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1、万隆国际广场 项目市 场 提 案,目 录,第1部分：本案概况及SWOT分析 3 第2部分：五缘湾商务营运中心概况 7 第3部分：厦门楼市分析 14 第4部分：写字楼个案解读 22 第5部分：厦门写字楼及SOHO公寓分析 75 第6部分：客群分析 86 第7部分：万隆国际广场项目定价预估 92 第8部分：写字楼市场总结 95,第1部分：本案概况及SWOT分析,万隆国际广场基本档案,S优势:1.项目地处五缘湾商务运营中心，位置优越； 2.厦门机场、翔安隧道、集美大桥等便利交通，半小 时贯通岛内，1小时辐射漳泉； 3.区域配套齐全，集生态居住、高端养生理疗、旅游 休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体；
2、 4.大厦配备最标准的5A智能化管理系统； 5、SOHO挑高5米，写字楼挑高3.7米，赠送面积较大,O机会：1.厦门政府鼓励发展五缘湾商务运营中心，扶持所在区商务 楼的发展，发展前景为各企业所看好； 2.项目在五缘湾商务运营中心中央区位，商务氛围浓厚，未 来发展空间大； 3.本区域正在迅猛建设发展中，市场潜力巨大； 4.两岸的商贸往来日趋频繁，扩大了对写字楼的需求层面。,W劣势: 1.本案距离市中心还有一段距离； 2.SOHO单体面积较大，总价过高； 3.部分户型为东西朝向； 4.外观受局限，缺乏个性； 5.五缘湾运营中心正处于建设之中，周边环境 与甲级写字楼的要求尚有一定差距。,T威胁：1.
3、因市场有限，传统商务区、观音山、软件园已消 化很大一部分写字楼客群，租售存在一定难度； 2.本区域写字楼项目众多，且市场上存在较多新的待开发楼盘，如世贸海峡大厦、万泰东方、UP新都国际、香山游艇俱乐部等，竞争激烈； 3.远离东渡码头，吸引物流、外贸的客户比较有限。,项目SWOT分析综述,决定市场定位与营销策略有两个方面的依据，即客户需求导向和市场竞争导向。客户需求导向是满足于最大的客户需求群体，为该需求群体的客户提供产品并从中获得利润；市场竞争导向是某一项目在市场竞争中击败对手并从中获利，这要求该项目能比竞争者向客户提供更多的价值（如：更多功能、更高质量）或是更低的价格，那么，目标客户就会选择
4、租我们的产品而排斥竞争者的产品。从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项目最大的优势就是产品类型在五缘湾商务区较为罕见，本身硬件优势及地理位置优越，应在推广中充分利用这一点，着力渲染。运用本项目产品在区域中的独特性、适用性，提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。,第2部分：五缘湾商务营运中心概况,五缘湾的总体定位,五缘湾是都市与海湾亲密对话的国际化人居典范，是集生态居住、高端养生理疗、水上运动休闲、文化娱乐、旅游商务、高新技术研发为一体的复合型城区。,五缘湾商务运营中心是东部新兴高档商务营运中心，位于环岛路西侧，西临环湾路，南接五通生态居住区，紧临
5、翔安海底隧道，总用地面积约12万平方米，规划建成海湾商务新区。目前已建成10栋中高档写字楼，总建筑面积42万平方米，并将配套有运动馆及餐饮、休闲娱乐设施。重点吸引国内外知名企业的产品研发中心、产品展示中心、企业结算中心、营运中心等进驻。,五缘湾商务营运中心, 区域规划前景：,厦门新名片，海西新明珠,五缘湾是以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区，是厦门城市形象与地域人文的最佳代言。,五缘湾作为厦门本岛新兴城市副中心，具备极为优越的地理位置和区位环境，为本岛产业服务能量的桥头堡。 其片区大手笔、高标准的景观环境营造和公建配套
