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1、搜搜研究长沙商业地产9月动态,（2014年9月）,赢商网10月活动： 上传好资料，速取20倍赢商币大礼包！ 活动时间：2014年10月11日11月10日 资料上传地址：http:/ 录,发展背景,土地市场,热点项目分析,推广及开盘,一、发展背景 政策 规划&城建,1、政策,2014年9月主要房地产政策,9月房产政策以刺激楼市交易为主，限购松绑、限贷放开、购房补贴等相继出台,2014年9月继多个省份限购松绑之后，限贷也放开，利好政策进一步出台以刺激楼市复苏，预计后期房产交易会有所回温，但由于多数楼盘为实现年度销售目标，价格不会有太大上升。 商业地产方面天心区开启为期三个月的写字楼购买补贴政策，以
2、期促进该区域的写字楼走量。 政府对房屋质量也逐步开始重视，实行质量终身责任制，未来房屋质量管理有望进一步规范。,2、规划&城建,2014年9月主要规划及城建信息,长沙对外交通便捷性不断提升，内部轨道及新城建设进程也逐步推动中,二、土地市场 9月土地上市情况 9月土地成交情况 9月成交商业地块基本情况 9月商住地块点评 小结,1、9月土地上市情况,2014年1-9月共上市了74幅地块，其中有34幅为商业地块（包括商住、商业、办公地块）。 9月共上市了7幅地块约30万平米，挂牌幅数明显下滑，仅为上个月的44%，其中出让面积10万平米以上的地块只有1幅，为纯商业（兼容商务、娱乐康体用地）用地。,20
3、14年1-9月长沙市土地上市情况,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,土地供应本月明显下滑，共有7幅地块挂牌，环比下降44%,1、9月土地上市情况,2014年9月长沙上市的7幅地块主要为商业用地，5幅地块出让面积共计27万平米，占比高达90%，商业用地供应明显放量；其余的上市地块分布为工业用地和加油站用地。,2014年9月长沙市上市土地用途面积占比,9月集中供应商业地块，5幅地块共计出让面积27万平米,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,1、9月土地上市情况,2014年9
4、月长沙市上市土地分布区域面积占比,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月上市的土地集中分布于岳麓区，出让面积占比为86%，分别为2幅纯商业和1幅加油站地块；此外芙蓉区和雨花区还有3幅小型商业地块挂牌供应，出让面积不到2万平米。,2014年9月长沙市上市商业土地分布区域面积占比,9月供应地块集中于岳麓区，主要为商业地块，芙蓉区和雨花区以小幅商业地块为主,2、9月土地成交情况,2014年1-9月长沙市土地成交情况,2014年1-9月共成交了68幅地块，其中有23幅为商业
5、地块，各月成交数量波动较大。 9月共成交了10幅地块约76万平米，虽然成交数量和8月一样，但成交面积增加了86.6%。此外，9月岳麓区有1幅的加油站用地终止挂牌。,9月共成交了10幅地块，成交面积环比增加约87%，另有一幅加油站用地终止挂牌,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,2、9月土地成交情况,2014年1-9月长沙市成交土地用途面积占比,2014年9月长沙市成交的10幅地块主要为工业地块，地块规模较大，最大一幅出让面积达36万平米；商住地块仅有2幅，且出让面积均只有1.6万平米左右，预计未来将新增建筑面积约4.7万平米的商业（
6、包括办公物业）。,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。,9月成交的主要为工业地块，商住地块仅2幅，预计可新增建筑面积约4.7万平米的商业,2、9月土地成交情况,2014年9月长沙市成交土地分布区域面积占比,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月成交的土地分别来自高新区和天心区，其中高新区共成交8幅地块，用途为工业和仓储用地，出让面积占比达96%，表明工业建设仍是政府的重点发展领域之一。 成交的2幅商住地块均
7、位于天心区，规模较小，出让面积占比仅为4%，主城区地块愈加稀少。,9月成交地块集中分布于高新区，以工业地块为主，而商住地块则均位于天心区内,2、9月土地成交情况,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月高新区地块成交金额为3.8亿元，成交土地单价约为521元/平米，成交楼面价约为338元/平米；天心区地块成交金额为2.9亿元，成交土地单价约为8799元/平米，成交楼面价约为2068元/平米，是高新区的6倍。 9月工业地块成交了6幅，成交金额为3.6亿元，而2幅商住地块
8、即有2.9亿元，成交楼面价约为2068元/平米，远高于工业地块。,2014年9月长沙市商业地块成交情况,9月天心区的商住地块成交金额约3亿元，楼面价约为2068元/平米，远高于其他用地,3、9月成交商业地块基本情况,2014年9月长沙市成交商业地块基本信息,3、9月成交商业地块基本情况,注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业地块包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。,9月成交的商住地块主要集中于南城，沿城市主干道芙蓉南路周边分布,2014长土网063号 商住，16527.25平米，楼面价1800元/平米,2014
