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1、,宝安商业广场策划方案,Q1,当我们拿到商业地产项目,？,1、实现快速销售和资金回笼（持有经营） 2、利润最大化 3、经营良好，形成持续效益和品牌号召力,我们希望：,商业地产成功的核心要素,？,Q2,成功的前期商业招商,富于攻击力的招商推广,系统的营销执行力,具备标杆性商业核心的产品,合理的业态规划和布局,项目梳理,OUR Mission,？,Q3,位处洪湖核心商业区，宏伟南路商圈中段，商业氛围良好，商业集中度较高，项目发展前景良好,具有打造地方标杆性商业项目的基础条件。,项目概况,项目梳理,基本指标： 总占地面积：8352.88平米 总建筑面积：约20000平米 容积率：3.5商业体量比较适
2、中，适合 洪湖这样的三级城市。,规划：地上四层 1F：临街铺面、内铺2F：超市(二楼部分)、内铺3F：超市(三楼部分)、内铺4F：内 铺(电影院KTV),项目概况,项目梳理,项目的工程原定进度计划,项目概况,项目梳理, 工期安排很紧，从开工到销售只有四个月的时间，相比正常半年以上的招商预备期来看，招商压力大，对攻击性和策略性要求高。,我们的开发目标是什么？,快速回笼资金， 确保运营安全。,利润最大化,经营良好， 创造商业品牌,市场热销， 实现区域高价。,项目概况,项目梳理,开发商的需求是项目短、平、快操作，快速实现资金回笼，在此基础上争取最大化利润。,项目概况,项目梳理,在这样的条件下，项目需
3、要的是：1、优秀的设计方案和良好的建设管理，帮助实现标杆性的产品建设。2、良好的招商和营销整合，帮助实现有效的招商运营和销售目标。3、商业经营管理良好，项目能持续良好运营。,实现开发目标我们从那里入手,？,Q4,上业提出：以市场为导向，确定项目科学的市场定位；以定位为导向，实现标杆性的产品建设和有条不紊的招商运营及销售，招商与销售的策略要密切关注市场风向和消费群体风向。,需要提出注意的是：实现项目短平快的运作是每个开发项目的目标，这个目标一点都不为过。但就商业项目而言，它不是一个单纯的销售行为，而是与招商和商业经营紧密捆绑在一起的商业行为，招商运营和经营活动的不确定性较多，我们在项目运作上把短
4、平快操作作为目标，但也要切忌操之过急。对项目的投资环境而言，安全操作应在首位，在此基础上通过策略化的运营实现快速的操作和最大化的利润。,从市场角度考虑 从价格角度考虑 从消费群角度考虑,项目定位,第一部分,ONE 从市场角度考虑,1、洪湖概况 2、房地产市场概况 3、区域商业市场概况,1,位于湖北省中南部，江汉平原东南端,与汉南区、仙桃市相邻。 国土面积为2519平方公里，约占全省总面积的1.39%素有“百湖之市”、“水乡泽国”之称,地理位置及交通环境,洪湖概况,2个办事处 14个镇 1个乡 3个管理区 全市465个村民委员会，2883个村民小组,总人口约907336人城区常住人口12.78万
5、人城区流动人口1.7万人农村外出务工经商人口约为10万人,行政区域划分,人口结构及分布,1、2007年全市生产总值66.96亿元，增长11.1% 2、居民消费价格同比增长4.2% 3、职工年平均工资14403元，同比增长44.9% 4、城镇居民人均可支配收入8505元，增长14.5% 5、金融机构各项存款余额和贷款余额分别为36.13亿元和19.28亿元 6、城乡居民储蓄存款26.57亿元,经济收入水平,1、第一产业的比重不断下降，二、三产业的比重不断上升。 2、城市建设前景良好 （1）城市基础建设加速内荆河东岸拆迁改造，城区主干道扩建、翻修，长江外滩公园，行政中心，二桥重建，天燃气工程等大型
