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1、第一章 绪 论,第一节 房地产的涵义及其特征,一、我国对房地产的界定 在我国，所谓房地产是指土地（地产）、固定在土地上的房屋建筑物或其他构筑物的结合体及其衍生的权利关系的总和。这个定义包含三层涵义： 一是从实物形状上说，房地产是土地、固定在土地上的房屋建筑物或其他构筑物相结合的同一物。 二是从价值形状上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。 三是从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反应一定的经济权利关系。 归纳起来，经济学意义上的房地产既是土地、固定在土地上的房屋建筑物或其他构筑物的联合物，又是具有商品属性的使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权利关系
2、的总和。,二、海外对房地产的界定 （一）港台地区的房地产概念在我国香港，习惯将土地与房屋统称为地产。在我国台湾地区，更倾向于使用不动产这一概念。 （二）美国的房地产概念美国将不动产定义为：“土地及其上部的永久性建筑物，以及基础设施和诸如水与矿藏等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利或利益，在法律上称为不动产。”这个定义将水、矿藏等都纳入不动产范畴，是同美国的土地产权概念相联系的，这是一个很宽的概念。在我国则不包括这些。,三、房地产分类 （一）按用途分类按照房地产的用途进行划分，有居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途
3、房地产、综合房地产。 （二）按开发程度分类按照房地产项目开发程度的不同，可以将房地产划分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房(含土地)。,（三）按是否产生收益分类按照房地产项目本质上是否具有产生受益来划分，有收益性房地产和非收益性房地产。需要注意的是，收益性房地产、非收益性房地产的划分，不是看房地产目前是否正在直接产生经济效益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 （四）按建筑结构分类。建筑结构一般是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。其分类可以从建筑材料、结构型式以及建筑的层数来进行划分 （五）按经营使用方式分类。按照房地产项目的
4、经营使用方式划分，主要有销售的房地产、出租的房地产、营业的房地产、自用的房地产。,四、房地产特性房地产的特性可以从房地产的自然特性、经济特性和社会特性三个方面来考察。 （一）房地产的自然特性 1.不可移动性 2.房地产整体的单一性 3.使用的耐久性和效用的多层次性 4.稀缺性 5.体积庞大、消耗材料多,（二）房地产的经济特性 1. 建设周期长，投资规模大 2.开发条件差，涉及面广 3.供求调整缓慢 4.变现难 5.保值、增值性,（三）房地产的社会特性 1.社会财富性 2.社会稳定性 3.产权的法律性,第二节 房地产业,一、房地产业的定义 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的
5、总称。 房地产业的主要内容具体地说就是： （一）土地开发和再开发 （二）房屋开发和建设 （三）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租凭和抵押 （四）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租凭、抵押等 （五）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等 （六）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等 （七）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。,二、房地产业的产业属性 在国民经济的产业结构体系中，房地产业应是属于第三产业的一个重要产业部门。 这是因为房地产业具有第三产业的产业特征。 其一，房地产的投资开发
6、活动，主要是从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身，土地开发、规划设计和房屋建造，则是委托给设计院和建筑公司承担的，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。 其二，房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归第三产业。 其三，房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。,三、房地产业与相关产业 （一）房地产业与建筑业房地产业与建筑业是国民经济中两个既有密切联系、又有实质区别的产业部门。一方面，建筑业是房地产业的物质基础，而房地产业的发展又起着促进建筑业发展的作用，只有相互协作，才能顺利完成房
