房地产项目投资决策分析

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1、房地产项目投资决策分析,主 要 内 容,房 地 产 开 发 项 目 投 资 分 析 流 程 房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划 2002 年 北 京 房 地 产 市 场 概 览,房地产开发项目投资分析流程,外部环境: 价 值 、 风 险 评 估,内部环境:资 源 、能 力 评 估,房地产开发项目投资分析流程,根 据 企 业 发 展 战 略，将 主 观 判 断 和 客 观 评 价 相 结 合， 从 大 量 的 投 资 机 会 中 筛 选 出 企 业 感 兴 趣 的 项 目 项 目 选 择 的 标 准 主 观 判 断 宏 观 环 境 投 资 规 模 客 观 评 价 创 新 性 、 独

2、特 性 前 景 预 测 深 入 会 谈 与 多 方 面 沟 通,项 目 背 景 地 理 区 位,成 熟 性 资 源 优 势,房地产开发项目投资分析流程(续 ),初 步 筛 选,可 行 性 研 究,专业 评估,综 合 评 价,自行或委托专业中介机构进行项目可行性研究 主要依据 ：项目基本定位、规划方案、市场调研、 市政配套条件 用途： 对项目开发计划的系统思考与研究 政府审批-可行性研究报告 招商引资-商业计划书 项目融资-项目融资申请报告 项目策划-项目策划与营销建议报告,房地产开发项目投资分析流程(续 ),初 步 筛 选,可 行 性 研 究,专 业 评 估,综 合 评 价,例 ：一个房地产项

3、目的可行性研究报告提纲,第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目建设的必要性 第四章 市场分析与预测 第五章 项目建设选址及建设条件 第六章 项目规划方案、建设规模和建设内容 第七章 项目外部配套条件 第八章 环保、消防等措施 第九章 项目组织结构与实施计划 第十章 投资估算与资金来源 第十一章 项目财务分析 第十二章 结论,房地产开发项目投资分析流程(续 ),初 步 筛 选,可 行 性 研 究,专 业 评 估,综 合 评 价,例 ：一个房地产项目的可行性研究报告财务分析框架,1、销售收入、利润、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等财务评价指标的测算 2、项目现金流预测与分析 3、银行

4、贷款利用与偿还分析 4、盈亏平衡分析、敏感性分析等不确定因素的分析,房地产开发项目投资分析流程(续 ),初 步 筛 选,可 行 性 研 究,专 业 评 估,综 合 评 价,进 一 步 评 价 项 目 的 可 实 现 性 自 行 或 委 托 专 业 中 介 机 构 展 开 专 业 评 估 市 场 可 行 性 研 究 经 济 可 行 性 研 究 敏 感 性 分 析 风 险 评 价 发 现 可 能 导 致 未 来 投 资 失 败 的 潜 在 因 素， 比 如 ： 市 场 禁 入 政 策 未 来 营 运 环 境 不 可 转 移 的 责 任 (市政条件、环保政策等变数),房地产开发项目投资分析流程(续

5、),初 步 筛 选,专 业 评 估,综 合 评 价,例 ： 一 个 房地 产 项 目 的 风 险 评 价 框 架,1、项目规划 2、土地获取 3、资金筹措 4、物业销售 5、合作/合资控制 6、工程质量 7、市政配套条件 8、开发周期 9、材料设备采购 10、管理人员道德,专 业 评 估,可 行 性 研 究,房地产开发项目投资分析流程(续 ),初 步 筛 选,可 行 性 研 究,专 业 评 估,综 合 评 价,符合企业的总体发展战略 科学、系统、 全面地评估项目的可行性和风险 客观分析，避免长官意志 (借助专业机构辅助决策) 综合评估投资所需资源和企业供给能力,房 地 产 市 场 调 查 与

6、项 目 策 划,市场调查的原则：实用性、真实性、指导性 市场调查的范围：与自身项目形成直接竞争的项目,第一部分：周边项目市场调查报告 一、基本情况调查 （已建/在建项目） 项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/配套设施/物业管理/近年公寓开发总量等。 二、租售情况调查 （已建/在建项目） 1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已 租面积/平均租金/出租率。 2、重点项目：内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。 3、价格走势调查 ：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略 /总体分析 4、大客户成交调查 ： 5、总体评价分

7、析：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功和失败楼盘的重点分析与评价。,房 地 产 市 场 调 查 与 项 目 策 划(续),二、拟建项目 1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面 积/规划特点/开竣工时间； 2、竞争项目/相关项目分析； 3、未来三年整体市场拟建项目潜在供应量分析； 4、未来三年整体市场需求量预测； 5、总体分析与评价,市 场 调 查 内 容 示 例,第二部分：目标市场调研报告 一、目标客户类型角度 1、本地居民自住 2、投资 3、外地居民 4、集团消费 5、其它类型 三、客户性格角度 1、客户心理类型 2、客户决策过程 3、客户购买偏好 4、客户游动特点 5、客户潜在