6、工程相继建成或正在兴建，污水处理正式启动，中心城区面貌明显改观。交通、水利、通讯、城乡电网建设明显加强。 （2）政府加大招商引资力度，创造开放有效的政策环境 （3）仙洪新农村试验区的建设 （4）交通的改善,投资环境,上业认为：城市经济条件虽然有限，但已处在小康型的生活水平线，城市经济处在上升和发展的转型期。这种经济状况的城市，商业项目的开发机遇与挑战并存，主要体现在良好的市场前景和对中高端商户吸引力尚还欠缺的矛盾上。,开发公司：湖北省帝豪置业发展有限公司 项目地址：洪湖电力局大门右侧 项目面积：整个小区的规模为14万平方米左右，一期为8栋住宅 住宅均价：1600元/平方米左右 底商均价：暂时还
7、未开始销售,祥生中央花园,帝王景城,开发公司：洪湖祥生置业有限公司 项目地址：新市府中心区文泉大道行政中心对面 项目面积：用地面积5万余平方米，建筑面积达7万余平方米 住宅均价：1800元/平方米左右 底商均价：一层为5000-6000元/平方米，二层为2000-3000元/平方米,1、房地产市场不规范 2、商品房开发增多，房价上涨 3、商品房销售状况一般,商品房市场运行情况及特点,典型住宅项目分析,2,房地产市场概况,1、商业发展较为落后，商业形态主要以沿街店为主，缺乏中大型的综合百货店。2、自2005年以来商业物业陆续涌现，但总体档次不高，经营品种并不丰富。,商业市场概况,3,商业格局及辐
8、射范围,区域商业市场概况,1、3、5、6、8等多路公交直达,商业形态主要以沿街店为主，有部分小型百货类经营场所，目前以该区域为圆点，该商圈有逐渐扩大的迹象,宏伟南路规划示意图,现状,现状,商业市场前景规划,人流研究,本项目临街路段的人流量大，商业氛围浓厚！,2008年5月15日，周四,2008年5月16日，周五,2008年5月17日，周六,17：20-17：25 时段平均每分钟52.8人 20：00-20：05 时段平均每分钟57.8人,14：10-14：15 时段平均每分钟60.8人 16：15-16：20 时段平均每分钟53.2人 20：10-20：15 时段平均每分钟103人,11：00
9、-11：05 时段平均每分钟56.4人,业态分布情况,A、爱国路路口至工业品市场之间商业业态统计,B、本案左侧至美迪服饰广场之间商业业态统计,C、爱国路路口至人民路路口之间商业业态统计,D、人民路右侧至赤卫路之间商业业态统计,E、美迪服饰广场左侧至赤卫路之间商业业态统计,F、爱国路路口人民医院右侧道路上商业业态统计,G、爱国路路口至洪湖宾馆之间商业业态统计,宏伟南路商业街主要商业业态统计,宏伟南路上的商业业态以服装类、鞋包类为主，餐饮类、娱乐类及其他消费型业态较少，是市场需求的一个空缺点。,租售状况分析,租赁状况,经营面积,租金水平,商铺租赁状况佳，基本无商铺转让；,20-30平方米的商铺约占
10、商铺总数的62%，主要经营服装等； 50-100平方米的商铺约占27%，主要为较有实力的品牌服饰、鞋业、珠宝及化妆品等; 个别品牌（如Kappa）的经营面积甚至在160平方米左右，此类商铺约占商铺总数的11%；,商铺租金从40-120元/平方米/月不等，签约早则租金水平低，最低约为40元/平方米/月，新近签约的商铺租金多为80-120元/平方米/月；,目前宏伟南路上的商户大多是租店经营，拥有店铺产权的占少数。 大部分店主希望在维持现有店面进行经营的情况下，有更好的店铺可供经营。,商户中本地/外地比例示意图,商户基本情况,商户及消费人群的细分,消费人群中市中心/周边及外地比例示意图,消费人群概况
11、,商户及消费人群的细分,洪湖当地的消费群体主要为由洪湖市中心常住人口，洪湖周边农村为辅，外地消费较少。,平均每人每次消费金额示意图,消费能力概况,目前洪湖的消费者消费能力虽然不高，但也有一定的消费承受能力,消费需求的可挖掘空间较大。,商户及消费人群的细分,从市场观察的角度看：1、目前洪湖当地的消费人群有一定的消费承受能力，对消费产品的品牌有一定要求。2、有一部分人习惯到仙桃等地消费。一个重要的原因是本地的娱乐休闲消费不能满足需求。3、对购物环境有一定要求，首选比较热闹的购物场所。商业环境对消费者的吸引力比较重要。4、由于娱乐场所较少，因此逛街成为洪湖当地居民最重要的业余活动项目之一。,项目SW
