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1、1,1,宝安汉水琴台商业定位报告,2,1,项目属性界定,2,项目整体定位,项目属性界定,市场机会挖掘,营销策略,产品优化建议,3,本项目位于汉阳核心区，目前进入性相对较强,项目所在的区域是汉阳区重点规划的商业商务板块，本项目属于板块的核心区范围 项目交通优势明显，琴台大道、知音大道可以直达本项目 项目处于汉阳几大商圈之间，随着商圈的外溢作用及区域板块规划的作用，商业潜力无限放大。,3,区域属性,区位、交通,项目属性,生活配套,汉口,武昌,三环线,鹦鹉大道,江城大道,龙阳大道,汉阳未来商业商务核心区,关键词一：,汉阳,四新板块,4,本项目所在区域人口密集度高，商业配套匮乏,4,区域属性,区位、交
2、通,项目属性,生活配套,成熟区域，生活配套匮乏,关键词二：,住宅,住宅,王家湾 商圈,王家湾 商圈,钟家村 商圈,地块周边三公里范围内，业态类型较为单一，主要包括：居住区、企业用房和产业园区 地块周边主要是居住区和未来潜在的地块，商业设施比较缺乏 由于区域周边的老居民区及私房较多，目前消费能力不强 未来潜在地块智慧城规划为公建和居住用地，此板块的兴建将带动此区域的商业商务氛围,项目位于琴台大道的主要通道上，商业商务业态的空白点，为本项目发展公建物业提供了较大的市场机会 新兴商圈的飞速发展将对发展商业物业提供了契机,5,项目属汉水琴台社区配套商业，商业呈U型包围整个项目,商铺紧邻两条主干道，知音
3、大道、琴台大道，其责任承担了社区配套的作用项目商业的形态为街铺，为1拖2的连体式结构设计，铺面规整，面积段集中在200300 之间。,5,区域属性,项目背景,项目属性,技术指标,纯街铺、1拖2连体结构设计,关键词三：,6,本项目研究商业体量为9000，规模较小，物业形态既定,整个商业铺铺临街 商业整体为9000，其中可售部分为5000，剩余4000开发商暂时持有 持有商业进驻商家确定，2000为大型机融机构，剩余部分将进行主力店招商。,6,区域属性,项目背景,项目属性,技术指标,项目技术指标,物业形态既定下的小体量商业,关键词四：,7,汉阳核心区域，以街铺为主的社区配套商业项目,有利因素： 汉
4、阳区域规划优势 位于汉阳区域核心范围 铺铺临街，形态规整，无异性铺 不利因素： 商业形态既定，动线过于狭长 1拖2物业结构确定 周边商业氛围薄弱,项目属性：,区域属性：,项目所处区域作为汉阳既定重点发展商业的板块之一，商业延展性强。,核心,汉阳承担着武汉市未来商业发展的重要角色,汉阳片区,项目属性界定,7,8,2,市场机会挖掘,8,区域商业市场分析 消费者研究 商家研究,项目整体定位,项目属性界定,市场机会挖掘,营销策略,产品优化建议,9,区域商业市场研究,9,10,商圈分布现状：本项目所在的汉阳地区有两大商圈王家湾和钟家村,10,武汉商业市场研究,区域商业市场,钟家村商圈,王家湾商圈,汉阳的
5、新兴商圈，发展 速度快，大型商业项目 聚集，业态复合，但档 次偏低，提升潜力大 典型项目： 武汉摩尔城、汉商21世纪、 大洋百货、海天欢乐购,钟家村汉阳最古老 的商圈，业态单一， 发展速度较慢 典型项目： 新世界百货、汉阳 商场、人信汉商银座,11,钟家村商圈属于开发较早的商业区域，整体档次较低，购物环境弱，发展缓慢,11,武汉商业市场研究,区域商业市场,现有项目,未来项目,12,钟家村典型项目：新世界百货,12,武汉商业市场研究,区域商业市场,13,钟家村典型商业项目：汉阳商场,13,武汉商业市场研究,区域商业市场,14,钟家村典型商业项目：人信汉商银座,14,武汉商业市场研究,区域商业市场