8、需求,市 场 调 查 内 容 示 例,第三部分 项目策划与营销建议报告 一、市场分析：市场概况 二、产品分析：产品差异性机会分析 三、产品定位：项目功能、档次建议 四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议 五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点 六、客户定位：开发建设、入住各时期客户定位 七、潜在客户：潜在客户分析与开发商的机会 八、价格策略：价格预期与价格走势 九、销售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议 十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题和把握的机会,项目策划,市 场 调 查 内 容 示 例,第四部分：相关安排 1、资料来源 - 公开的市场资料 - 假扮买

9、家调查 - 预售登记资料 - 政府、银行等相关机构信息 - 面向购房者的调研 2、调研周期与人员配置 - 周期：三十天 - 人员：4-6人 - 策划与统筹：1人 - 一般调研：4-5人,市场研究 是 房地产开发公司 的一项 日常性工作!,2002年北京房地产市场概览,北京市统计局统计数字显示，2002年上半年北京市： 1、完成房地产投资339亿元，比去年同期增长32.9。 2、房地产投资占全社会投资的比重高达55.2，对全社会投资增长贡献率为77.3。 3、在房地产开发投资的带动下，全市商品房开复工面积达5086.8万平方米，增长36.5；新开1106.2万平方米，增长15.1；竣工279.2

10、万平方米，增长21.8。 4、全市商品房销售面积大于同期竣工面积，累计销售各类商品房283.4万平方米，增长13.6，实现销售额135.8亿元，增长8.5；销售商品住宅271.5万平方米，增长15，实现销售额125.6亿元，增长11.5。,2002年北京房地产市场概览,与去年同期相比，新盘数量虽减少了51个，但新盘开发总面积却增长817万平方米。,2002年北京房地产市场概览,2000：8272/平方米 2001：7577/平方米 2002：7286/平方米,379万,572万,469万,政府公布：2002年北京：4517/平方米 上海：3837/平方米 全国：2227/平方米 +6%,200

11、2年北京房地产市场概览,2002年北京房地产市场概览,2002年北京房地产市场概览,市场集中度明显提高，品牌经营渐入佳境 土地成本日益升高，其它成本稳中有降 差异性特征日趋明显，市场细分更加深化 低密度、高配套住宅成为需求主流 高性价比成为卖点 小户型热卖，成为新新人类的新宠 高尚住宅增长迅速，经济适用房方兴未艾,焦 点 关 注,2002年北京房地产市场概览,市场集中度逐步提高，品牌经营渐入佳境 1、大型品牌开发商和楼盘具有明显的竞争优势 2、国内领先大型开发商基本到齐，西方外资开始进入 3、几十万、上百万平米大盘纷纷登场； 4、竞争日趋激烈，营销成本逐步增大 5、宣传推广模式从追求“轰动效应

12、”的爆炸式发布转变为 系统地进行品牌宣传与项目推广,焦 点 关 注,2002年北京房地产市场概览,土地成本日益升高，其它成本稳中有降 1、北京市房管局新近颁布了新的基准地价，平均价格比1999年上升了约30% 2、拆迁成本持续上升 3、五环路以内已基本没有一手土地资源 4、建材、市政配套等成本逐步下降,焦 点 关 注,2002年北京房地产市场概览,差异性特征日趋明显，市场细分更加深入,焦 点 关 注,2002年北京房地产市场概览,低密度、高配套住宅 成为需求主流,文化品位,身份地位,改善居住条件,基本住房需要,社区功能,目前市场主流,房地产需求五层次模型,焦 点 关 注,2002年北京房地产市

13、场概览,高性价比成为卖点,2000：RMB8272/平方米 2001：RMB7577/平方米 2002：RMB7286/平方米,焦 点 关 注,2002年北京房地产市场概览,小户型热卖，成为新新人类的新宠 继绿景苑SOLO精舍、荣丰2008非常男女掀起“迷你户型”风暴后，2002年又有富顿中心、恋日国际、夏都盈座等多个项目推出了精巧一居，均取得了不俗的销售业绩。 目前正在运作和即将上市的小户型项目据调查还将有近500万平方米的供应量，其庞大的潜在供给量备受市场瞩目。,焦 点 关 注,2002年北京房地产市场概览,高尚住宅增长迅速 ，经济适用房方兴未艾,焦 点 关 注,房地产项目投资决策分析,问题与讨论,