12、OT分析,劣势（W）,优势（S）,威胁（T）,机会（0）,项目目前所存在的直接威胁是聚金广场入市较早，将分流部分客户!,4,竞争市场概况,1、地段优越 2、宝安集团品牌效应 3、规划优势（后发制人）,1、对外交通限制了本项目的购买及消费群体 2、本地居民时尚消费意识仍不浓厚,1、当地政府的支持 2、宏伟南路的商业规划前景看好 3、消费市场的空缺点较多 4、项目地块周边商铺有限，租金一再上升,1、本地块拆迁过程中的的遗留问题2、本地块空置的时间过长 3、聚金广场入市较早，工程进度较快，会分流一部分本项目的客户 4、区域经济条件和居民消费习惯所带来的威胁,“聚金广场”,竞争项目分析,聚金广场优劣势
13、及现状分析,优势,现状,招商情况及开盘前蓄客情况皆不理想,出现这种现状的原因估计：,地段的不足是重要因素，但不是全部因素 运作的缺失 招商滞后，产品的感召力不强（未形成良性发展） 营销推广策略有限,1、目前洪湖首个在建综合型商业项目 2、规划设计较为时尚 3、全框架结构，商铺可自由组合,1、地段相对较差 2、建筑已基本成形，可塑性相对较差，对招商将造成一定影响 3、前期营销受阻，影响市场口碑培养,优势,我们的项目应有效规避聚金广场所出现的问题。,及时招商，确定主力店意向，结合招商制定最优的产品设计方案。 建立产品真正的的标志性形象（工地形象、推广形象）。 开发商与服务机构的紧密配合，招商与销售
14、运营上保持一致的方向和节奏，共同维护项目开发运营的良性进展。 强有力的营销推广策略和周密的招商运营。 及时做好市场试探，紧抓市场风向。,1、将本项目的地段优势最大化，形成地标性项目，巩固本项目在商圈中的核心地位。,2、必须与聚金广场形成差异化定位，引进主力店、次主力店及品牌形象店。,3、目前洪湖当地的商品品牌并不能满足洪湖居民的需求，因此本项目以经营中、高档商品为主。,4、洪湖市中心的消费人群主要为市中心居民，而一个市区人口仅13万的城市并不足以支撑约2万方的专业市场。,5、洪湖对外交通不便，不适宜建成批发市场，因此只能以零售业态为主。,TWO 从价格角度考虑,由于目前未能准确掌握项目设计及建
15、设标准等情况，无法对成本进行估算，仅参照行业经验估算项目单位成本在3000元/平方米左右。,1,项目成本估算,商铺销售价格情况(单位:元/平方米),2,市场价格情况,商铺租赁价格情况(单位:元/平方米),商业价格定价，主要参照市场价格水平制定。本项目定位较高，可提升商铺价值，价格水平可适当高出市场平均水平。但须注意的是，商业价格只能涨不能跌，合理的价格控制也是项目成败的关键。为此我们的价格目标建议是：,3,项目定价建议,因商铺形态不同，不能单纯以街铺价格来衡量制定商场铺面价格。 市场前期不易对价格期望过高，宜采取分批销售，逐步提价的价格策略。,商铺销售均价建议(元/平方米)：,租赁价格需考虑市
16、场培育阶段的优惠水平。 按照年10%投资收益，10年静态投资回收期计算，此租赁价格符合投资收益条件。,商铺租赁均价建议(单位:元/月/平方米)：,以上租赁价格根据销售建议价格，按照年8%投资收益，约12年的投资回收期计算。,市场培育期商铺租赁均价建议(单位:元/月/平方米),按照租金价格占到销售收入20%到25%之间，以50平方米每个商铺，占收入20%核算，各商铺的经营收入水平应达到(单位:元/平方米)：,4,价格分析,按照此收入要求： 一层：50平米商铺，收入在2万以上，日均700元以上，应经营单价稍高的非日用产品和销量很大的日用产品。 二层：相比经营收入压力较小，但二层的人流和消费率要比一楼低。,THREE 从消费角度考虑,客户为什么买商铺？ 客户如何做出购买决策？ 客户根据什么判断商铺价值？ 本项目的客户是谁？,常识1商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益,
