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1、远洋地产 平谷马坊镇3块住宅用地拿地可研,偉 業 顧 問 2010 B.A.Conulting.,2011年4月18日,报告目录,平谷区域发展特征研究 平谷之于大北京发展 平谷之于自身发展 马坊镇区域发展机会 房地产市场发展机会研究 用地价值综合评价及初步定位设想 现状用地指标下产品初步发展建议,第 1 页,第 2 页,第 2 页,平谷区位于北京和天津两大中心城市之间，北京的东北部，天津的西北部。西距北京市区70公里，东距天津市区90公里，是连接两大城市的纽带。之间有京平蓟高速公路和顺平平蓟快速路连接。,平谷区地处北京、天津、河北三个省市的交界处，环渤海经济圈的中心位置。,平谷之于大北京,第
2、3 页,平谷之于大北京,北京市居所发展方向：北京已逐步进入主动郊区化的阶段，东部和南部成为承担北京疏散中心城区功能及人口的重点发展方向。,促进大北京客群主动郊区化的因素： 北京经济发展催生众多城市中产，开始追求居住品质，向主动郊区化过渡； 众条高速公路的兴建和完善以及汽车家庭化，被视为主动郊区化的有力前提,第 4 页,京郊1小时生活项目属性研究,密云县,地处方位：北京东北部联络交通：京承高速 产业优势：农业：板栗、无公害蔬菜培育种植基地；工业：2004年底，开发区总规划面积扩至12.6平方公里。五年来，累计实现工业总产值133亿元人民币；建筑（建材）： 目前全县共有房屋建筑总承包企业10家，全
3、行业总资产13.2亿元，净资产7.1亿元，旅游业：一产向三产转移的趋势在旅游行业表现明显，旅游从单一的游客接待发展到的综合旅游接待 房地产市场发展概述：多产业发展为该区域带来多方面利好优势。目前，区域中在售项目产品类型多样，当地产业人群带来旺盛的购买需求,发展定位： 以保水为前提，着力发展绿色经济产业,第 5 页,京郊1小时生活项目属性研究,平谷区,地处方位：北京东北部联络交通：京平高速 产业优势：平谷区是北京市主要的农副产品生产基地之一。多年来，平谷区面向国内国际两个大市场，以特有的自然资源为依托，大力发展具有平谷特色的现代农业。逐渐形成了以果品为主导产业 房地产市场发展概述：目前本地房地产
4、尚处起步阶段，在售产品多以普宅类产品为主，主要满足当地“原著”居民居住需求，以少量别墅，大量居民楼来满足原住民居住。,发展定位： 借助地缘优势，打造北京第二大陆路口岸,第 6 页,京郊1小时生活项目属性研究,蓟县,地处方位：北京东北部联络交通：京平高速产品优势蓟县自然风光秀丽，名胜古迹众多，已形成盘山、黄崖关长城，翠屏湖、县城古文物、中上元古界地质剖面、九山顶、梨木台、八仙山和九龙山等一批重点旅游景区和度假区。 房地产市场发展概述：作为旅游大县，具有无可比拟的旅游资源优势及醇厚的文化氛围，借助景观及时距优势，涌现出以“恒大金碧天下”“盘龙谷”为代表的“山景”大盘项目。,发展定位： 借助旅游及人
5、文优势，发展相关产业经济,第 7 页,京郊1小时生活项目属性研究,大厂县,地处方位：北京东部联络交通：京哈高速 产业优势：牛羊养殖及屠宰加工业。按照“规模膨胀，链条延伸”的发展思路，现已建成年饲养量万头以上牛羊养殖场2个、百头以上牛羊养殖场300个机械制造业。拥有冶金机械、畜牧机械、食品机械等大中型机械制造企业近20家。 房地产市场发展概述：CBD东扩机遇有力推动大厂潮白河工业区与北京“全面对接” 。 将为区域带来更多的发展机会，产业人群的激增将直接拉动房地产的经济繁荣。,发展定位： 以畜牧业为主体并带动相关产业同步发展,第 8 页,打造第二居所的必备因素：优质的自然环境、便利交通、较齐全的配
