 主力户型：高级公寓90-180平米，小户型5080平米，写字楼80-1000平米 均价：小户型均价6700元/平米；高级公寓均价6500元/平米；写字楼6800元/平米 配套：2部电梯； 中央空调：美国约克 商务配套：商务中心、餐饮、商务中心等 装修标准：精装修 交房时间
14、：2008年5与1日,济南典型商务/商业项目分析,29,永安大厦 开发商：山东永安房地产开发有限公司 地址：泉城路268号 总建（写字楼）：8-17层写字间，2万平米 17层为伊势丹商场 基本户型：58、167、183平米，室内有厨、卫；每层3000平米，可自由分割 均价：8800元/平米 物业：新吉百物业 物业管理费5.5元/平米月 含公共水电 空调另收 2部电梯、中央空调：美国约克 商务配套：棋牌室、餐饮、商务中心等 装修标准：精装修 车位：地上80个、地下100个 交房时间：现房,济南典型商务/商业项目分析,30,海蔚广场 开发商：山东海蔚置业有限公司 地址：花园路，洪楼大润发西临 占地
15、面积：5608386平方米 包括：住宅、写字楼、商铺 2008年11月12日开盘 2009年年底交房 写字楼：25层、2.7万平米 椭圆形 均价：6000元/平米 得房率：76% 销售率：80% 主力户型：89110平米 最大321平米 5梯11户 大堂精装修、其他简装 商业：5.8万平米，包括两部分：1、写字楼下面为贵和购物中心；2住宅下面商铺 业态分布：不包含贵和 1F：时尚男女鞋区、运动休闲区、少淑女装专卖区、MINI超市区、CEPA港货区、时尚男女装、时尚饰品、时尚箱包区、时尚彩妆区 2F：网吧、健身房、SPA、餐饮经营区、电子科技区、品牌折扣店、音像图书区、时尚小家电、数码产品区、男
16、女服装运动休闲区、通讯经营区、水吧、西点、休闲吧 价格：最高35000元/平米（门头房） 最低4500元/平米 层差6000元/平米 销售率：98% 得房率55% 停车位：684,济南典型商务/商业项目分析,31,第一大道 开发商：山东瀚正实业有限公司 建筑面积：30820平米 1栋24层高层塔楼 车位：200个 电梯：4部瑞士迅达（2米/秒） 空调：日本大金中央空调 智能化：5A智能化 户型： CDGH：99.53平米 AB：181.39平米 EF：181.91平米 价格：2009年8月 均价7300元/平米；2009年9月 均价8000元/平米 销售情况：自2008年12月进场，2009年3月17日开盘，截至到2009年5月，销售一直很好。目前销售均价提高700元/平米。 剩余房源：1722层 业主：有一定实力的私企，面积要求在180560之间居多 付款方式：绝大多数业主选择一次性付款 优势：位置、环境、交通、周边配套、智能化、风水好、户型自由组合 劣势：窗台高、鸿苑大厦遮挡、价格高,
