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1、淮安市淮海南路项目定位方略,2011版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,报告结构,Part 1,市场研究,Part 2,项目定位及建议,1.1宏观政策分析 1.2城市发展格局分析 1.3整体市场环境分析 1.4整体市场特征分析 1.5项目区域市场分析 1.6项目区域市场个案分析 1.7区域市场特征分析,2.1项目研判 2.2项目目标客户群定位 2.3项目形象定位 2.4建筑风格定位 2.5物业类型定位 2.6面积户型配比建议,市场研究了解并掌握市场，探寻市场机会点！,政策环境
2、,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,内容：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应：短期内出现观望，二手房成交量下降，2010年春节后市场恢复。,内容：要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。 市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。,核心,核心,核心,内容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二套房首付50%，利率1.1倍；3套房银行将不放贷等。 市场反应：市场观望加重，整体市场人气下降，楼盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,中天
3、盛世认为 在新政之后，淮安房地产市场在明年仍然会保持健康持续的发展趋势，市场所谓的拐点效应在明年将不会出现。理由一：随着4.17政策的发布，特别针对贷款第二套住房以上提高其首付比例和基准利率这一条款，在行业内引起了强烈的影响，对于消费者，特别是投资客来说是一个极具杀伤力的政策，目前房产市场处于高度的观望期，这里要说明的是观望，而不是需求的消失，市场的刚性需求仍然存在。理由二：淮安城市的特性，决定了购房者刚性需求的可靠性，并将在相当长一段时间内有大量的需求，房价保持稳定增长，且与一线城市地区投资性房价增长不同。理由三：房地产市场在面临历次新政后，均在一段时间会出现报复性反弹。淮安在经济（GDP快
4、速增长）、城市化率增长、人口结构优化及房价基数低起点等利好因素都将是淮安房地产市场出现报复性反弹的刺激点。因此，中天盛世预期在未来的一年中淮安房地产市场仍将保持健康稳定的发展态势。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,淮安城市发展格局 淮安市地处江苏省北部中心地域。 淮安市区范围为清河区、青浦区、经济开发区、淮阴区经济开发区、淮阴区及楚州区；主城区为清河区、青浦区、经济开发区；中心城区为清河区、青浦区。 经济结构进一步优化，三次产业增加值比例由08年的15.5：49.5：35.0调整为09年的15.2:48.3:36.5。 城市化率有待
5、进一步提高，截止到2009年年底全市户籍总人口534.16万人，其中中心城区的常住人口在110万人，规划到2015年中心城区常住人口在150万人。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,城市规划及未来发展方向 淮安城市的发展目标是建成辐射2000万人口的苏北腹地重要中心城市。 除清河老城区以外，开发区和青浦新区在整个淮安城市规划中是并列的两个新城区。 城市东扩南连，打造宜居新城。近几年城市规划新增居住用地主要在城市东部和南部布局。 “三城融合”和“五区联动”。促进原淮阴市城区、原淮阴县城区和楚州区融合，加强清河区、青浦区、经济开发区、淮阴
6、区经济开发区、淮阴区及楚州区五区的联动，整合城市空间发展。 城南居住片区是目前淮安建设的重点区域，全力推动城南青浦新区的建设，使城市由原来的南北双组团的城市空间结构向多组团的城市空间结构发展。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,清浦区,清河区,开发区,楚州区,淮阴区,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,清河板块 定位为城市行政中心和商业中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位及配套优势。,区位优势：中心区域房地产是以市政府为核心发展起来的，经过多年发展已经
7、进入成熟阶段； 配套优势：中心城区客户认知度最高，商业生活配套最为齐全的区域； 强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,清浦板块 主城重要组成区域，人口密集配套完善，随着城南大学城的发展，区域价值将进一步提升。,区位优势：主城区域重要组成部分，区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位； 配套优势：商业、交通、教育等各项配套齐全，尤其是淮阴中学为区域带来了大量的教育客群； 项目供给较大，随着市区发展南扩，结合南部大学城的开发，区域的价值逐步显现。,政策环境,城市发展
8、格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,开发区板块 新城市东扩的延伸带，聚集大量的高新技术产业为主的工业企业，生活居住、公共设施相配套的综合性新区，产品差异化较大，市场有待成熟。,区位优势：翔宇大道以东区域，政府规划的工业园集中带，发展速度快，内部交通发达； 配套优势：商业配套欠成熟，且商业配套集中在深圳路沿街，同时辐射半径较弱，远逊色于市中心商业圈； 车辆与人流量明显不足，外部人口导入群集中在工厂蓝领，收入中等偏低。,淮阴板块 受中心地带直接辐射，梯形差异化代表性楼盘，独立性与依赖型的统一。,区位优势：运河北部区域，以王营镇为核心辐射，大淮安中心区域的重要
