《2011年西安市纺织城新区半坡博物馆地块报告-27页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年西安市纺织城新区半坡博物馆地块报告-27页（27页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,纺织城新区半坡博物馆地块报告,2011年5月7日,纺织城区域综述,1,区域综述,纺织城新区位于西安城东,浐、灞之滨,白鹿塬下,距西安市中心12公里。纺织城综合发展区由旧城核心区和周边辐射区组成,总面积32.39平方公里,现总人口约16万；其中核心区面积5.3平方公里,是西安市灞桥区政治、经济、文化中心。纺织城是“一五”期间国家投资建设的西北地区最大的纺织工业基地,为地区经济发展、出口创汇、安排就业作出了突出贡献。 衰落于90年代末期，是西北地区国营纺织厂集中地，随着工厂倒闭停业，大量工人下岗，成为西安下岗工人较为集中、社会不未定因素较多区域。 2007年浐灞生态区的成立，其仍是被忽略的区域，
2、随着浐灞生态区可发展空间的日益有限，2007年纺织城艺术家部落的报道，纺织城开始进入城市发展的主流视野。,纺织城综合改造发展区,地块位置,面对新机遇，依托纺织城综合发展区优势，区内规划提出了“一核、两带、三轴、六区”的布局结构；“一核”是指商贸核心区。充分利用纺织旧厂区保存完好的建国初期的苏式工业建筑及紧邻东三环的交通优势，重点发展商贸物流、旅游休闲、文化创意等产业，形成辐射东部区域的综合性商贸中心。“两带”是指浐、灞河生态景观带。对浐、灞河两岸进行生态修复，使这里重现昔日的“灞柳风雪扑满面”、“远眺白鹭飞翔，重温十里相送”美景。正在建设的灞桥滨河生态（湿地）公园，将集野趣、湿地、原生态风光为
3、一体，为西安市民营造一座4.5公里长，且拥有3000亩大水面的滨河休憩之地。“三轴”是指沿东三环、纺西街及纺北路形成的功能景观轴。沿东三环规划建设高尚住区、商贸中心，这里将成为纺织城地区发展的“金腰带”；依托地铁一号线、城东客运站的建设，沿纺北路主轴线堡子村、新寺地区将形成集购物、餐饮、娱乐等于一体的新兴商圈。“六区”是指南部、中部、北部三个居住片区、工业改造区、东部生态区及纺织产业园区等六个功能片区。纺织城综合发展区在这里已生根发芽。,地块位置,1、艺术家区域衰落，逃离纺织城，缺乏艺术生存的土壤，远走北京宋庄，坚守着基本在冬眠。2、新区发展基本依托浐灞新区，浐河、灞河为优质景观自然资源，但两
4、河流域水资源丰富区域基本属于浐灞新区辖区。3、政府区域改造声势浩大，2009年喊出186亿再造纺织城，招商引资渴求度大，政策优惠和支持力度较强。4、产业规划发展薄弱，区域内招商项目80%为房地产项目，并为形成新兴产业，纺织工业园区也只是雏形，白鹿原农业观光和大学园区初具规模。5、城市基础配套设施完善，以50年代苏联援建时期的老工厂、老社区为主要城市基础，但具备完善的城市生活配套和公共基础设施。,区域发展评述,地块区域概述,2,区域内房地产发展格局,区域内重点竞争楼盘概况,竞争非常激烈，同时还要浐灞半岛、普华浅水湾、高新九溪项目、御锦城、龙湖弗莱明戈、世园投资项目、中铁项目、香江湾项目、绿地国际
5、生态城9个项目都规划有洋房、别墅物业，在已知项目中占比达60%，这9个项目中有4个分布在本项目的周边，可知本项目周边未来高端物业产品面对来自其他项目的竞争。还为考虑城内高端项目拦截。,本地块,区域内未来竞争项目,地块位置,地块位置,1、地块位于旧城改造核心区，处于老厂房、老家属楼、城中村的包围中。2、地块处于非核心景观资源区，不处于浐灞河滨水生态居住区，在以生态水景资源著称的区域内，我们地块无任何滨水资源和自然景观。3、远离东城市区，与市区直线距离相比较而言不算远，但在2013年地铁开通前地铁建对交通营销较大，长乐路复杂的物流批发影响交通。浐河在西安人心中形成自然隔离带。 4、距地铁一号线有一
