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1、编制日期：2014-9,柳州市柳南区太阳村镇老房村三产用地合作开发建设项目建议书,一、“三产用地”的定义 二、“三产用地”相关政策 三、项目介绍 四、项目合作定位 五、村民获得利益方式比较 六、合作企业可获得的利益 七、结论 八、我们的社会责任,目 录,政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租方式获取收益和村民自筹资金自行建设。,“三产用地”的定义,局限性： 单纯出租土地: (1)影响城市整体规划 (2)村
2、民可获得的利益太少 自行开发建设: (1)无资金 (2)没有专业组织能力,“三产用地”相关政策,柳州市城中村改造管理办法柳政办 2012 266号,根据政策“三产用地”可变性为集体经济组织经营性 用地后上市交易并可与房地产企业合作。村民提供土地，由企业出资开发建设。,柳州市城中村改造安置用地公开交易出让管理办法柳国土通 2014 65号 柳州市集体经济组织经营性建设用地上市交易管理暂行规定柳政发 201155号,一、基本情况,老房村位于柳州市柳南区西面，东依柳太大道，南接西鹅乡，西临西鹅路，北连河西工业园区。 老房村现状村域面积为946公顷(约合14100亩），现状有2914人，627户，村屯
3、现状总建设用地面积约42公顷。 老房村三产用地为15.87公顷（约合238亩），计划未来按新农村改造方针进行建设。,项目介绍,地块用地详细地点、范围以柳州市规划局审批核发的建设用地规划许可证及规划定点规划红线图为准。,项目名称：老房村三产用地合作开发建设项目 项目选址：位于柳州市西鹅大道路与河西路交叉路口东北角，北面紧邻河西工业园区，地理位置十分优越，交通位置及其便利。总占地面积为158668平方米，约合238亩（扣除道路绿化后净用地约96亩）。 用地性质：三产用地通过招拍挂程序取得，规划用地性质为商业综合用地。 按周边规划：本项目容积率2.5，建筑密度30%，绿地率30%，总建筑面积约16万
4、平方米；实际项目规划条件及建筑面积以柳州市城市规划局批准的总平面布置图为准。 建设周期： 4年。 项目总投资额约8.39亿元人民币。,二、项目概述,三、合作方式（1）,老房村民委员会与企业签订合作协议书书 向城区政府提出项目申请 提供三产用地作为本项目的建设用地 协助办理完成项目所需的一切手续 组织村民方案进行表决，确保村民对三产项目建设的支持 开展项目征地补偿、签订拆迁补偿协议、对无证建筑处置等工作,大兴地产公司项目所需的建设资金及承担相关税费 建设期间项目公司的经营性开支 负责经营期间的经营管理 承担经营期间的债权、债务 负责向政府有关部门办理项目所需的 立项申报等开发建设的相关手续 组织
5、与建设有关的相关工作,乙方委托具有相应资质的单位进行设计、施工。 甲方协助乙方向有关部门办理相关的报建、报批及竣工综合验收等手续。 本项目所有的报建、报批手续、施工设计图纸、工程验收合格资料、竣工图及该工程的全部资料、规划许可证、土地使用证等手续的正、副本在建设期间由大兴公司保存。 甲方三产用地领导小组小组，在合作期间协助大兴公司的日常工作。,三、合作方式（2）,四、项目施工期限,本项目实施周期预计为4年，其中动迁及供地、立项时间为1年，报建、施工期为3年。 自双方签订合作协议之日起，3个月内甲方协助完成土地征收及地面附着物拆迁、安置补偿工作，完成征地。 3个月完成项目立项审批，获得规划意见、
6、用地预审等相关手续。 与储备中心签订一级土地开发整理协议，6个月内通过“招拍挂”程序，由大兴公司取得土地。 土地取得之日起三年内为施工期。,五、双方各自的权益及分配原则,根据开发商承担的建设成本等于开发商实际可开发土地的市场价格的原则（参照柳州市城中村改造管理办法中的公式计算）。 按城区政府或相关职能部门批准实施的老房村开发建设实施方案中确定的面积分配比例原则执行。 属于甲方建筑面积及其土地权属归其自行处置，剩余的建筑面积及其土地权属归乙方自行处置。,六、商业形态,本项目投资建设商业项目，拟建成为1-3层为裙楼，4-16层为塔楼的形式。建成后可用于办公、写字楼、宾馆、商场、及国家法律允许范围的