6、投入，使其住宅总体价格领涨于岛内其他区域，该区域客户60%以上来自于厦门非本地户口、厦门周边、省外及国外客户，多数为二次置业甚至多次置业，一般为商务成功人士、私企业主、公司高管等。该区域正成为厦门新兴“富人区”。,高端定位，极具价值潜力,五缘湾运动馆位于五缘湾营运中心，是厦门岛内规模最大的网球、羽毛球、壁球、篮球、乒乓球室内综合运动场馆，本场馆建筑面积15000 。, 园区内部配套：,五缘湾运动中心,五缘湾运动馆一楼分为AB两个馆： A馆设为4个网球场，5个壁球馆； B馆设为2片篮球场，13片羽毛球场及乒乓球馆。,运动馆二楼即将规划为一个健身休闲场所，开设有健身跳操、休闲SPA等区域。同时五缘
7、湾运动馆咖啡厅做为五缘湾运动馆的配套项目，引进凤凰居入驻。,五缘湾运动中心, 周边居住配套现状：,发展中的新兴区域，人气稍显不足,目前，五缘湾片区尚处于开发阶段，人气较少，区域内在售住宅楼盘较多，入住率低；临近五缘湾商务营运中心住宅项目为：国贸蓝海、五缘公寓，为新开发项目，入住率较低；部分区域仍处于拆迁建设阶段，自建房与施工工地交错分布，区域人员构成复杂，整体形象较弱；目前在售或已交房住宅楼盘，多数定位为高档楼盘项目，总价较高，影响区域内普通租房市场，将对区域内普通上班族造成一定影响。,墩土居住区,钟宅居住区,金山居住区,五缘湾商务营运中心,县后居住区,五通高林居住区,五缘公寓,国贸蓝海,五缘
8、湾运动中心,国贸蓝海,五缘公寓,五缘湾商务营运中心,7路,6路,82路,L18路,134路,周边交通现状：,目前，仅6路、82路直达五缘湾商务营运中心，其他如L18路、134路、7路则只能相应到达周边临近区域其中6路始发站为火车站、82路始发站为SM广场，均无法直达市内其他核心区域，交通较为不便,公交系统尚不完善，自驾车为首选,第3部分：厦门楼市分析,进入2011年，政府开启了它的楼市维稳工程。1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2月20日
9、，厦门重磅推出厦版“新国八条”，限购和限贷政策，双管齐下，调整厦门房地产市场供求关系。其中，限购令是“新国八条”奏效的关键。政策引导市场，2011年在以“新国八条”为主旋律的市场调控之下。年内已经6次上调存款准备金率，至21.5%；3次上调五年以上贷款基准利率，至7.05%。密集登场的政策，已逐渐被市场消化，房地产市场已发生较为明显的政策累积效应。投资投机性购房得到有效控制，并已经开始撤场，刚性需求撑起厦门楼市。,一、宏观政策,央行经过紧箍咒似的金融手段层层加码，通过加息和提高存贷款准备金率等方式，来减少流通货币、平抑房价和物价过快上涨。从2010年2月份开始，实际利率一直处于负值状态；从6月
10、开始，CPI同比涨幅有所回落，9月份同比涨幅为6.1%，环比下跌0.1%，预计CPI连续冲高回落有望呈趋势性下降；目前国内市场输入型通货膨胀压力较大，国内经济通胀压力有待进一步释放。负利率的常态化带来流动性的泛滥，为了维护实体经济的平稳发展，中央政府调控频频加码，从目前当前经济走势分析，政策的叠加效应已着见成效。从2011年6月起，实际利率虽仍处负值，但已连续4月稳步提高；7月开始，政府也暂停了加息通道，放下用加息的手段来换取高速增长的CPI与一年期存款利率之间的平衡。,二、宏观经济,厦门市总体经济运行良好，第三产业占比48.9%产业结构比较合理,厦门GDP近年来保持了约16%的增长速度；受金
11、融危机影响，2009年增速为历史新低；2010年经济复苏，GDP涨速达到15.1%。,2010年，厦门第一产业增加值23.00亿元，增长3.2%；第二产业增加值1026.86亿元，增长20.4%；第三产业增加值1003.88亿元，增长9.7%。三次产业结构为1.1：50.0：48.9。,厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,三、一级市场,宅地成交急剧萎缩 工商用地横空出量截至2011年9月，厦门出让土地成交量大幅下滑，相比去年同期562.14万
