荷叶山庄项目可行性研究报告ppt

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1、关于武汉荷叶山庄项目的 可行性研究,报告内容,项目提出 武汉市宏观经济背景 武汉市城市规划 武汉市房地产市场分析 项目基本情况与SWOT分析 区域住宅市场研究及项目定位 项目投资经济测算 项目风险评估及初步建议,项目提出,项目概况荷叶山庄项目位于武汉市武昌区，处于武汉市东湖开发区内，东侧紧邻正在建设中的中环线及高速铁路、西至在建市政路关山四路、北邻高压走廊、南侧紧邻待征建设用地。本项目用地面积为61.8万平方米，按照目前的初步规划构想，容积率1.62，地上总建筑面积约100.4万平方米，产品以高层住宅、花园洋房、联排别墅为主。项目分期开发建设，计划用五年时间全部建设完成。,项目地块示意图,武汉

2、市宏观经济背景,武汉市城市简介地理位置武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇。 城市面积武汉市国土面积8467.11平方公里，为湖北省土地总面积的4.6%。，其中建成区面积202平方公里。行政区划武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区。 人口2005年末，全市常住人口858万人。户籍人口801.36万人。,武汉市宏观经济背景,国内生产总值2006年武汉市生产总值为2590亿元，增长14.8%， 增幅比2005年提高0.1个百分点，创近十年来增幅 之最。,产业结构2006年，第二

3、产业的增加值为1194.00亿元，增长 18.0%；工业仍是经济发展的重要支撑点，2006年工 业增加值首次突破千亿元大关，增长18.9%，增幅创 历史新高。,武汉市宏观经济背景,固定资产投资2006年，武汉市全社会固定资产投资完成1325.29亿元，比2005年增长26.1%。全年房地产开发投资366.15亿元，增长22.9%。居民收入2006年武汉市城市居民人均可支配收入达到12359.98元，创历年增加额新高。城市居民人均可支配收入增长13.9%，创近11年增幅之最。,武汉市作为国内中部重要城市 ，有着深厚的经济基础和广泛的影响力，尤其是近年来城市各项经济 指标一直保持着较快的增长速度，

4、不断壮大的城市综合经济实力显示出较大的市场投资价值。,武汉市城市规划,武汉市城市发展目标城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市。 武汉市规划（1）住宅区规划规划建设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙等大 型居住新区，引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进 汉口、汉阳与武昌居住人口和用地相对平衡。（2）CBD商务区规划武汉CBD选址于汉口的王家墩地区 ，总规模约1300万 平方米，建设周期为15-20年。（3）商业区规划建立后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四 新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八 大家等12个市级商业副中心。,武汉市主城总体规划图,武汉市城市规划,东湖新技术

5、开发区规划开发区简介武汉东湖新技术开发区成立于20世纪80年代，2001年被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉中国光谷”， 现在武汉东湖新技术开发区正在申报国家级经济技术开发区。 经济情况2006年，东湖高新区技工贸总收入超过1000亿元，工商注册企业累计11647家，高新区从业人员14.5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。区域发展定位以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体的多元复合城市区域。,武汉市城市规划,开发区规划规划为”一区、两心、三轴、五园“ 开发区用地开发区总规划范围120公里，其中：（1）产

6、业用地沿中环线-新武黄公路向东发展，形成用地10平方公里，建筑面积1000万m的产业区。（2）研发用地原有教育、研发基地多集中在珞喻路沿线，可沿雄楚大道及老武黄公路向九峰方向发展，形成规划用地8平方公里，建筑面积1600万m的研发基地。（3） 居住用地主要位于自然生态环境优美的九峰山以南地区，以及后梁子湖以北地区，引导居住生活向东延伸，形成规划用地8平方公里，建筑面积1200万m的居住区。,东湖新技术开发区是武汉市江南片东南部一个具有相对完善功能的城市区域，大学、科研机构密集，高新技术产业初具规模，城市基础设施比较完善，未来发展空间十分巨大。,武汉市城市规划,富士康产业园 产业园简介武汉科技工

