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1、中国铁建房地产集团浙江京城投资有限公司 杭州地块规划方案建议,戴德梁行 2010.08,前言,综合比较四套方案，我行认为美院与上海院两套方案相对较优，但也发现有待完善的方面，结合项目原有定位要求，本次提报针对该两套方案中相关规划设计做修改建议。,在美院方案中，商业地块南向园林景观与住宅用地相融合，形成整体园林，考虑商业用地性质，无法避免今后做办公使用，即使做商改住物业，也难以确保今后入住、使用客群类型，影响住宅物业品质。 因此，建议商业用地与住宅用地在规划中应有较好的区隔，避免纳入统一规划。,分区规划,分区规划,整体方案评述,在美院方案中，会所设置在整体项目西北角地下及一层，从与住宅物业的距离
2、及便达性角度出发，非最佳选择。而且占用商业落地面积，无法销售，降低商业整体价值。 因此，建议会所设置在住宅用地区块，可布局在主出入口处，平衡业主便捷、就近原则。,整体方案评述,方案会所位置,方案会所位置,建议会所位置,住宅外立面风格,美院建筑风格：偏现代简欧风格 整体感：已彰显档次感，但偏沉重，缺乏原有定位要求的轻快、时尚感。,建议：除去现代简欧线条元素（顶部），色彩应以浅色为主。,从利于商业经营、展示性角度出发，不建议本案裙房立面为复古风格，应采用现代、简化的外立面风格，尽可能多的商业展示面，多玻璃，增加通透性。,商业裙房外立面风格,2号地块商业部分裙房规划至34层，从商业角度出发，其3层或
3、3层以上商业物业价值难以发挥，且后期难以去化。如果从销售角度出发，建议规划为2层或局部3层，12层连带销售，3层作为持有物业，引进主力商户。,2号地块商业裙房,2号地块地下1层规划,我行认可2号地块地下1层商业规划布局，设置不同主出入口，通过适当增加动线长度，带动超市外围铺位价值。,一层,三层,二层,内连廊,内连廊,内连廊,2号地块商业裙房采用内连廊，以形成内部横向及垂直动线，增加各铺位价值，但借鉴现有商业经营案例，其2、3层铺位后期很难成功的、良好的经营，其商业价值也难以发挥，直接营销销售去化。 因此，不建议规划至3层商业物业，如前所述，采用1带2模式销售。 且内广场入口规划仅为西南角一处，
4、建议在石祥路处增设入口，增设内广场商业动线，并提升其商业价值。,增设新人口,2号地块商业裙房,1号地块商业裙房,5号楼物业形态,5号楼裙房分割,考虑1号楼地块5号楼裙房商业为4层规划，原有规划12层为商业裙房，34层酒店式公寓，作为低楼层酒店式公寓，销售价格较低。鉴于： 从市场角度，区域适宜商务酒店发展（众多市场商务客群）； 考虑发展商持有部分物业，增加5号楼体量，消化商业面积； 物业类型规划多形态，形成互补。 鉴于此，在该方案中，建议将5号楼定位为精品商务酒店，并增加体量至4000 ，12层为分割销售型商业铺位，3层以上为持有型精品商务酒店。,鉴于1号商业地块北面商业价值高，因此不建议在商业
5、裙房北向处规划房消防通道，影响整体裙房商业价值。建议将消防通道南向规划设置。,1号地块商业裙房,从商业角度出发，1号地块西南角商业裙房商业价值难以发挥，其商业面积也难以分割出售。 在否定地下会所规划情况下，建议1号地块商业裙房规划布局应往东面集中，可适当增加12层裙房面积，或划入5号楼“精品商务酒店”中。,1号地块商业裙房,关于“商改住”物业,认可商改住物业户型布局方案，尽可能多的南向户型布局，降低北面高架对其影响，并有利于销售去化。 但户型内部功能布局中，卫生间设置中间，破坏户型，影响户型通透性，建议卫生间设置在入口处，而对于LOFT户型，楼梯可设置在中间位置处。,通风井,入口 卫生间位置,
6、楼梯位置,LOFT参考户型一：,为解决卫生间通风、采光弊端，建议设置通风井，一方面可增加卫生间、房间采光通风。,通风井,一层,二层,LOFT参考户型二：,挑空,挑空,方案二中通过内部挑空，增强户型室内采光、通透性，一定程度减低1层空间的压抑感。,一层,二层,住宅户型布局,美院方案中，不同面积户型结构布局符合原有定位要求，即中小户型布局先期开发的2号住宅地块，中大户型集中布局在景观资源更优1号住宅地块。,D-1户型，180，4/2/3,该户型结构方正，功能空间布局合理，较多的外延（阳台）空间，南北通透。 但在餐厅与客厅间的隔墙多余，建议拆除，内部结构更合理。,住宅户型结构,A-1户型，88，3/
7、2/1,该户型最大优势是不计面积的入户花园，提升居住品质和产品附加值。整体结构方正，南北通透，88平方米，3房2厅1卫设计，性价比高。 但内部结构过于紧凑以至餐厅设置不合理（偏小），影响内部动线。建议次卧面宽减小至3米，扩大餐厅面积。客厅面宽增至3.9米，更趋合理。,住宅户型结构,餐厅过小,A-2户型，88，3/2/1,该户型最大优势是三方朝南，户型结构紧凑，整体结构方正，88平方米，3房2厅1卫设计，性价比高。 建议在客厅面宽增至3.9米（其他88平方米户型相同），更趋合理。,住宅户型结构,A-3户型，88，3/2/1,该户型内部结构过于紧凑，餐厅位置不合理，三房设置有些牵强，建议做两房布局
8、规划。,住宅户型结构,住宅户型结构,以上户型结构方正，朝南，通透性好，空间布局合理。,住宅外立面风格,上海院：现代简约建筑风格 整体感：线条过多，立面显得过于零碎，整体感不够简练，档次感无法彰显。,建议：简化线条，适度增加石材。,车库入口1,车库入口2,车库入口3,车库入口4,车库入口5,车库入口6,住宅外立面风格,住宅地块车库入口布局过多，特别是主出入口处规划车型入口，人行动线。 建议，除去“车库入口2”、“车库入口4”设置。,上海院方案中商业地块部分在造型创意、美感方面最优，利于规划大体量持有型商业物业，但并不利于物业销售，一旦销售后，该物业无法经营。此外，该方案造价较高，体量6万与周边大
9、型商业竞争并无优势。 从利于销售角度出发，我行不建议采取该商业规划方案。,商业地块规划,住宅户型布局,上海院方案中，住宅户型布局并未符合原有定位要求及大户型布局景观资源较好位置。建议将C、D、E幢中的大户型与A、B幢中小户型换位，降低2号住宅地块大户型布局和1号地块小户型布局。,A,B,C,D,E,F户型，223.5,住宅户型结构,男女更衣室设置并不实用，建议取消，统一设置走入室衣柜。,男女更衣室设置并不实用，建议取消，统一设置走入室衣柜。,客厅沙发后背无墙体，欠合理。,注：G户型同样存在以上主卧室结构问题,D户型，119，2/2/2或3/2/2,住宅户型结构,可变改成房间，成3室户,餐厅问题，设置欠合理,C户型，97.5，3/2/1,住宅户型结构,餐厅使用性能较差，设置欠合理性。,E户型，138，3/2/2,住宅户型结构,餐厅使用性能较差，设置欠合理性。,关于住宅户型，各面积段户型基础指标参考：,THE END,