9、长土网062号 商住，16679.43平米， 楼面价2000.10元/平米,4、9月商住地块点评,1）区位分析2014长土网062号,2014长土网062号地块位于天心区桂花坪街道办事处，与天心区政府和省政府的直线距离仅为1.1公里和1.6公里，紧邻砂子塘湘天小学，周边有多个楼盘，如长沙奥林匹克花园、湘府名邸、长沙欧洲城等。 距离五一广场约30分钟车程，至长沙火车南站和汽车南站分别约20分钟、6分钟车程，向西约15分钟、14分钟可分别到达猴子石大桥和湘府路大桥。,汽车南站,省政府、天心区政府,五一广场,猴子石大桥,湘府路大桥,火车南站,30分钟,15分钟,2014长土网062号 竞得人：湖南金
10、恒房地产有限公司、湖南伟业投资有限公司,14分钟,20分钟,6分钟,位于南城板块，紧邻省政府和天心区政府，周边有多个住宅楼盘,4、9月商住地块点评,2）周边配套2014长土网062号,地块附近公交线路较少，且公交站台有一定距离；直线距离地铁一号线友谊路站和省政府站分别为2.2公里、1.1公里。 地块周边目前已形成3个商圈，且区位条件明显优于本项目，难以与其形成竞争；其中最近的是区级商圈红星商圈，未来红星商圈可能还将往北及东西方向扩张，可为本地块商业带来一定人气。,红星商圈,天虹百货 商圈,林科大商圈,3.4km,2.2km,1.3km,1.1km,韶山南路,芙蓉南路,2014长土网062号 竞
11、得人：湖南金恒房地产有限公司、湖南伟业投资有限公司,3.4km,交通条件一般，临近有3个商圈，本项目商业外部条件处于劣势,4、9月商住地块点评,3）地块基本信息2014长土网062号,地块形状较为归整，但仍为山丘，有待平整，未来住宅产品以刚需房源为主,宗地现状：宗地为山丘地，土地未平整。 开发要求：90平方米以下套型住宅面积占住宅总建筑面积的比例不小于60%。,4、9月商住地块点评,4）未来预测2014长土网062号,根据地块指标及地块位置，预计临街部分将开发为沿街商业，住宅往地块深处布置。 地块周边住宅楼盘较多，属于典型的住宅区，在售的项目也不少，存在一定竞争。根据地块开发要求及周边配置，项
12、目住宅产品定位应该为刚需产品，以90平米左右及以下房源为主。 商业部分受沿街位置及规模影响，只能开发为影响范围有限的居住生活配套型沿街商铺。,4、9月商住地块点评,1）区位分析2014长土网063号,2014长土网063号地块东临芙蓉南路，东侧即为中南大学铁道学院和中南林科大，周边以住宅小区为主。 距离五一广场约23分钟车程，至长沙火车南站和汽车南站分别约24分钟、13分钟车程，向西约11分钟、8分钟、10分钟可分别到达南湖隧道、猴子石大桥和湘府路大桥。,汽车南站,中南大学铁道学院和中南林科大,五一广场,猴子石大桥,湘府路大桥,火车南站,23分钟,8分钟,2014长土网063号 竞得人：湖南佳
13、兴投资置业有限公司,10分钟,24分钟,13分钟,本地块也位于南城板块，周边主要为高校和住宅小区，可快速到达河西及主要交通中枢,南湖隧道,11分钟,4、9月商住地块点评,2）周边配套2014长土网063号,地块紧邻长沙主干道芙蓉南路及地铁一号线铁道学院站，附近有约8条公交线路。 地块南侧为天虹百货商圈，直线距离1.5公里左右处还有林科大商圈和新开铺商圈，但这3个商圈均为社区级商圈，影响力有限，商业氛围一般。,本地块紧邻城市主干道，交通条件优越，对面即为天虹百货，但整体商业氛围一般,红星商圈,新开铺商圈,天虹百货 商圈,林科大商圈,1.5km,4.2km,1.4km,韶山南路,芙蓉南路,2014
14、长土网063号 竞得人：湖南佳兴投资置业有限公司,4、9月商住地块点评,3）地块基本信息2014长土网063号,地块方正，有利于建筑规划布局，沿街边界较长，有利于商业昭示,宗地现状：红线范围内未平整、有高差，有使用中的高压电线杆、线等供电设施，有几栋旧房屋未拆除且尚在使用。 开发要求：必须在该宗地中无偿返还1万平米临街商业物业给长沙市天心区赤岭路街道新开管理委员会。,S1,S2,4、9月商住地块点评,4）未来预测2014长土网062号,项目地块周边主要为居住区，商务氛围一般，临近两所高校，房屋出租市场较好，因此预计项目商业部分可能为沿街底商+40年产权公寓。 地块周边在售住宅项目不多，而本地块
15、位置较佳，紧邻主干道和地铁站入口，配套完善，但由于体量较小，预计未来产品定位以刚需产品为主。 项目南侧不远处即为天虹百货，业态组成较齐全，且位置优于本项目，因此本项目商业对天虹百货商圈主要补充和延伸左右，业态预计也将以传统购物业态为主。,5、小结,9月上市成交的地块都主要集中于河西，岳麓区和高新区仍是城市重点开发的两大区域。 由于上月上市地块以商业用地为主，因此9月成交的地块也主要为工业用地，但本月商业地块供应明显增加，出让面积最大一幅地块达16万平米（约236亩），不过这种大规模的商业地块主要位于城郊区域，主城区内的地块都比较小，多数在5000平米以下，建筑面积也较少，难以形成规模，预计未来开发成住宅或写字楼配套商业可能性较大，对当地商业的进一步补充，无法形成新的商圈。,三、热点项目分析 写字楼项目 商铺项目,1、写字楼项目,1）热点项目分析富兴世界金融中心,项目概况,位置：开福芙蓉中路与湘雅路交汇处东北角（湘雅附一斜对面） 开发商：湖南富兴置业发展有限公司 占地面积：13.33万平米 容积率：9 建筑面积：109万平米（其中计容73万平米左右） 商业建筑面积：写字楼约33万平米、商业约15万平米 第一次开盘时间：预计明年年初 销售价格：待定 是否有返租：待定 自持物业：裙楼集中商业自持，约11万平米；T1写字楼自持，约14.6万平米 车位数：6030个,