7、地产开发任务。另一方面，建筑业在产业结构中属于第二产业范畴；而房地产业归属于第三产业范畴。,（二）房地产业与住宅业住宅业不是严格意义上的产业，在国内外产业分类中并没有该产业。但目前我国住房成为社会普遍关心的话题，政府已将住宅业作为新的经济增长点和消费热点。住宅业同建筑业、房地产业之间有概念的重叠和交叉。,四、我国房地产业的发展历程 回顾我国房地产业30多年的发展历程，大致上可以划分为以下五个阶段。 第一阶段：1978年至1988年 在这一阶段中，我国住房制度改革进入试点阶段，实行了三大改革：即出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出售；租金改革。 第二阶段：1988年至1992年
8、 这一阶段，我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也相应地向前推进。人们的住房消费观念发生根本改变，住房商品化和房地产业发展进程加快。,第三阶段：1992年至1998年 在这一阶段，有几件事值得我们重点回顾： 1、1992年和1993年，出现了“房地产过热”的问题。 2、1994年7月5日，我国第一部房地产法律中华人民共和国城市房地产管理法获得八届人大常委会第八次会议通过，并于1995年1月1日实施，奠定了房地产业的法律地位和依法管理的基础。同年，建设部发布城市新建住宅小区管理办法。始动于80年代初的物业管理在全国推广，蔚然成风。 3、1994年7月18日，国务院颁发关于深化城镇住房制度改革
9、的决定。 国家开始着手建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。 4、1997年，我国房地产业受到席卷东南亚的金融风暴的影响。,第四阶段：1998年至2003年 在这一阶段中，房改工作取得了划时代的突破。 从房地产经济与国民经济的协调发展发展来看，基本上是协调的。 从房地产业行业发展指标来看，三个指标基本上是同步增长。 从市场表现来看，市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。 从房价走势来看，商品房销售价格的走势与整体经济的状况也基本吻合。 从住房供应来看，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。 从住
10、房金融来看，有了大的突破。所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。 从完善市场集系来看，物业管理（物业服务）得到强势推动。,第五阶段：2003年至今 在这一阶段，我国房地产市场产生了许多深刻的变化： 1、住房供应结构开始得到调整。 2、住房需求开始得到控制。 3、住房保障工作迈出了重要步伐。,第三节 房地产的商品属性,一、房地产的商品属性理解房地产作为商品的本质属性就必须分别从两个方面来进行分析。 （一）建筑地块的商品属性用来进行房屋开发建设的建筑地块具备了价值和使用价值，是价值和使用价值的统一，建筑地块的本质属性也就商品属性。,（二）房屋的商品属性由于房屋具有价值和使用价值，从而使房屋建
11、筑物成为商品具备了必要条件。房屋经营采取商品形式，市场经济是房屋成为商品并实现其价值的充分条件。綜上所述，房地产是人们建设、建造出来的房屋同其占用土地的总称。因此，它是一种劳动产品，它具有价值，在商品社会，完全可以进行交换，形成商品价格。房地产作为一种商品其运行同样服从于商品经济运行规律，在市场经济体制下，它的运行受价值规律、竞争规律和供求规律这三大基本规律的调节和制约。,二、房地产商品属性的表现 房地产的商品属性是房地产商品内在的本质规定性，具体表现在房地产商品运行的各个阶段上，主要包括： （一）房地产的价值通过市场交换得以实现 （二）房地产在生产过程中实现价值增值 （三）房地产的各种经济活
12、动形式都按商品属性进行交易 （四）国家参与的房地产经济活动其实质也是房地产商品再生产的客观要求,三、房地产商品的一般特性。 房地产商品同样拥有物质属性和价值属性 房地产商品的物质特性表现为： 位置的固定性。 使用的耐久性。 效用的多层次性。,房地产商品的价值属性表现为： 为人们所需要,具有宜居性这样的独特的使用价值。 是社会综合的劳动产品,它凝结着巨大的人类一般劳动,具有较高的价值。 其价值既是由社会平均劳动时间所决定，又由于附有土地又具稀缺性，因此其价值既受价值规律制约，又受土地价格规律制约这样双重的价格规律制约。 房屋价值与土地价值的背离：房屋作为自然物的属性，其价值会随时间的推移而降低，
13、房屋附着的土地价值与空间由于其稀缺性则会随着时间的推移而不断上涨 整体价值高，属于资产性商品。,第四节 房地产经济学的研究对象和内容,一、房地产经济学的研究对象房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律及其表现形式的学科，也是一门研究房地产资源配置效率的学科。,二、房地产经济学的研究内容 本书的体系内容安排分为三大篇： 第一篇，房地产经济基础理论，概括论述了房地产经济研究的一些基本概念和基本理论。共分为四章（第一章至第四章）。 第二篇，房地产经济微观分析，主要从微观经济运行的角度，研究房地产资源配置的机制和效率。共分四章（第五章至第八章）。 第三篇，房地产经济宏观分析，把房地经济运行放在整个国民经济之中进行考察和研究。仅有一章，即第九章。,