6、套。,第1居所,距离近、交通便利,产业发展旺盛、聚集能力强,第1或1.5居所,距离适中、交通相对便利,具有一定产业支持,第2居所,距离较远、但交通便利度高,依靠自身优质的自然资源环境,周围配套设施齐全,周围配套设施相对完善,配套设施主要集中在县城核心地带,房山,大兴,燕郊,怀柔,大厂,香河,延庆,平谷,密云,固安,平谷之于大北京,第 9 页,平谷为京津冀地区的纽带，位置优越,相同的交通条件下，平谷具有先天的资源优势，具备第二居所的条件,平谷在产业上打造北京第二大陆路口岸，处于发展初期,房地产处起步阶段，供给量较少，主要满足当地“原著居民” 居住,同比京郊1小时辐射带，平谷产业发展相对滞后，房地
7、产处于初级阶段。,平谷之于大北京,第 10 页,平谷之于自身,平谷区是北京的东北方向的重要门户，十一五期间规划向西发展。定位北京东部的都市型工业、现代制造业、物流及休闲度假基地。 平谷区主要分为四大板块区域： 北边为生态旅游区，重点打造旅游业和第三产业； 中部为平原发展区，环境良好，适合居住与种植业的发展，打造平谷特色农业，带动城市化的进程； 中间为平谷新城核心区，周围配套设施齐全，为房地产商业等产业的迅速发展奠定了基础； 最南边为平谷区的工业园区发展地带，属于高速走廊区，同时通过京平高速增加平谷。,平谷向西发展，马坊镇正处于平谷西南部产业区发展的核心城镇，是平谷对接北京的重要节点。,北京方向
8、,平谷发展格局规划,马坊镇,第 11 页,平谷区定位京东发展门户，山水宜居新城，三大产业定位京东制造与物流中心、精细果蔬基地、生态休闲绿谷。,旅游景区产业,平谷县旅游业方兴未艾。独特的自然风光，保存完好的古建筑，投入巨资兴建的大批人文景观，使平谷之块自古以来的旅游胜地，焕发了更加诱人的光彩。,特色农业,特色工业,平谷区是北京市主要的农副产品生产基地之一，逐渐形成了以果品为主导产业，粮食、畜牧、蔬菜、水产多业并举的局面，同时已经确立起“南菜、北果、中间粮的基本格局”，成为北京市主要的淡季菜、鲜果生产基地。,平谷区随着改革开放的不断深入和经济发展需要，平谷建成了多种开发区。主要有滨河工业开发区、兴
9、谷经济开发区、农业开发区、旅游开发区房地产开发区及平谷商城。主要有服装、毛针织、食品、酿造、农副产品加工、精细化工、电子等8大行业。,平谷之于自身,平谷开发区规划:5年内形成以兴谷、马坊为龙头，以西部工业带为主体，以东高村文化产业基地和其他乡镇工业集聚区为补充，产业分工明确且各具特色的“两区、一带、多集聚”式布局体系。 强化两区龙头作用： 兴谷开发区：作为平谷工业的核心增长极，重点发展汽车零部件、食品饮料等行业。 马坊工业区：作为平谷新兴的产业集聚区，主要发展对物流和土地有较大依赖的重型化、资本密集型产业和纺织服装、印刷包装等都市型工业。 加快发展西部工业带： 峪口工业集中地：重点发展电气工业
10、、机械工业和纺织服装业。 马昌营工业集中地：重点发展电气工业和保健产业。,平谷之于自身,十一五规划中平谷区强化兴谷和马坊两大工业开发区的核心作用，加速西部工业带的发展，5年内形成以兴谷、马坊为龙头的西部工业带。,第 12 页,平谷自身经济每年保持稳定增幅，但整体经济水平发展相对于其他区县有所滞后。,第 13 页,2009年北京新城人均GDP详情（万元）,2009年北京新城GDP详情（亿元）,2009年，北京各新城GDP排名中，平谷106.9亿元，位列第八，经济处于中下水平；,同比，北京各新城人均GDP排名，平谷2.07万元，排名最后。,平谷区历年国民GDP增长情况，发展稳定，人民收入增长幅度有
11、限。,平谷区GDP与人均GDP统计表详情,平谷之于自身,平谷之于自身,由于平谷区自身功能，以及其产业定位，使得区域的对于的吸引力相对较弱，区域人口增速缓慢，外来人口比例不高。,第 14 页,平谷区2005年至2010年人口变化人数情况,第 15 页,平谷区“十二五”产业战略：平谷区进行产业升级发展，二三产业公共驱动，逐渐成为宜居宜业的新城区。,三产业,农业,基础,工业,提升,物流业,核心产业,四大发展,成功树立“魅力休闲谷健康生活区”的区域旅游品牌。,依托马坊物流基地，打造京津地区重要商贸集散地。,新增土地储备1.1万亩，城镇居民人均居住建筑面积达到38平方米。,以音乐产业为龙头协调发展的文化