7、各项商业活动。,老房商业街,老房商业街,商务酒店,写字楼,七、实施步骤,双方确定合作意向，签订柳州市柳南区太阳村镇老房村三产用地合作开发项目协议书。 以大兴房地产开发有限公司作为实施主体。 由大兴房地产开发有限公司办理申报立项，办理用地预审、规划定点许可等相关手续。 甲方协助城区政府按该区域集体土地征收补偿标准，征收土地并完成地上附着物的拆迁，完成供地程序。 由土地储备中心根据城中村改造出让土地政策完成土地挂牌。 大兴房地产开发有限公司通过“招拍挂”程序取得土地使用权，办理相关报建手续并实施建设。 将建成后的产权建筑按事前约定进行分配。 为解决村民失去土地后的生活来源问题，在项目启动后，乙方按
8、3000元/亩的标准一次性支付给甲方，作为村民的生活补贴。,八、资金平衡（1）,（一）投资概算：整个项目按3500元/平方米的造价计算，16万平方米的建筑面积总造价约为5.6亿元；合作地块根据其区位条件和规划条件，乙方预计需要投入出让土地价格约为120万元/亩，238亩土地出让金约为2.86亿元；整个项目总投资约为8.36亿元。,（二）分配比例项目建成后：甲方占总面积的分配比例25%，分配面积约4.8万平方米；乙方占总面积的分配比例75%，分配的面积约11.2万平方米。,八、资金平衡（2）,八、资金平衡（3）,（三）投入价值的确定,甲方的土地价值以土地评估专业机构给出的评估价值为准。乙方的投入
9、以专业审计机构出具的审计报告为准。,九、资金来源,土地取得费用、前期手续办理费、项目建设资金均由乙方自筹。,十、收益分析,（一）用三产用地的指标与乙方合作，在没有资金投入的情况下，由乙方支付各项费用，将集体土地变成出让用地，大幅提升土地价值； （二）通过项目的运作，将甲方现有价值2856万元三产用地转化成总价值约为3.36亿元的固定资产； （三）项目建设完成后产权移交甲方，甲方可自行经营管理或委托乙方代为运营以产权租赁、整体包租的低风险经营模式盈利，获得的租金收益用于村民的社会保障及分红。集体产业综合楼按每年租金120元/平方米测算，4.8万平方米年租金收益约576万元 。,村民获得利益方式比
10、较,村民自行租地：,租地租金：5000元/年/亩 20年 2380万元,暂按现有238亩三产用地（净地约96亩）,与企业合作开发，企业统一招商出租：根据管理办法计算：村民约得4.8万平方米房产， 产权属村民。,房屋租金：120元/平方米/年 20年 11520万元村委年收租金约576万元、人均年收益 2000元房屋产权：按7000元/平方米 33600万元,（注：开发企业可与村委签约20年返租，租金每年一付，租金涨幅按每5年8%递增）,项目合作定位,合作项目定位为商业由企业统一招商,老房超市,老 房 写 字 楼,老房商业街,老房商务宾馆,一、与村民合作开发建设需要投入的资金：约83856万元,
11、合作企业可获得的利益,企业可获得的利润：约3849万元,结 论,综合以上分析，村民与企业合作开发建设“三产用地”在无资金投入的情况下通过政府给予的优惠政策，即可实现村集体资产的大幅增值。政府部门对企业进行政策支持，企业得到该项目的合理回报。通过该项目的实施实现：发展三产，惠民惠企！土地集约，提升价值！,2014,项目发展前景,我们的社会责任,老房村村三产用地合作项目拓展理念,社会责任,企业的社会责任是什么？企业的最基本的社会责任就是把自己的企业做好，生产高质量的产品，对消费者这是最主要的；然后是节能、环保、改善周边环境社会的责任，包括教育、就业以及慈善等，这就是社会责任的主要目的。,我们房地产
12、企业和老百姓的生活息息相关。给老百姓提供放心房、安心房是我们应尽的责任。质量是生存之本，建设放心房，为推动房地产企业的健康繁荣发展，做出贡献,一、质量,二、节能,我们在建设产品的发展过程中，努力追求节能环保，为广大商户提供更健康的产品，更舒适的产品，为国家节能减排，做出行业贡献。这种要求，对我们企业来说履行社会责任特别重要。既是为百年建筑提供优质产品所应该付出的，也是为了顺应国家大的发展战略。,三、环保,房地产开发与环境保护不能够脱节,牺牲环境换取经济效益是本末倒置的发展形式,是不可取的。,四、改善周边环境,建设一方，美化一方,旧貌,新颜,为村民建设更好、 更舒适的生活环境。,五、就业,保洁,劳务,销售,物业,如我公司开发，充分利用村里的闲散土地（水库、山林），为村民同步提供观光旅游业、特种养殖业、高附加值中草药种植业的帮助，带动就业增收。做大做强，向社会提供更多更好的就业岗位。企业进驻后可向村民提供200个工作岗位；建设完成后可向村民提供500个工作岗位。,建筑工,1、可为村民提供工作岗位。 2、为村里的大学生设立奖学金。 3、村里的大学毕业生优先安排就业。,六、慈善,如我公司可与老房村进行合作开发，我公司每年可计提盈利的5%作为慈善基金，将通过商会，回报村民、帮扶村民。,THANKS FOR YOUR TIME.,广西大兴房地产开发有限公司,远景设想图,