9、补充板块； 配套优势：无核心商业配套，依托于市区商业配套，区域灵散性配套较为完善； 价格吸引力和区域情节，以及收入限制是该区域内购房的策动元素，因此楼盘档次相对一般，外部客源较少，高端客源外流量较大。,楚州板块 定位于老城区行政中心，房地产市场起步较晚，其核心价值在于区位资源和配套优势较为成熟。,区位优势：楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的，房地产市场起步较晚； 配套优势：楚州区客户认知度一般，区域内交通生活配套及自然资源丰富； 强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域
10、市场特征,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,整体供应量分析 2009年土地市场呈现井喷式上升，未来土地供应量还将继续加大。,从07年到09年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从活跃到火爆的过程； 09年，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗，出让土地面积683万，土地出让均价1651元/，土地出让楼面地价为745元/。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,各区域供应量分析 清河、淮阴区市场供不应求，青浦、开发区供过于求，楚州区基本处于平衡。,土地整体供给规模偏
11、大，未来市场向新区发展，市场主要供应量在开发区、清河区及楚州区； 2009年，清河区、开发区两区的土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大； 从商品住宅和交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。,09年度淮安的整体房价上涨在600元/左右，涨幅21%；09年12月全市整体成交均价最高达到3449元/； 统计数据显示：10年淮安只是在5月份出现了非常短暂的市场最低谷，而6月份以后呈现快速反弹且逐步攀升的过程，在8月份整体市场价格就已经突破4月份的市场最高点。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,全市住宅商品房价格分析 淮安住宅
12、商品房的整体价格基数不高，市场抗跌性强；预期：淮安市住宅商品房的价格走势将是一个逐步稳定增长的过程。,淮安住宅商品房的成交量却是出现了连续三个月的下滑，在7月份触底； 8月份出现了非常快速的反弹，一度在成交套数上超过了4月份的市场最高点。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,全市住宅商品房成交量分析 淮安住宅商品房在不受政策影响的情况下，总体成交量都非常稳定，基本保持在40万左右；预期：淮安市住宅商品房的成交量走势也将是稳定保量的过程。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,市场供
13、应量巨大，且总体品质及价格趋同，市场竞争异常激烈，大盘 在市场竞争中占有优势。,规划设计基本采用兵营式排布，产品单一，以多层为主体，社区总体品质感趋同； 随着市场竞争的加剧，新建项目在社区配套和户型设计上有所提升，使得这些项目在市场竞争中优势明显； 营销展示意识普遍淡薄，缺少惊艳的景观示范； 万达广场、绿地城、香格里拉花园、茂华国际汇、亿力未来城、华德力运河城、恒大名都等大盘在社区品质、产品细节及营销展示上优于其他楼盘，在市场竞争中占有优势。,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区
14、域市场,区域市场个案,区域市场特征,金满华府,海润枫景,恒大名都,运河城,本案,京河湾,恒和杰座,中央美地,中茵翰城,东方豪城,学林雅苑,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,政策环境,城市发展格局,整体市场环境,整体市场特征,项目区域市场,区域市场个案,区域市场特征,产品,价格,卖点,区域内项目的容积率普遍偏高，因此产品多以多层、小高层、高层为主，别墅、类别墅及纯粹的花园洋房产品所占比例很小。,区域内的教育资源、居住环境自然景观资源及与老城中心区无缝对接的地段优势都是构成区域内各项目卖点的主要诉求，再加上区域内运河城、恒大名都等超大规模
15、、全新规划理念楼盘更为本区域提升了不少的竞争优势。,区域内的均价区间在3600-5300元/不等，主力价格在4000元/左右，在整个淮安市场而言，本项目区域的价格差异化算是比较大的。,项目定位及建议没有最好，只有更好！,项目北面 北面沿延安东路，路北面沿街分布一些老旧的沿街店面及部分厂房。另有一幢市政大楼及恒和杰座项目在售。,项目东面 东面为承德南路，其间为大块空地及待拆迁的陈家庄老居民房。,项目南面 南面为运北东路和京杭大运河，其间有个延安路小学及大片的老旧厂房、工厂及老的居民区。,项目西面 地块西面沿淮海南路，路的西面为在售金满华府项目和已经交付使用的天龙御城项目。,项目研判,客户群定位,形象定位,建筑风格建议,物业类型定位,面积户型配比,S（优势）Strength W（劣势）Weakness O（机会）Opportunity T（威胁）Threaten,项目研判,客户群定位,形象定位,建筑风格建议,物业类型定位,面积户型配比,中心城区的成熟，客户的自身生活习惯牵制着其置业方向的选择，体现出很强的地域性； 更高的产品品质，更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进行置业。,依赖成熟区域配套，中高层级，有一定支付能力，追求高档次品质居住生活的客户。,中等层级，寻求更好改善性居住条件，务实谨慎的客户。,
