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1、策划机构: 正合地产,谨呈新贵都城市酒店控股有限公司,八公山棚户区改造项目策划报告,生态,教育,人文,潜力,服务,形象定位 引领淮南“首席欧洲理想”的百万级城邦,便利,一、市场理解,1、八公山区位形象面貌变化 加大城市规划力度，西部城区规划、八公山风景名胜区总规修编、西部工业走廊规划和八公山旅游区总体规划等重大规划通过市政府审批。五年新增城市道路面积12.1万平方米。重大交通枢纽工程孔李淮河大桥引桥部分开工建设。完成蔡新路拓宽改造，东西部第二通道加快建设。老城区路网加密工程前期工作基本完成。加快实施棚户区改造。开工建设棚户区改造项目10个，完成前期工作项目3个，累计拆除旧危房94万平方米，新建
2、住房206万平方米。五年完成小街小巷改造项目23个，新增绿地10.3万平方米，成片造林500亩，城市绿化覆盖率达到35%。完善城市管理工作机制，市容管理和环卫设施建设水平不断提高，西部污水处理厂建成投入使用，城区供水、供电、供气、排水改造继续推进，城市功能逐步完善。,2、八公山城区建设发展 加快实施棚户区改造。紫金时代广场、建南村二期、瓷器厂东门口、孔集北村、新建村、支架村二期等6个项目主体建成，八公山新村总建筑面积50.4万平方米已开工10万平方米，妙山林场棚改项目开工，建北村暨新庄孜农贸市场升级改造、和平村、沿湖村3个项目已完成总拆迁量的80，已开工10万平方米。团结村、西山小区、小刘庄项
3、目前期工作加快推进。房地产开发稳步发展。锦绣康城三期、新风苑三期、鸿发商住小区开工建设。加大建设环境整治力度，保障重点市政建设工程顺利实施。东西部第二通道拆迁安置攻坚克难、加快推进，完成征地924亩，依法拆迁安置710户。蔡新路向北延伸改造前期工作加快推进。西部污水处理厂配套排污管网基本建成。积极创新工作机制，组建两镇行政执法中队和城区中队，完善城市拆迁工作机制，全年共查处非法抢建243起，组织拆除行动24次，拆除违法建设80处10200平方米。,淮南市八公山地区宏观环境及规划分析,4、八公山城区建设发展 旅游产业投资力度加大，全区新建续建旅游项目9个，总投资4.2亿元，完成投资1.8亿元。淮
4、南子文化园、人大代表生态园建成开园，招商成立八公山文化旅游投资开发公司。妙山村搬迁安置工作启动。旅游综合服务区控制性规划通过审批，争取建设用地指标946亩，上缴土地报批费用8500万元。文体活动中心开工建设。风景区景观大道主干道建成，景观绿化配套工程即将完成。乐涧套休闲度假村综合开发、六车间商务会所、孙家花园原貌恢复、岚香湖水库及休闲度假村等项目规划设计加快推进。凌云山庄主体封顶。乐涧套旅游道路、八公山风景区供电专线建成投入使用。青龙山生态文化园全面开工。成功举办第十届八公山旅游节。全年接待游客90.2万人次，增长7.35%，旅游总收入4.94亿元，增长9.52%。,3、八公山区位生活水平变化
5、 城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长45.6%和49.4%。五年累计新增城镇就业岗位12500个，下岗失业人员再就业6577人。社会保障体系建设加快，社会保险扩面和征缴工作扎实推进。五年累计保障城乡最低生活人口47.7万人次，发放低保金4754万元。建设经济适用房、廉租房3.2万平方米。高度重视采煤沉陷区综合治理工作，13万平方米采煤沉陷区综合治理二期工程两个安置小区建成使用。精神文明和民主法制建设不断加强，安全生产和信访稳定形势总体平稳，社会保持和谐安定。,5、八公山交通道路建设 蔡新路延伸段改造、孔李淮河大桥等重点工程建设，确保12.1公里东西部第二通道八公山段工程建成通车，开
6、工建设景观大道向东延伸、紫金山西路、丁山路向西延伸、钱淮路、上游路、机械厂路拓宽改造等6条城区道路改造工程。,小结,随着淮南市大力加强西部基础建设和旧城改造工程，市政、旅游、工业、商业，50万人口区域全新建设，谢八两区新行政中心的落成，也愈加坚定了西部发展的博大未来。西部地区棚改项目重点规划八公山，主干道拓宽向北，二通道贯通 连接田家庵八公山凤台，西部中心重建，带动城市区域价值，发展区域经济，使八公山全新的区域与城市的行政、文化、商业、教育等功能为主体的市政建设格局，为这一地区更增添了澎湃热力，八公山版块蓬勃发展大局确定无疑。,2012上半年，淮南市商品住房均价4055元/，同比去年增长4.2
