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1、房地产产业介绍,制作： 演讲：,房地产 含义,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。,房地产投资有几个特点？,（一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 价值大量性。 （五） 保值增值性。 （六） 行业相关性。,房地产有哪些经济权属？,1、自物权：所有权。 包括占有权、
2、使用权、收益权、处分权 2、他物权 包括地役权、抵押权、租赁权、典权,房产类别有哪些？,根据土地用途分类： 1、居住用地 ；2 、公用设施用地（含商业用地）；3 、工业用地 ；4、 仓储用地； 5、 对外交通用地 ；6、 道路广场用地；7、市政公用设施用地；8、 绿化用地 ； 9、 特殊用地；根据房屋用途分类: 1、 居住用途的房屋。 2、 工业用途的房屋。 3、 商业用途的房屋。 4、 文体娱乐设施。 5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。,房地产开发紧抓哪些环节？,一、 房地产在立项过程中，要服从城市的整体规划和区域规划，充分尊重规划部门的意见，对标书和合同
3、要严格评审。二、认真做好每一个项目的策划工作，从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工，直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划，做到运筹帷幄，决胜千里；要按照策划的结果，编制质量计划，用以指导项目开发建设的实施，确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。,三、严格按ISO9000对采购的要求和国家建设 工程质量管理条例的规定，做好规划设计、施 工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。,四、按ISO9001的要求，搞好施工过程的质量 控制，保证工程质量。,五、按照ISO9001的要求，对建材质量和工程 质量进行严格控制。,发展历程,自1999年中国房地产市场进入快车道，与房
4、地产相关的产业也进入快速发展期，最典型的一个现象就是“展会经济”的蓬勃发展。全国各地，各类层出不穷的“房展会”、“住交会”风起云涌；有些大中城市，房展会从最初的一年一度发展到春秋两季，再发展到四季联展；郑州的房展会最热时，一年期间，大大小小开了七八次。,全国三大城市著名的房展会,1.北京房展会北京房交会、北京春季房展会等等 2.上海房展会上海之春房展会、五一假日房展会、十一房展会等等 3.深圳交易会深圳春季房地产交易会（春交会，五一期间）、深圳秋季房地产交易会（秋交会，十一期间）,房展会有哪些重要意义？,1.开发商开发商的商品房项目可通过房展会带动的人气，一鸣惊人，达到市场轰动和关注；利用房展
5、会“房展超市”功能，降低消费者购房 的时间成本，与其他项目同台竞技，让消费者真实感受“不怕不识货，就怕货比货”的上帝荣耀. 2.消费者在房展会上，可以充分享受政府的支持，与政府相关职能部门形成良好的互动，为消费者谋取最大化的政策利好； 消费者在房展 会，也能通过开发商的宣传推广，通过销售人员的讲解和分析，了解自己所处的城市发展的最新成果、城市的发展现状、城市规划的最 新动态等。,房展会成功有哪些要素？,一次成功的房展至少应有三个因素支持：优秀的组织者、高素质的参展商和有效的参展消费者。而参展商和参展消费者都需要靠优秀的组织者来带动。房展会所起的房产超市作用正在日益显现。如果在今后的房展会上，政
6、府相关部门能够真正牵头参与，强化房展会的权威性和组织能力，如果房展会能形成一种定期举办的惯例，同时，相关的服务与配套能够及时跟上，最终形成一种房展品牌效应,销售要素,1.楼盘 6.推销楼盘 2.售楼人员 7.现场讲解 3.客户 8.带给客户高附加值 4.推销自己 9.制造紧迫感 5.推销开发商 10.销售建议,房产的交易形式,（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。 （2）房屋租赁。 （3）房产互换。 （4）房产抵押。,其一炒地皮。 住房不能建在空中，必须要土地，而土地是有限资源，因此，谁拿到了有限的土地资源，就意味着谁掌控了房地产开发的主动权，更重要的是，土地
7、资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。笔者认为，这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的：炒地皮，等待升值，从中赚取暴利。中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，开发商的暴利关键不在于成本，“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账，假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，楼面价可能涨到了5000元，每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观，既解释了开发商为何疯狂炒地的原因，也道明了房地产暴利的其一个渠道。,房地产的暴利来自于哪里呢？,其二炒房价。房价高，则利润高，房价低，则利润低，立竿见影，吹糠见米，因此，炒房价从来就是开发商绝不放过的
8、赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价，他们无所不用其极。新开发的待售楼盘，一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”，给潜在的购房者心里造成紧迫感，从而激发他们的购房欲望；开发商自导自演，雇请人连夜排队购房，造成房源紧张的虚假形势迷惑人；抛弃道德、良知和社会责任，赤膊上阵，鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般为高房价鼓与呼，从而赚取暴利。 所谓两大手段，其一，空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看，近些年来，房地产行业产生的暴发户是最多的。笔者认为，房地产行业内之所以多产暴发户，其一个很重要的原因是，从房地产行业可以通过“
