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1、雪野湖项目可行性分析报告,1,目录,宏观环境可行性,产品物业建议,项目自身可行性,投资利润估算,1,2,3,4,5,项目定位,6,周边市场可行性,2,问题：宏观环境是否支持项目开发？,一、宏观环境,3,2010年济南房地产市场,土地市场：2010年土地供应及成交呈现高低起伏的状态，土 地价格基本保持稳定，土地供应基本与09年持平。2011年廉租性住房及保障性住房用地供应加大，土地价格较10年会有所上升，地王现象出现频率会有所降低。 城市建设：2010年，西客站片区建设和小清河片区改造是城 市建设的重点。2011年开始，济南将实施“东拓、西进、南 控、北跨、中优”的城市空间发展战略。,政策：20
2、10年，是一个政策调控年，虽没有明显的压低房价，但房价上涨的趋势已明显趋缓。展望2011年，国家政策将继续加大对房价的调控力度，稳定房价。 住宅市场：2010年的市场没有延续2009的井喷状态。2010年住宅市场价格继续上升，济南进入万元市场。2011年，在新一轮房地产政策之下，加上政府推出1000万套的保障性住房，市场购买力可能会出现模糊状态。,4,莱芜房地产市场,莱芜经济发展发展水平低，旅游业的发展将依托整个济南经济圈的旅游业发展大平台，才能提升项目的新高度。,莱芜市房地产行业发展特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积也不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推
3、进。,莱芜房地产市场发展趋势预测：莱芜属于三线城市，流动人口少，房地产价格的攀升较中心城市缓慢，近期莱芜市房地产市场将出现几个趋势：1、降价势头不明显。2、房地产仍存在刚性需求。3、新政对购房者将受益。4、市场趋理性发展。,5,雪野湖区位格局,莱芜城市发展提速为雪野湖的建设发展提供大环境支持。莱芜旅游业的明确定位，雪野湖景区建设作为核心景区，为本案未来发展营造较好项目发展格局。,莱芜的定位融入济南都市圈，突出接轨济南的重点，建成济南的休闲度假后花园。随着济南都市圈的加快发展，莱芜发展将提速。 在地理区位上，莱芜地处鲁中腹地，辐射四面八方，高速公路四通八达。大大提升城市的产业联系与辐射力。 莱芜
4、内部特色产业板块确立，西北部五大景区已成形，对西北部雪野湖旅游业的发展提供强力支持。,6,雪野湖经济配套,雪野湖景区位于莱芜市区北部25公里处，原名雪野水库，建成于1985年，为山东省大型水库之一，水面约14平方公里。作为莱芜的四大功能区之一，争当莱芜旅游和服务业的龙头，建设成接轨济南的前沿阵地。 雪野湖依托济青高速南线，面向济南和周边城市，发挥独特的湖光山色优势，按照地中海式风格，建设集休闲度假、旅游观光、会议会展、运动项目为一体的旅游度假商务胜地。,雪野湖景区以湖山垂钓，水上游船观光和“雪野鱼头汤”为旅游特色。整个区域分为房干生态景区和雪野湖休闲度假区两大板块。片区内建设有山东湖滨休闲度假
5、中心、山水运动、会议疗养基地等，重点项目有恒大雪野北岸特色旅游小镇、山东高速雪野湖国际度假区 。 雪野湖承担莱芜市工农业用水。每年向莱城电厂、莱芜电厂供水2000多万方，向莱钢送水1000多万方，是莱钢迈向千万吨级大钢厂的重要保障。,7,雪野湖道路交通,雪野湖交通便利，有两条交通干线沿湖而过，是往返莱芜到济南的必经之路。雪野旅游区位于莱芜市北部，距莱城20公里，距济南44公里，东与淄博毗邻，西与泰安接壤，是山东省版图的中心，总面积223平方公里，辖雪野镇，总共49个村，46000口人。 区内有省道242线（莱明路）、244线（九公路）和327线（仲临路）等几条干线穿过，交通便利。雪野旅游区进入