7、4%。在国家、省、市政府调控政策影响下，淮南市房地产市场整体呈现出投资保持增长，市场供需基本保持平衡，价格稳定的态势。在此次市调中，我们分别对八公山房地产项目的物业类型、物业档次、现行价格、物业管理情况、销售情况进行了分析。,御景花园,客户分析,楼盘点评,小区规模大，产品供应可选择性多，形象扎根深。小区靠近内侧环境干净整洁。 近期活动无,主要以周边矿工为主 以改善居住环境占大比例,个案篇,房地产市场：,个案篇,中央生活广场,客户分析,楼盘点评,小区交通便利，周边配套齐全，但小区孤立 无绿化 靠近马路灰层大 主力户型以120平米以上为主户型较大。,以矿区为主 ，及周边生意人,个案篇,锦绣东苑,客
8、户分析,楼盘点评,小区为砖混结构，地理位置偏远环境脏乱。以中小户型为主 部分楼栋一层赠送栅栏院子,以矿为主，及周边住户,【早期建成物业】,【早期建成物业】,【早期建成物业】,【早期建成物业】,【早期建成物业】,【早期建成物业】,【早期建成物业】,【早期建成物业】,【早期建成物业】,小结,从上表中来看，八公山区多层物业费在0.35 元到0.45元之间，高层物业费在0.8元至1元之间。根据对在销楼盘的对比分析，楼盘品质和物业管理公司的不一,物业费的标准也呈现多方面的现象。目前八公山地区高层物业最低均价2800元/平米，最高均价3300元/平米；多层物业最低均价2600元/平米，最高均价3400元/
9、平米。分析得出：八公山整体均价大约在3000元/平米。随着百姓生活水平提升，同时对小区配套以及功能有很大的提升，我们不难发现业主对早期物业条件的不满，以及现有在建项目体量和产品的特征还是有一定程度的期望。,消费结构情况分析,八公山地区的房地产消费群体主要集中在矿区范围内。80%购房者来自周边矿区，从矿公积金贷款购买程度就能看出结果，其他如孔集、毕家岗改善型客户群体也占有一定的比例。大部分购房者还是在新庄孜煤矿工作，根据此次对市场的抽样调查结果显示，大部份的被调查对象虽然都有在近一年内购房的愿望，但是对价格的心理预期值并不是很高。,根据调查显示，准南购房者中以35-45岁的比例最高，达到53，5
10、0-55岁之间的购房者达到20%；35岁以下的人群，达到 27%，因此， 35-45 岁的中年人士依然是房产市场的主角，这是由他们所处的生命周期和经济能力相适应的。 1、被访者的家庭结构 在被访者总体中，两口之家的比例达到了 56% ，超过总体的一半；三口之家的比例位居第二，两者之和达到了95%；单身的比例则最低 仅为 5% 。从购房群体来看，今后的一至二年之内，矿上职工利用缴存的公积金买房是较强的需求量；主力购房群体新庄孜占到70%，毕家岗10%，李嘴孜10%，凤台区域煤矿10%。商品房已成为生活的必需品，而其昂贵的价值，一般要花费消费者的一生或半生积蓄，所以与单身相比家庭户的购买力更强，其
11、中两代、 三代同堂的表现的更为迫切。 2、被访者家庭年收入分布 被访者家庭年收入分布情况 家庭收入在3万5万的被访者占据了3成，6-10万的被访者占据了所有被访者的一半，收入在10-15万的被访者占比1成以上，新庄子占比80%以上，毕家岗、孔集10%以上，收入 在 15 万元以上的比例为燕郊为0.8%。中等收入的家庭作为购房主体继续支撑着市场。 。,3、 购房需求 特征分析 3.1 面积需求 被访者面积需求：本次调查结果显示， 90-110 的需求比例最高，新庄孜占到总体的 75，八公山其他区域占到总体的68%；八公山区对90以上户型的需求略高。小面积的需求主要是单身购房者的意向较多，从投资角