9、空手套白狼”的手段“白手起家”。一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子，再从政府拿地，转手出去就能大赚一笔，或直接开发住房，则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱社会基金等拿地和开发房地产，用公共资金赚取暴利，把公共资金置于房地产的开发风浪中。 其二，商业贿赂。近些年来，伴随随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。前不久，行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震，牵连出一系列贪腐官员，包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤，市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭，市房产局书记陶兴文等。房地产商为何要行贿地方官员？因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。比如让官员帮忙低价拿地，或
10、通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等；官员大笔一挥，就能赚个盆满钵盈，房地产哪有不乐意“出血”的？苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官？就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地，转手净赚一点九亿元！姜则一次受贿8250万元！ 近些年，房地产开发商及其“砖家”为何如此牛？房价为何如此疯狂的飙车？因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此，无论是房地产的暴利渠道，还是暴利手段，根本原因是法制不健全，权力没有受到很好的约束，腐败扰乱了房地产开发市场，所以，要想降房价，不把可怕的权力关进笼子里，无异于白日做梦。,如何处理工程欠款,（一）建立清欠责任制
11、（二）信息管理法 （三）应对政府欠款 （四）利用关系法 （五）以物抵债（又称债务重组）（六）时效恢复法 （七）依法诉讼 （八）摸透心理法 （九）跟踪追讨法 （十）内部招标法 （十一）延伸清欠法 （十二）债权转让法（三角抹帐） （十三）媒体曝光法 （十四）合同预防法 （十五）审时度势法 （十六）附条件减免法,中国房产市场有什么特点？,1房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。中国房地产业发展不平衡，一方面表现在东部沿海地区的发展大大快于中西部地区，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产投资、交易占全国的一半以上。从空间分布上看，中国房地产业增长将以华东地区为主，未来房地产业的投
12、资中心也将集中在东部五省市上面。 2房地产企业数量多，规模小。1995。1997年，中国房地产开发企业已由33 482个减少到21 286个。尽管如此，房地产企业规模仍然很小，1996年我国房地产企业平均每个公司总资产7 100万元，平均净资产只有1780万元。从所有制结构看，公有制房地产企业占据主导地位，虽然其比重处在下降趋势之中，其主导地位却十分稳固，从隶属关系看，绝大部分房地产企业都是市、县一级所有，乡镇一级的不少。从资质级别看，中低级别企业占主导地位，无级企业仍占很大比重。 3房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的步伐很快。从1992年以来，外资（主要是直接投资）已成为
13、中国房地产业投资的重要力量。19951997年间，利用外资占整个房地产投资资金来源的12%左右。1998年由于东南亚金融危机的影响，利用外资的比例下降到8.8%。这主要是因为中国房地产投资中外资主要来源于东南亚国家的原因所致。,市场问题有哪些？,1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低，房地产市场资金依赖度比较高。 2.圈地的可能性依然存在。 3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。 4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高、受益面窄。 5.房地产企业数量多、负债率高。 6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范。 7.房地产仲介诚信
14、缺失。 8.拆迁安置补偿不合理，城市房屋拆迁纠纷不断。 9.观念有待于改变，发达地区租价比例为40%，法国为37%，英国为34%，新加坡为30%，美国28%，这种状况有利于人口的流动，对此适度的投资性购房具有积极的意义。,相关法规,1、中华人民共和国建筑法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、物业管理条例 4、房屋登记办法 5、商品房销售管理办法 6、土地登记办法 7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订) 8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知 9、最高人民法院印发关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见的通知 10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“
15、物权法担保物权国际研讨会”上的讲话物权法担保物权编实施中的几个重要 问题 11、国有土地上房屋征收与补偿条例 12、城市房地产开发经营管理条例 13、城市商品房预售管理办法 14、城市房地产抵押管理办法 15、商品房销售明码标价规定 16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法 律问题的解释 17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释 18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法 律若干问题的解释 19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释 20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释,房地产大佬,冯仑 黄怒波 张欣,凌克,潘石屹,任志强,孙宏斌,王健林,王石,许家印,朱孟依,2011年度中国房地产关键词,1、新国八条 2、限购令 3、房产税 4、曲线购房 5、假离婚 6、加息 7、禁止群租 8. 公租房 9. 保障元年 10. 环首都经济圈,相关网站,新浪乐居 爱房网 和泓地产 搜房网 ,