6、济南半小时经济圈。,8,财政政策：投资兴办旅游业、商业、服务业、娱乐业项目，固定资产在100万元（含100万元）以上的，自开办之日起，5年内由同级财政给予上缴企业所得税同等数额奖励，第6-8年给予50%的奖励。固定资产在2000万元（含2000万元）以上的，3年内，由同级财政给予上缴营业税、城建税、教育费附加50%的奖励。,莱芜市政府对新城区支持力度大，雪野湖项目招商条件成熟。,雪野湖开发政策,土地政策：投资建设基础设施和公益性项目的，按划拨方式提供用地30年；BOT（建设经营转让）、TOT（转让经营转让）方式合作项目，按合作时间提供划拨用地。投资兴办生态旅游业以及开发土地从事农、林业且不破坏
7、种植条件的，按当地农民承包土地方式办理用地手续，政府依法确权登记。使用期限一般为30年，最长可达50年。,9,收费政策： 投资新建项目，建设期内，市及市以下行政性收费（基础设施建设配套费除外）全部免收，事业性收费减半征收；缴省以上且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。 对新设立的外来投资企业，自投产之日起，3年内，市及市以下行政性收费全部免收，事业性收费减半征收；缴省以上部分且有幅度规定的行政事业性收费按下限征收。 新建企业，5年内，水利建设基金和河道工程维护费属市及市以下部分予以免收。,雪野湖发展政策,10,问题：周边房地产市场是否有成功开发案例？,二、周边房地产市场,11,从客源导入的圈
8、层关系而言，这些项目都将构成本案直接或者间接的竞争关系,1,随着独立式别墅用地的逐渐减少，加之政策的影响，市场上该类产品也逐渐稀缺,2,本案周围无论是整体规划、景观、建筑立面、户型设计等，能够体现高品质的别墅的产品细节非常稀缺，而真正高端的别墅物业更是少之又少,3,济南一小时圈内的客源是别墅主要客户来源地，个别高端别墅，客源层次扩散为全国其他城市，而目的主要分为第一、二居住、投资和企业会馆,4,别墅市场对项目开发的借鉴,济南的别墅销售保持一个较为稳定的去化速度，充分体现了济南市场对于别墅的需求，从另外一个层面而言，我们相信注重品质的产品能获得更多的市场空间和客户青睐 整体产品表现较为一般，高端
9、别墅稀缺，而对于资源稀缺型，如泰安优山美地等别墅高度匮乏；本项目所在的雪野湖也同样具有较强的稀缺性，因此对于本项目而言，高端别墅有较大的市场空间,对本项目的借鉴,高端别墅客源辐射力强，自住是主要购房目的,济南别墅已经趋于高端，本案项目周边缺少高端产品,项目均分布在济南周边1小时车程内,受政策影响，独立别墅更加稀缺,12,别墅市场分布特征,目前市场供应主要集中在济南郊区。 泰安的“优山美地”其丰富的自然资源成为本项目研究交通与客源之间关系的有着相似的借鉴意义。 目前在售的别墅项目车程主要集中在1小时以内，从车程角度而言，这些项目都构成与本项目的竞争关系。,雪野湖地块,济南,1.5小时圈,1小时圈
10、,半小时圈,1,2,3,4,5,6,7,13,大型度假类物业市场研究,大型度假类项目的产品形态集中在独栋和双拼,独栋和双拼的物业形态已成为目前市场的主流产品形态。随着别墅用地的逐渐减少，市场独栋产品也逐渐稀缺，在新开盘的项目中，独栋别墅越来越少，市场的稀缺性日益显现。,14,别墅档次分类：,东尊优山美地,国科,蟠龙山水,彩石山庄,卧虎山,皇冠水岸,我们将市场主要在售的几个楼盘进行档次分类，分为相对高、中、低端，并将三类档次的别墅研究 ，通过这样的比较研究，对整个济南别墅市场的产品就能够具备一个清晰的认识。,别墅产品研究方式：,15,城市联排、双拼激增，价格飙升超过独栋中海紫御东郡、漫山香墅等城
11、市联排的集中放量，带动联排的价格飙升至8983元/平米，双拼的价格为8500元/平米。 由于独栋项目地处偏远、且缺乏高端产品，因此均价低相对较低目前主要在售的独栋是皇冠水岸、高尔夫和国科高尔夫，均价在6966元/平米。,典型的别墅项目,16,个案分析/东尊优山美地,东尊优山美地依泰山而建，位于山脉之间，得天独厚的区位，项目北侧是环山路，它西临泰山市政府1000米，距离泰山主入口天外村只有五分钟车程； 产品的类型主要是独立和双拼别墅，周边的配套主要以学校、超市、医院、邮局、银行为主。,17,总体规划,该项目由主体酒店和产权式酒店别墅区两部分组成,别墅区共71栋4户，总用地面积118亩，总建筑面积