6、段距离。,一个衰落的老工业区，破产的老厂房，大量的下岗工人，陈旧的家属楼，远走 的艺术家留下的痕迹，与城中村一起混居于此，周围两条河流在浐灞的炒作推 动下大兴土木。旧的产业已经破产，新的产业还未形成，浐河沿岸的中高端项 目主要吸引来自东城商贸物流批发市场的私营老板、企事业单位，称为主流的 购买人群，和强大的购买力支撑，但周边大量土地的出让开发规模和供应量极 大，产业支撑带来的人口导入和吸引力较弱。销量较好的大盘以刚刚形成的生 态水景资源称为最大买点和优势。,项目开发思路,2,龙湖项目,恒大绿洲,绿地生态城,御锦城 萨拉曼卡,纺织城公园,地铁一号线,大明宫家居城,高山流水项目,半坡村,半坡博物馆
7、,半坡国际广场,1、地块四至：纺织西街以西，铁路专用线以东，西安三棉厂以南，陕西五环集团以北。 2、地块面积：372亩，其中代征路69亩，公共绿地71亩，拆迁面积351亩。 3、地块规划性质：金融商业用地，商业居住，以城市商业综合体、大型购物广场为业态。容积率5.0-6.0，建筑密度25%，高度80米，高度35%（半坡博物馆为文物古迹，有限高要求）,属性界定：城市边缘区、旧城改造、内塑优势项目,项目属性定位,S（优势） 1、政府改造优势：有政策优惠和政府宣传 2、临近浐灞：属于浐灞生态区发展带动区 3、配套优势：有较好的生活和城市配套基础 5、交通优势：临近地铁一号线、东三环,项目SWORET
8、分析,W（劣势） 1、老工业区：被陈旧厂房、城中村包围 2、处于城市边缘：属于人口倒入性区域 3、产业支撑薄弱：不能新城强大的购买客群，需要从城东市区导入。 3、地块体量小：无法形成区域环境改造和影响力 4、无景观资源优势：地块不毗邻任何自然景观资源，不临近交通主干道。,O（机会） 1、规划机会：区域进行整体大规模改造、产业布局规划进行更加科学的布局 2、价格机会：土地价格相对较低 3、产业导入机会：大明宫家居城、浙商工业园的导入，会形成一定的购买力基础。 4、区域认可：浐灞发展带动，区域认可度逐步提高。,T（威胁） 1、宏观政策：住宅地产调控持续加重趋势 2、地块性质：地块为商业金融用地，容
9、积率较高，需要面临规划调整的的政府监控风险。本地块定位商业综合体缺乏市场基础。 3、区域供应庞大：区域内各类产品供应量庞大，未来市场竞争激烈。,经过静态测算，项目开发建议如下：,综合容积率：2.55 10亩 容积率2.0的商业 50亩 容积率1.7的（5+1）叠拼 50亩 容积率 1.7的（9+1）洋房 122亩 容积率 3.5的32层高的高层 预计总销售金额： 约32亿元 销售利润额： 约11亿元 净利润率为： 21.3%,1,地块建议及风险,1、金融商业用地的性质调整，高容积率和限高的控规调整，需要与政府沟通。 2、拆迁周期的不可控风险，拆迁安置的后续问题是否会由政府全权负责？ 3、本项目
10、要想和浐灞两河滨水楼盘竞争，必须在内在优势上进行创新的营造； 4、未来市场潜力较好，城东商贸物流基地私营企业主群体、纺织城新生代中产阶层是潜在市场需求，主要以中端改善型客户居多。 5、若未来大明宫家居城率先运营，将对项目带来庞大的中高端购买客群；,地块建议及风险,3、如果可以将半坡村城中村改造拿下，项目地块规模更大，将毗邻半坡博物馆，与大明宫家居城隔路，有利于建造商业加住宅的城市综合体，增加项目对楼市调控的抗性，提高项目市场竞争力，减弱政策风险；,龙湖项目,恒大绿洲,绿地生态城,御锦城 萨拉曼卡,纺织城公园,地铁一号线,大明宫家居城,高山流水项目,半坡村,半坡博物馆,半坡国际广场,THANKS! 阳光城西安营销策划部,