6、,15,王家湾商圈大型商业项目扎堆，但整体档次偏低，业态同质化严重，未来具备提升空间,15,武汉商业市场研究,区域商业市场,现有项目,未来项目,16,王家湾典型商业项目：武汉摩尔城,16,武汉商业市场研究,区域商业市场,17,王家湾典型商业项目：汉商21世纪,17,武汉商业市场研究,区域商业市场,18,王家湾典型商业项目：海天欢乐购,18,武汉商业市场研究,区域商业市场,19,19,区域商业市场研究小结,从区域商圈分布看 本项目所在区域只有两大商圈，弱于汉口和武昌，发展速度 较慢,从区域商圈定位看 区域内商圈整体定位中低端，业态、档次同质化现象明显， 休闲娱乐业态极为匮乏,区域商圈消费看 区域
7、内两大商圈不能满足中高端客户需求，消费外溢现象非 常明显,通过对区域商业市场的分析，本项目所在区域商圈分布明显，数量较少，整体定位中低端，不能满足中高端客户的需求，消费外溢现象明显，本项目处于区域内商圈升级换代的大发展中，存在发展特色型商业的机会,20,20,商业市场分析得出的市场缺失业态：特色餐饮、高品质休闲娱乐、精品超市、细分专业店等体验型购物场所,细分专业店,特色零售,特色餐饮,休闲娱乐,精品超市,21,消费者研究,21,22,客户调研：汉阳区域调研的消费者在年龄、学历、职业和月收入方面分布广泛，保证了问卷的有效性,汉阳区域,23,汉阳区域,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 消费地点及驱动
8、因素,44%的人选择在汉阳本地王家湾或钟家村购物，有48%的人选择去汉口的武广和江汉路购物，区域内消费者消费外溢现象明显； 影响最大的消费驱动因素为商品种类和购物环境，同时距离和交通也是影响消费决策的重要因素。,平时都不出去，周末购物，每周出去一趟，购物一般去王家湾和武广那边，停车方便，钟家村停车不方便，王家湾当初也不行，现在还可以 东风冲压模具公司高管彭红,24,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 消费频率及常用交通工具,汉阳区域,大部分汉阳居民外出购物消费频率为一周一次或一月两次； 大部分汉阳居民外出使用的交通工具为公交车。,25,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 消费内容及金额范围,汉阳区域,
9、汉阳居民外出购买物品的前三项为服装日用品食品； 55%的汉阳区域受访者外出购物单次消费金额为100-300元。,26,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 餐饮业态需求导向,汉阳区域,大部分汉阳区居民最青睐小吃店形态的餐饮；,64%的汉阳区域受访者花费在就餐上的费用为每次人均10-60元。,27,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 娱乐业态需求导向,汉阳区域,汉阳区域居民最喜欢的娱乐场所是电影院和KTV；,42%的汉阳区域居民在娱乐场所单次人均花费为50-100元，23%为100-200元，可见大部分汉阳区域居民在娱乐场所单次人均花费范围50-200元。,沌口这边没有什么娱乐项目，只有一个公园，平时的娱
10、乐活动都是去钓鱼，因为老公喜欢，去农家乐，都还不错；如果去看电影也是陪孩子一起去 雪铁龙汽车研发部主管张女士,28,客户调研：汉阳区域人口消费习惯 休闲业态需求导向,汉阳区域,美容、洗浴、茶庄、咖啡屋、健身房五种休闲业态在汉阳区域所受关注度均较高，其中又以咖啡屋、美容、健身房倍受青睐；,31%的汉阳区域居民每次外出花销在50-100元之间，28%的居民选择100-200元范围，可见大部分汉阳居民在休闲场所单次消费范围在50-200元之间。,29,29,汉阳区域,客户调研：汉阳区域人口商业业态需求导向,汉阳区域居民选择商业业态的前五名为综合超市特色餐饮品牌专卖店电影院健身运动； 数据显示，日常生