7、业园是富士康在大陆投资建设的 第10个产业园区，亦是在大陆规模最大的园区。总投资超过40亿美元，占地超过1万亩，各类 配套企业超过100家，可吸纳各类就业人员15至20 万人，软件园占地2500亩，将聚集2万余国内外软 件人才，武汉由此将成 为全球光机电重镇。 产业园对区域房地产的影响（1）催生大量实力购房者（2）生活配套日趋完善（3）提升房价，楼市趋旺 产业园对本项目的影响 产业园庞大就业群体对高档住宅存在潜在巨大需求。 从右图可以看到，本项目处于东湖科技新城的核心地带， 项目定位高档住宅项目，是顺应方向需求的。,武汉市房地产市场分析,武汉市房地产投资情况2006年武汉市房地产开发投资为36

8、6.15亿元，同比增长22.9%；其中，房地产住宅投资为271.8亿元，同比增长25.3%，占房地产开发总投资的74.2%。房地产投资规模正呈逐年上升之势。 武汉市房地产市场供应情况2006年全市房屋施工面积为2876.92万平方米，同比增长 4.6%。其中：住宅施工面积为2429.16万平方米，同比增长5.7 %；2006年全市房屋竣工面积为873.83 万平方米，同比增长6.9%。,武汉市房地产市场分析,武汉市房地产市场需求情况2006年武汉市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长18%；其中商品房住宅销售面积为908.92万平方米，同比增长20%，占商品房销售面积的94.6 %。

9、武汉市房地产市场空置情况截止2006年底，全市商品房空置面积为128.12万平方米，同比下降21%。 武汉市房地产市场销售价格情况2006年商品房平均价格为3996.78元/平方米，同比增长3.2%，其中，住宅平均价格为3622.2 元/平方米，同比增长8.2 %。,武汉市房地产市场分析,武汉市土地市场交易情况（1）成交面积和价格2006年度武汉土地市场成功出让土地49宗，累计出让土地面积2225亩（约148万平米），规划建筑面积约353万平米，实现交易金额61个亿，土地平均单价为274万元/亩。 （2）交易结构在2006年成交的土地中，居住用地22宗，共56万平米，占成交土地总面积38%；商

10、业用地10宗，共37万平米，占成交土地总面积的25%；居住兼容其他用地17宗，共55万平米，占成交土地总面积的37%。 外地发展商进入情况由于武汉市具备丰富土地资源、较大的房地产市场发展潜力和本地开发商的相对弱小，因此，被国内外知名地产企业和投资机构看好，本土开发商除了武汉地产、福星惠誉等少数几家实力开发商外，活跃在武汉楼市上的基本都是外来的地产知名企业。,武汉市房地产市场分析,外地开发商,港、澳地区开发商,武汉市房地产市场分析,房地产市场综述（1）市场供给量、需求量连续7年保持同步增长 武汉市房地产市场投资量、销售量、平均售价从1999-2006年连续7年保持增长。房地产开发投资量2003-

11、2006年年平均增长速度高达32.8%，投资高速增长的同时，2003-2006年间商品房的销售面积年增长幅度均保持在20%以上。 （2）市场价格稳步上升，商品住宅价格高速增长 随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，小区设计品质的明显提高，商品房价格稳步上升。2002-2006年间商品房价格年平均增长速度为6%左右，其中商品住宅价格年平均增长速度为10%左右。（3）商品房空置率呈逐年下降趋势 武汉市2005年的空置率为7.36%，远远低于国际警戒线。 综合分析来看，1999年以来，量价的同步快速增长显示出武汉市房地产市场的健康发展势头，特别是从2003年开始，武汉市房地产市场进入健康和

12、快速发展阶段。未来发展势头较好。,项目基本情况与SWOT分析,用地面积项目占地面积为618234.08平方米，规划总建筑面积为803704.3平方米。 四至东侧：紧邻正在建设中的中环线及高速铁路西侧：在建市政路关山四路南侧：紧邻待征建设用地 北侧：高压走廊,项目基本情况与SWOT分析,地形地势大部分为坡地，局部起伏较大。 地面附着物情况项目已完成拆迁，无地上建筑物，大部分被植被覆盖，自然景观条件较好。 地块周边大市政配套项目周边供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热等大市政配套设施比较齐全。,地块内部实景1,地块内部实景2,项目基本情况与SWOT分析,项目周边生活配套地块