12、度来看，八区市场目前还是一片空白 3.2 理想的购房区域 被访者意向购房区域分布情况： 八仙街附近多种形态物业的增加，将此区域的升值空间大幅提升，加之学区主要集中范围内，购房意向占比达到55%。，淮凤路上和平新村大体量的建设也吸引不少客户群体，这部分群体占比达到30%，而对丁山路至二通道附近，客户对这个区域持保守态度，需要政府和开发企业引导，大建设和配套设施的完善，八公山二通道附近是后期的发展重点区域，目前在此地段的项目较少，但是单个项目体量较大，如八公山新村已开工建设，目前工程情况已达到20多栋，多为塌陷区安置房，同时旅游区大建设已逐步开始。交通要道，贯穿东西部连接凤台高速通道。目前商业配套
13、匮乏，停车场一处26路终点站，行政单位集中区域。 3.3年龄与楼型特征的要求的分析 被访者年龄段对楼型特征要求情况： 根据本次调查结果显示， 30岁以下的准购房者对小高层的接受程度明显高于其他年龄段，并且处于各个楼型需求中的峰值，这和他们的个性特征有极大的关系，因为他们多是八十年代出生，一般为独生子女，享用着家庭的最佳资源，追求时尚和变化，而小高层在某种程度上迎合了这种需求； 而 30-45 岁的准购房者中需求对高层和多层物业的需求都可认同，这主要是因为这个年龄段的人群基本上是七十年代出生的，一般有兄弟姐妹，寻求家庭的稳定、经济的独立和事业的成功。在 46-55 岁之间的准购房者中，对多层的比
14、例达到了7成以上。相比之下，各个年龄段对高层的需求占据40%以上，而对多层的需求则集中在 45 岁以上的人群，这主要是因为本年龄段的人群一般家庭稳定，事业上比较成功，同时也受传统观念影响，考虑老人住房多半选择多层。,3.4 购房目的分析 被访者不同年龄购房目的分析： 从年龄与购房目的的交叉分析可以看出： 30 岁以下的人群主要是为满足其定居和结婚的要求，两者之和达到 75% ，他们基本是首次置业；30-45 岁的人群的置业目的集中在改善居住，定居的比例也较大，他们有较强的购买力，处于事业发展的黄金阶段，需求增长较为强劲； 55 岁 以上的人群需求较弱，样本中较少，不具有代表性，所以这里没有列出
15、，这主要是因为他们基本已经置业，生活已经很稳定了，极少的客户会考虑替这部分的老人购房改善环境。 4、购房者 价格需求分析 房价是调节房产市场的有力杠杆，随着房价的稳重有升，购房者对价格的心理承受能力也在随着市场变化而变化，但需要找到其心理承受的边缘分界线，在一定区域超过某一价格后，更多的消费者会选择放弃。 4.1 可以承受的最高单价 根据之前统计数据显示，八公山区八仙街中心房屋均价为 3200元 / 平米，蔡新北路3100元 / 平米。而八公山地区年收入在 6-10 万的占到了接近50% ，面对楼市回暖迹象，房价稳重有升，购房者不得不面临更大的经济压力，尤其是对那些解决基本居住问题的消费者。随
16、着价格的不断上扬，其心理承受能力虽然会逐渐增强，但需有序有度,市场小结,当前市场开始出现了各种促销手段，部分项目采取降价打折推盘，购房送全套家电、家俱者有之，送汽车者也大有其人。全面热销的局面不再出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等种种市场表现。种种市场表现正说明了市场的发展成熟期即将到来，由单一力量带动整个市场发展方向的阶段已经过去，商品房将像大多数普通消费品一样，走向主要由需求为主导的，价格升降有序，竞争与整合并存的市场经济即将到来。特别是政策调控对市场的宏观控制力度加大。 经过多年的发展，八公山房地产业发展起步良好，但相关配套行业（例如：融资、评估、交易服务、信息服务等）发展滞后。市场经济是过剩经济，随着市场的发展，竞争会越来越强烈，而要在激烈的市场竞争中立于不败之地，了解、把握市场变化及趋势是必须的。 在前两年时期，房地产市场呈现供不应求的局面，特别是田家庵地区，在城市化进程加快，外来人员快速增加，国民经济持续增长的经济形势下，出现一段高速增长的过程；但当市场发展到一定阶段，产品供给全面过剩或供求平衡时期，没有很强的核心竞争力就无法取胜，甚至无法生存的时候，风险将成为常态。 以科学的发展观从市场的发展规律来观察和判断目前八公山的房地产市场状态，才能使我们保持客观和清醒的头脑，所有的判断依据都要来源于科学、全面的市场数据及严谨的科学态度。,