12、3.17万平方米，容积率仅0.4，绿化率高达48%，由山东大卫国际建筑设计有限公司主导设计。整个项目由独栋、双拼和联排三种形态构成，面积从258平米486平米不等。整体规划因循因势筑宅，以景为导向的原则。,建筑风格,现代中式住宅。引入传统院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花园构成丰富的户外空间体系。抽象古典建筑元素、以空间的变化、材质的对比、简洁的装饰符号诠释新中式风格别墅。,将泰山作为项目背景。园区内部，处处有景，形成步移景异的效果。太极亭通融天地，竹丛点缀意境，庭院茶铭、休闲步道、游乐场贯穿其中，形成步移景异的效果运用空间序列和轴线，将别墅与山水交融。,景观特色,个案分析/东尊优山美地,东
13、尊华美达大酒店，充分尊重自然资源，与别苑融合一体，量身打造私家酒店服务。,18,个案分析/东尊优山美地,销售情况分析,该项目一期于2008年初开盘， 均价为17000元/平米，总价为570-650万元/套，推出的房源约44套，已售22套，销售率为50%。 预计二期于2008年底推出，约推出27套，单价为18000元/平米, 售价为550-650万元/套。,成交价格受成交个案位置、面积大小等影响，价格起伏较大。,19,个案分析/黄金崮云湖高尔夫,山东黄金崮云湖高尔夫，将五峰山、 崮云湖的山川水色融入其中，得天独厚的区位，渗透着人文社区浓厚深邃的文化气息，崮云湖国际高尔夫俱乐部已建成纳客，一期18
14、洞球道总长7244码; 产品的类型主要是独立和双拼别墅，周边的交通北邻济南大学科技圆区，东临京沪高速铁路、京福高速、104国道，5分钟可到大学城，20分钟即可到达济南城区，40分钟便可直达国际机场。,20,个案分析/黄金崮云湖高尔夫,总体规划,该项目开发沿袭了整体项目一贯的高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管理的开发原则，整体开发理念领先于整个市场，项目共分三期开发，一期占地382亩，容积率约为0.23，共161栋别墅，其中单体别墅129栋，双拼别墅32栋。,建筑风格,整体为现代欧式风格，巧妙的运用原有错落有致的地势及山林自然风光而设计，户型设计舒适大气，注重细节及品质。每套别墅均拥有
15、半地下影音室和独立车库，主卧设计了步入式衣帽间和私人卫生间及可坐观山景湖景高尔夫球场的景观露台，彰显居者品位。,本项目三面环山，山峦叠障起伏，处群山环抱中，山谷之上，被3000亩原生森林所环绕。并且紧邻崮云湖近500万平方米的原生态水面。,景观特色,拥有省城唯一符合美国USGA标准的18洞山地高尔夫球场，球道总长为7244码，是济南唯一山地高尔夫，球场拥有便利的交通条件，距济南国际机场仅30分钟。,21,个案分析/黄金崮云湖高尔夫,销售情况分析,该项目一期于2008年4月开盘，均价为8000元/平米，总价为240-320万元/套，推出的房源约77套，已售69套，销售率为90%。 预计二期将在明
16、年年初推出，单价为9000元/平米，总价为250-350万 。,自开盘以来，崮云湖高尔夫别墅价格保持稳定上涨，销售率达90%，与其自身的性价比高有一定的关联，开盘以来比较受市场的欢迎，除去山东本地的自住客外，还有部分韩国的客户买来作为自己的第二居所使用，以及一小部分的广东投资客。,22,结论,综上所述：雪野湖自然风景得天独厚依山傍水非常适合建造高档别墅物业。,雪野湖区域虽然同类别墅物业较多但是多为低档公寓。无论是整体规划、景观、建筑立面、户型设计等，能够体现高品质的别墅的产品细节非常稀少，而真正高端的别墅物业更是少之又少。,雪野湖区域高端别墅物业的缺乏是一个市场空白点。我们可以抓此点在该区域建造高档别墅，营造差异化竞争，将本案项目打造成为该区域的标杆。,小结,雪野湖自然景观优越，该区域别墅物业也较多本案项目建议作为高档度假旅游别墅入市，抢占市场空白，利用差异化竞争规避风险，打造本案成为该区域的高端项目标杆。,23,问题：项目区域地块本身条件是否支持高档物业开发？,三、项目区域、地块分析,