12、创意产业结构体系。,旅游业,商业,房地产业,文化创意产业,促 进,旅游生态，适宜居住,商业发展带动城市发展,支柱产业，打造休闲宜居之城,休闲娱乐，产业升级，带动经济,=,+,+,平谷区经 济发展与繁荣,带 动,平谷之于自身,平谷之于自身,第 16 页,目前平谷经济发展较慢，外来人口相对有限,平谷整体规划向西发展，强调与北京对接的重要性,平谷整体印象为北京休闲生态区域，为京郊度假之地,未来平谷厚积薄发，二三产业双核发展，外来人口逐渐增加。,十二五年规划中定位京东发展门户，产业发展重地，山水宜居新城,第 17 页,马坊镇空间布局：在镇域范围内形成“一轴一带四组团”的空间布局结构： 一轴是指南北向的
13、密三路发展轴。联系物流组团、工业组团、生活组团以及物流业、工业和现代服务业三个产业区，是城镇发展的主要轴线。 一带是东西向的小龙河景观带。是城镇主要景观走廊，也是连接城镇居住区、商务办公区、休闲度假区的纽带。 四组团分别是北部的物流组团、南部的工业组团、中部的城镇组团、规划泃河东岸的休闲度假组团。,三地块位于一轴一带交汇处“生活组团”内，为重点规划区，位置优越。其中A地块位于密三路与小龙河景观带交界处，资源最优。,马坊镇区域发展机会,京平高速,第 18 页,马坊镇产业组团：北部物流组团、南部工业组团，为双核驱动力加速发展，中部的城镇组团处于建设中为马坊新区政治、经济、教育及居住的司令部，但配套
14、设施相对缺乏。镇东规划泃河东岸的休闲度假组团； 两地块位于马坊镇生活区核心位置，十二五规划中明确表示配套设施将逐步改善和完善。南侧马坊工业园区已先行发展，基本为本地人就业。,马坊物流基地是北京市“十一五”期间重点建设的四大物流基地之一 ，规划占地面积3平方公里。目前，36000平方米监管堆场、16000平米监管、保税仓库已建成，具备使用条件。 2009年，天津港集团、京泰集团、香港贸易通公司、北京海陆港公司积极参与马坊物流基地无水港建设，天津港将后移130公里至马坊物流基地。货物从天津港下船，到马坊物流基地办理手续，一次申报、一次查验、一次放行，将大大减少企业的运输成本和时间成本。,马坊工业园
15、区规划面积10平方公里，一期建设面积3.45平方公里，是北京市16个市级开发区之一。园区主要以高新技术产业、电子信息产业、绿能产业、现代制造业为主导产业，是中关村高新技术产业基地，是北京市绿能产业基地。,马坊镇凭借物流及工业园双核驱动，先于城市组团规划发展，带动当地就业及收入。,马坊镇产业规划发展机会,物流组团,工业组团,城镇组团,第 19 页,伴随物流基地的运营，将对周边的产业以及生活配套设施进行升级，但是目前物流基地入住企业较少，整体发展速度缓慢。,马坊物流基地集国际中转、国际分拨、货物配送、保税仓储、物流加工、陆路口岸等多功能为一体的大型海陆联运枢纽 。 规划总面积：3平方公里 一期规划
16、面积：1.3平方公里 一期规划分区：口岸功能区、B型保税仓储区、综合服务区、高端休闲旅游度假配套区 目前现状：51000平方米监管堆场、16000平米监管仓库、18000平米海关、国检联检大楼、电子卡口等基础设施已建成并具备使用条件 目前入驻企业：共入驻14家，总人数在500-600人左右，进驻企业有天津港集团、京泰集团、香港贸易通公司、北京海陆港公司等公司 2011年1-3月中旬完成集装箱吞吐量2482 标箱，其中进出口集装箱734 标箱，比2010年有较大进步。,马坊物流基地,联检大楼,鸟瞰图,口岸功能区,B型保税仓储区,B型保税仓储区预留地,综合服务区,高端休闲旅游度假配套区,“五月花” 属于台湾外资企业，以造纸为核心事业。 平谷分公司员工100多人，基层工资20004000元左右， 高层领导5000元至万元。,第 20 页,永丰余纸业（北京）有限公司五月花,公司为大型全能毛纺织染企业，现已具备年产十大系列近千种花色品种的各类纯新毛料130万米，公司注册资本250万美元，占地2万平方米，员工300余人。,