13、北距马鞍山国家森林公园约2000米，临近武汉大学城。周边有华中科技大学、中南民族大学、中国地质大学、武汉大学等多所大学，根据武汉市东湖开发区的规划，项目地块所处位置未来将是东湖开发区的中心地带，地段优势较为明显。交通：项目北距武昌区形象主干路珞喻路约2公 里，西侧为在建关山四路，东侧为在建中环路。医院：关山医院、湖北中医研究院。学校：华中科技大学、中南民族大学、武汉大学等 多所大学。公园：马鞍山森林公园。购物：鲁巷广场购物中心。,地块内部实景3,地块内部实景4,项目基本情况与SWOT分析,项目优势（1）紧邻马鞍山森林公园，再加上项目内部有稀缺的自然资源，环境优势明显。 （2）紧邻武昌区的主干线

14、珞喻东路及在建的中环线，出行较为便利。 （3）处于东湖区规划的核心位置，随着相关规划的实施建设，项目未来地段价值明显。 （4）位于武汉东湖开发区内，产业经济效应明显，产业人群经济承受能力较强，客户质量较高，未来住宅需求较为旺盛。 项目劣势（1）目前周边比较混乱，居住气氛一般，公交车较少，基本生活配套较少，周边没有大型超市。 （2）地形部分起伏较大，不利于建筑物的布置，需进行一定的调整。（3）用地边界不太规则，用地北部还有部分用地未能划入项目用地内，造成用地的不完整。 （4）北部邻近高压走廊，对本项目有一定的影响。(5) 项目容积率为1.3，由于规划限高为21米，因此建筑类型以6层的多层洋房为主

15、，这样会使建筑密度增加，居住舒适度将受到一定影响。 机会点基于地块自身特质，中高档或高档住宅项目市场认可程度比较高,区域住宅市场研究及项目定位,市场研究范围为了使项目的市场定位能更加客观、准确，我们在典型楼盘的选择上采取了以下标准：知名楼盘主要侧重有实力和品牌企业的项目，或是市场非常认可的知名项目。比如：金地格林小镇、大华南湖公园世家、万科城市花园、楚世家、世茂锦绣长江、光谷坐标城。相似的物业类型主要侧重多层洋房、联排和双拼别墅类高档项目。比如：宜家汤臣、水岸星城、F天下。临近楼盘主要以临近地块的中高档楼盘为主。比如：现代森林公园、巴黎豪庭。,典型项目-金地格林小镇,典型项目-大华南湖公园世家

16、,典型项目-万科城市花园,典型项目-楚世家,典型项目-光谷坐标城,典型项目-现代森林公园,典型项目-F天下,区域住宅市场研究及项目定位,典型产品特征（1）户型多层、花园洋房、高层：主力户型以三居为主，面积在130、150左右。叠拼、联排别墅：面积在200左右，以三居、四居为主。独栋别墅：面积在250-400之间。 （2）价格多层、花园洋房、高层：区位较差的项目价格在4500元左右，区位较好、定位较高的项目价格6000元左右。 而类似楚世家和世茂锦绣长江这类综合品质高的项目售价可达到8000元-10000元左右。叠拼、联排别墅、独栋别墅：综合品质高的项目售价在10000元左右。（3）购买人群购买

17、主体人群以本市居民为主，高档项目中外地人士有一定比例，例如F天下别墅项目深圳、江浙人士较多。(4)销售率近期上市的项目均取得了不俗的业绩，这其中除了开发公司具有实力的优势外，开发理念更贴近目标购买群 体是至关因素。,区域住宅市场分析及项目定位,项目定位 公园休闲示范住宅定位释义本项目主要强调的是居住环境不可替代性，充分利用项目自身自然资源，塑造项目的高品质形象，打造成武汉市高档居住区。 目标客户主力购房人群以武汉市经济实力较强的客户和武汉东湖新技术开发区的高科技人才为主，购买目的主要用于改善居住条件，一般为二次或三次置业。 项目产品类型项目产品以高层住宅为主，联排别墅与花园洋房为辅，在保持原生态树木、水面的前提下，加强景观绿化，使之成为高档居住社区的典范。,