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1、,细部质量检查工作,主讲人：仇荣华,Shanghai wanke xibu zhiliang jiancha gongzhuo,细部质量检查工作,细部检查起源及重要性,细部质量检查流程,专业管理细部检查检查标准,常见问题及预控,制度管理规定及相关文件,细部质量检查的起源及其重要性,1、细部质量检查的起源 物业参与的工程全程监理 2、细部质量检查的重要性 定义：指物业公司在地产开发项目实施过程中的装修阶段介入，熟悉项目状况，跟踪掌握施工质量情况，以物业安全、质量和满足使用功能为主的全方位百分之百的质量检查；站在业主的角度和立场，从物业管理的专业角度出发，及时发现问题，提出合理建议，最大限度地消除
2、质量通病，有效减少返修工作量，为物业移交、业主入住打好基础。原则：始终把维护和提升万科品牌贯穿于整个工作中。重点：检查发现外墙和门窗渗水，卫生间层漏，屋面渗漏等质量通病；检查发现使用功能和观感（包括成品的保护）方面的质量问题；在业主入住前最大限度地消除质量问题。,细部质量检查流程,1、 细部检查准备阶段 勘察是否具备检查条件 编制细部质量检查协议和签约,细部质量检查流程,2、 细部检查实施阶段 第一次四方会议 标准样板房 细部检查工作半月报 细部检查具体实施 细部检查收尾阶段及工作总结,第一次四方会议 重要性：确定“游戏规则”，直接影响今后细部检查操作。 时间：一般按排在进场前一周内。 对象:
3、项目部、物业检查组、监理、施工单位（总分包）。 内容：1、确定标准样板房（地点、完成和验收时间）2、落实监理或总包施工单位提供 “房间楼板结构层厚度及净高一览表 ”（完成时间）3、施工、供货合同、图纸等（提供时间）4、确认“细部质量检查标准”。5、确定各方权利义务，整改操作流程、整改报验规定，违反规定的处罚措施等。,细部质量检查流程,细部质量检查流程,细部质量检查流程图 1、对参检人员进行行为规范、规章制度、安全守则等培训教育。进行检查标准、检查技能和表单填写的培训，满足上岗的要求。2、检查开始前在工程现场挑选并确定一套住房作为本次质量检查的标准样板房，地产、物业、监理、施工单位共同确认质量标
4、准实样，供各家施工单位参照施工。 3、按“质量检查标准”，组织对每套房间及外墙、屋面、室外景观、道路等进行百分之百的质量检查。边检查边填写相关的分项“细部质量检查表单”。 4、整理当天检查发现的质量问题，分类填写 “质量问题记录表”。 5、细部检查工程师拟定“质量问题整改通知单”，项目部审核签发“质量问题整改通知单”，督促施工单位限期整改并报验，同时组织监理公司进行过程监控。,细部质量检查流程,6、细部检查根据报验单对整改结果复查，复查合格的，资料归档；复查不合格，继续签发质量问题通知单，重复执行，直至全部合格。 7、同一质量问题，施工单位经过二次以上整改报验，经复查仍不合格的，物业细部检查工
5、作小组开具罚款建议书，报地产项目部审批执行， 8、物业细部检查工作小组负责人每周参加工程例会，与地产项目部、监理、施工单位沟通协调细部质量检查有关事宜。 9、物业细部检查工作小组每半月编写一份 “细部质量检查半月报”， 内容包括a、本月主要问题汇总；b、整改进展情况；c、对施工单位整改及时性和配合情况进行评价；d、建议和措施；e、下期工作重点和安排。报地产项目部签收，同时上报物业公司，并抄送地产工程管理部、客户关系中心。 10、地产项目部针对“细部质量检查半月报”，同步进行细部整改落实情况的检查，并负责整改工作的验收封闭。,1、全装修房细部检查协议2、 细部质量检查预警机制操作规程 3、 物业
6、细部检查管理作业指引,细部质量检查相关文件,全装修房细部质量检查标准,1、精装修前户内土建项目 的细部检查2、精装修完成后各分项的细部检查3、室外总体部分的细部检查,常见质量问题及施工预控,1、墙、地面空鼓裂缝 粉刷层一般裂缝：材料配比、基层处理、一次粉刷过厚 不同材质交界处裂缝：拉接筋、布钉钢丝网、梁底嵌砌 顶层45度斜向温差贯穿裂缝：设计、材料 楼板贯穿裂缝：浇筑时上下层钢筋定位、浇筑后养护控制，设计因素。 找平层、踢脚线空鼓裂缝 2、房间开间尺寸、顶棚水平度 房间不方正：轴线控制、粉刷前灰饼、粉刷平整度 顶棚水平度超标：支模板、粉刷前顶角水平线空制,常见质量问题及施工预控,3、渗漏 外墙
7、渗漏：灰缝饱满度、支模洞嵌补、粉刷、保温层、玄挑板及导墙根部 门窗渗漏：框墙间填缝、硅胶密封、拼膛料、型材选型 层漏：厨卫、阳台等穿楼板管道周边钨嵌，二次浇捣、防水层施工质量、防水材料选择 屋面渗漏：防水卷材铺贴质量、出屋面管道、烟道根部处理收头 线管渗漏：检修盖缺垫圈、未拧紧，电线管户外管口、面板封闭,常见质量问题及施工预控,4、铝合金/塑钢门窗 玻璃，型材的划痕、破损变形等：成品保护、进场验收、工序交接 水平、垂直、进出三线及平直度超标：安装人员的技能、态度，工种间交叉施工控制 外开门不密封，翘曲漏风，门缝宽窄不一，门扇下沉：门锁选型，安装偏差，设计因素 防卸块、锁扣等配件缺损:安装遗漏，
8、人为损坏 门窗下框标高太低，影响铺地板、大理石窗台装修：安装随意性、设计因素。,常见质量问题及施工预控,5、进户门 门扇锁侧边框开裂、划痕、碰伤掉漆: 安装，成品保护控制 字母门扇松动：插销孔定位、孔径的大小控制 6、厨卫排气洞、顶部管道低于窗顶影响装修吊顶 7、空调外机位小及布局不合理：设计、审图控制 8、排水管、窨井堵塞，井盖缺损：绿化掩盖、假井，整改滞后 9、消防、安防智能化系统等配套设施、设备，绿化施工滞后，不具备检查条件，影响细部检查和物业接管。,1、铝合金门窗型材表面划痕碰伤变形及玻璃划痕拉毛。 2、地板、踢脚线碰伤、划痕，色差，地板松动，踢脚线不贴墙。 3、墙面裂缝、涂料修补色差。 4、进户门、室内门松动、色差、划痕碰伤； 5、渗漏问题（门窗、外墙）。,全装修房常见质量问题,全装修房常见质量问题,6、洁具、台盆、洗菜盆、燃气灶锈斑、划痕。 7、小家电运行异常、表面镀层无光泽、划伤拉毛。 8、可视对讲、家居安防施工收尾滞后不及时，电气开关面板、灯罩划痕破损。 9、燃气灶软管漏气、煤气阀门位置不合理。,让 我们共同努力，有效提高工程质量。谢 谢！,