12、的成交土地面积，下降了128.44万。今年三个季度住宅用地与商服用地成交量，可谓平分秋色。其中住宅用地成交面积195.79万，占总成交的45%，相比去年同期453.79万，下跌了56.9%；而商服用地成交量急剧上升，从去年同期的104.38万飙升至189.3万，增幅高达81.4%。工业用地也开始崭露头角，成交48.61万，比2010年工业用地成交量翻了12番。通过比较，市场成交单幅土地的总建都有所提高。,岛外土地供应成主力 拉低全市成交价 统计2011年三季度厦门土地成交情况，岛外土地为供应和成交热点区域，占全市总成交面积的98%，岛外各区成交比例都在22%之上，其中同安和海沧成交量略高一筹。
13、 相比2010年同期，海沧区和翔安区土地成交量猛升，大有后来居上之势。岛内土地愈加稀缺，年供应量逐渐缩小，湖里区成岛内土地主要供应方。,今年多幅土地均以底价成交，成交居住用地的溢价率也主要控制在50%以内。全市土地成交均价呈下行趋势，其中居住用地单方下跌710元，跌幅高达19%。工业用地和商服用地，成交均价保持相对平稳，下滑较小。,2010年居住用地成交均价岛内8021元/、岛外3099元/，商服用地成交均价岛内3170元/、岛外1361元/；截至2011年9月，居住用地成交均价岛内12879元/、岛外2918元/，商服用地成交均价岛内3252元/，岛外1655元/。岛外居住用地成交价基本保持
14、平稳，而商服用地小幅上升。同比2010年，地价下滑，最主要是归结于岛外土地的大规模供应和集中成交，从而拉低全市地价水平。,厦门市场态势小结,办公楼市场租金及售价平稳增长商业物业投资较为活跃住宅市场观望氛围浓烈,第4部分：写字楼个案解读,厦门岛商务区分布与分类,鹭江道-思北 商务中心,湖滨南商务区,滨北商务区,莲坂商务区,观音山-软件 园商务区,五缘湾-湖里高新园商务区,湖里商务区,江头商务区,传统商务区 传统商务区是厦门最成熟商务区，高端写字楼集中；汇集了众多的厦门知名企业跨国企业办事处，周边商业发达，政务集中，交通便利。 中部商务区 中部商务区是市场化形成的商务区，以中档写字楼为主，入住企业
15、大多为中小型企业；周边商业发达，人流量众多，交通便利。 新建商务区 新建商务区以政府为导向，集中开发建设的全新商务区；以高标准建设，进驻企业主要包括大型企业总部、高新技术型企业、软件产业等。,各大板块商务区特点分析,公共交通发达，商务氛围浓厚，是厦门高级写字楼的集中区。该区域甲级写字楼较多如银行中心、国际银行大厦、第一广场等， 租金水平为90-160元/月。主要客户为金融机构、机关单位、大型企业、外企驻厦办事机构等，企业规模大、实力强。,该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。主要客户为物流及外贸企业，但客户流动性大。 地处厦门核心区，城市环境成型，商务配套好。 该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大， 租金水平集中在40-80元/月。,地处厦门环岛路沿线，景观优势明显；商业氛围较差，周边配套有待完善。 该区域写字楼数量较多，整体品质较高，租金集中在30-120元/月。 观音山是以总部类企业为主、五缘湾以建安、商贸、企业结算中心及其他现代服务业为主；软件园二期以电子信息、软件设计为主。,传统商务区,中部商务区,新建商务区,五缘湾片区,Part1,运通中心,万隆国际,海沧大厦,海富中心,同安商务大厦,翔安商务大厦,宝拓大厦,