11、活型业态和餐饮、休闲娱乐型业态在汉阳区域较为缺乏。,30,鉴于消费者问卷收入与支出数据分别偏小和偏大的特点，参照官方统计数据，得到目标消费者人均年消费总支出为16,900 元。,官方统计数据,消费者问卷 人均收入数据,人均年消费总支出： 16900元/年1408元/月,客户调研消费支出能力,31,目的地型消费,餐饮娱乐消费,便利型消费,根据修正后的人均年消费支出以及消费比例得到三种不同类型的消费金额如下：,35% 2709元/年 225元/月,30% 2322元/年 193元/月,35% 2709元/年 225元/月,官方统计日常消费支出数据,客户调研消费支出能力,32,辐射商圈分析商圈捕获率
12、,邻里型 商业,渗透率,市场占有率,60%,45%,33,辐射商圈分析坪效分析 根据武汉市典型商业推算本项目坪效应在600-700元/月 根据邻里型商业和邻里中心商品的价值不同分别取低限和高限 通过租金承受力的分析可以看出上述预测是合理的,本项目预测坪效 社区商业：600元/月 外向型邻里中心：700元/月,34,关键结论,1.汉阳消费者文化层次较低，整体经济实力较低，且两极分化现象明显。 2.汉阳消费者目前购物消费比重较大，餐饮和休闲娱乐消费比重较低，且高端群体消费外溢现象明显。 3.汉阳消费者消费频次不高，且外出以公交车为主,35,消费者研究对本项目的启示,从区域内消费者看 区域内消费者经
13、济实力较低，两极分化明显，高端消费者外溢现象明显 区域内特色餐饮、品牌专卖、电影院和健身等休闲娱乐业态匮乏 看好项目所在区域的发展前景，并愿意到本项目消费,本项目所在的汉阳高端消费外溢，缺乏体验型消费业态，未来存在发展特色餐饮、休闲娱乐业态的机会 本项目属于汉阳核心区域，地段认知度高，交通快速便捷，未来本项目吸引区域外消费者的可能性较大 区域外消费者对餐饮、休闲娱乐业态的需求大，消费力强，本项目存在较大发展机会,36,36,消费者研究得出的消费者需求业态：日常生活、餐饮、休闲娱乐、精品零售,餐饮,精品零售,日常生活,休闲娱乐,37,商家研究,37,38,商业市场分析与消费者研究结果,38,从消
14、费者看，有机会的业态,从商业市场看，有机会的业态,特色餐饮 休闲娱乐 精品零售 细分专业店,日常生活型 餐饮 休闲娱乐 社区便民,从商业市场和消费者分析看，餐饮、休闲娱乐存在机会最大，日常生活型业态如超市等是否存在机会，以及本项目最终做哪些业态需要从项目本身的限制条件、商家研究和项目多种特征进行层层筛选,39,根据商家访谈，仓储类超市及专业店受到本项目商业形态限制，不愿进驻。,40,餐饮、休闲娱乐和健身美容类业态对项目表现出一定兴趣,41,41,商业市场研究总结,从武汉市商业市场看 本项目处于武汉市商业环境大发展趋势之中，业态逐渐复合，档次逐渐提升，商业大环境利好 整个武汉市场的特色餐饮、高品
15、质休闲娱乐业态缺失,从区域商业市场看 区域内商圈数量少，知名度低，落后于汉口、武昌 区域商业档次低端，中高端客户消费外溢 区域商业业态单一，同质化严重，休闲娱乐业态极为匮乏,从商家意愿看 仓储类超市及专业店受到本项目商业建筑形态的影响不宜进驻 餐饮、休闲娱乐、健身养生等业态不受本项目商业建筑形态影响， 进驻意愿强烈，看好本项目未来发展,从消费者研究看 区域内业态匮乏，高端消费者外溢外溢明显 区域内特色餐饮、休闲娱乐远远不能满足消费群体需求，消费者对 餐饮、休闲娱乐的消费力度大,42,3,项目整体定位,42,项目整体定位,项目属性界定,市场机会挖掘,营销策略,产品优化建议,43,43,BLOCK体验式街区商业 （Lifestyle Shopping Center ）,
