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1、香港购物中心又一城调研报告,目录,参观香港购物中心香港购物中心总体印象又一城专题分享,海港城： 香港最大面积的购物中心，九龙仓集团旗下的物业。 700多间店铺、50家餐厅、两间戏院和三家酒店。 海港城内汇聚多间名店，其中包括dunhill、Gucci旗舰店、i。t、Louis Vuitton旗舰店、Lane Crawford旗舰店、YSL等。 位于九龙尖沙咀,K11:全球首个购物艺术中心，率先把艺术人文自然三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然绿化完美结合，为市民及旅客带来前所未有的体验和独一无二的购物享受。 超过100间潮流品牌概念店 二十家国际食肆 位处尖沙咀,开发商 太古集团为老牌
2、英资企业，有一百三十多年历史。是香港主要的地产发展商之一。地理位置 位于香港九龙地区，与地铁和九广东铁相连。从罗湖和福田口岸乘车30分钟即可到达。定位 一站式购物中心，集购物，休闲，娱乐，餐饮于一体。目标客户 高档社区的居民、教师、内地到香港1日往返购物的高端客户（占总客户的40%）规模 建筑面积约9万平方米，拥有251家店铺，是九龙地区最大的购物中心。,香港购物中心印象,购物环境充满舒适感、空间感、享受度、充分体验购物乐趣；商业地带或居住人口聚集地，交通便捷，大都与地铁站相连，保证能够有充足的客源；商场主入口不明显，没有临街铺规划，其经营理念就是要把消费者留在商场内，以场内的各类店铺吸引消费
3、者，商场内垂直交通充足，分布合理；购物中心虽然都经营综合性的百货零售，商品经营格局基本属于中高档次，但每个商场都会以一个具有鲜明特色的主题进行包装和设计，同时会有购物以外的艺术文化体验；商铺设置以一环铺进行规划居多，虽然商铺间隔的实用率较低，租金总值较高，每家商铺都能以良好的展示面吸引其目标消费者。,香港十八个行政区划分 九龙城区 油尖旺区 深水涉区 观塘区 黄大仙 元朗 北区 大埔 屯门 沙田 荃湾 葵青 西贡 中西 南区 东区 湾仔 离岛 九龙（半岛） 交通网络发达，商业氛围略差于香港岛 九龙城区 狮子山南侧，维多利亚港北侧，东面以联合道为界，西面以九广东铁为限 深水涉区 位于九龙西面，面
4、积约为9.48平方公里 九龙塘 位于九龙城区西北部和深水涉区东北部,九龙城区 面积9.97平方公里，列第15位 人口381,352人,列第8位 人口密度3.8万/平方公里,列第4位九龙塘 环境清幽,吸引许多中上阶层人士居住。 著名学校林立，为九龙（半岛）主要名校区,附近有13个大的住宅小区（又一居、又一塘、广播道、又一村、笔架山一号等）,有4个主要大厦（环保协会、生产力促进局等），5个公共服务设施（神学研究院、教育局服务中心）,23所学校：有2所大学（城大、浸会大学），4所大专，6所中学，6所小学，幼稚园5所,又一城外立面以黑、白、红为主色调， 风格现代，简约 采用光明大理石做为建筑材料，整体
5、感觉厚重，稳健 整个建筑外立面没预留广告位。因依山而建，周边建筑密集，广告效果展示不佳。广告展示更多利用地铁通道宣传 客群主要利用轨道交通,又一城建筑呈狭长型，两个中庭上空都采用了玻璃，利用 自然光提供商场照明。室内公共区域适当放置了花卉，充满生机。室内色调以白色和蓝色为主，充满海洋气息。提示牌，休息椅等设计为波浪型，活泼不刻板。,九龙塘站 香港观塘线和九广东铁交汇于此 连接楼层 香港地铁与又一城MTR（最底层）相连 与九广东铁LG2（次底层）相连 客流情况,地铁每日为又一城带来的客流约为4-5万人,九龙塘地区公共交通 九龙巴士：在香港专营公共巴士业务，是全港最大的巴士公司 又一城/地铁站专线
6、 九巴：2C，80M，81M，82M，88M，203 专线小巴：2，2A，10A，10M，25M，29A，29B，41A，41M，61M，72，73 新巴：796B 城巴：62R公交线路覆盖较多,出行便利,落客位置 又一城设有专门的落客区，分层停靠 商场入口 的士落客区的商场入口有两个，均在G层（第四层） 客流情况 乘的士前来又一城的客流很少 10分钟内仅有2辆的士，落客4人轨道、公交系统发达，弱化乘的士出行的必要,数量 又一城设有850多个泊车位 楼层位置 停车场共三层，位于MTR层以下 商场入口 从停车场进入商场的直梯、扶梯共三处 通达MTR层和UG层（冰场旁） 停车服务 停车场24小时开
7、放。 顾客可使用八达通卡、VISA卡或万事达卡直接于闸口收费机中付款 八通达增值机设置于P1及MTR层停车场内，旁边更设有泊车券兑换机，可供顾客消费购物后兑换泊车券 标准泊车收费为每小时HK$18周边住宅、社区较多，驾车全家购物极为普遍,- 主动线设计呈波浪型，与整体室内风格一致，增强动感、不呆板小结 -动线导向清晰，方便顾客选择方向和购物,次动线,主动线,客梯 又一城直升电梯共有6部 主要分布在中庭和主动线两端扶梯 又一城共有扶手梯5组 主要分布在中庭和主动线两端 其中有一组专门通往城市大学小结： -升降梯、扶梯方便可到达各楼层及停车场 -设有残疾人专用客梯，服务周到 -客流引入上下工夫,特
8、色宣传标识，结合香港的风俗习惯,特色导购图：并配有灯光，较明显突出,特色导购标识与整体设计风格相吻合！,服务台,的士站导向,洗手间,轻松活泼又不失典雅的配套服务设施,配套标识,电话亭,消防门,残疾人通道,外部 因依山而建，周边建筑密集，广告效果展示不佳，无广告位。 客群主要利用轨道交通 采用路旗方式宣传主题活动 内部 中庭有50平米用于做主题展或特卖亦可举办大型活动 与地铁相连的通道有多个广告位,消费满额免费停车活动,品牌促销及打折活动，并印有专项小册子,Shopping guide:将推广活动与购物指南结合，顾客一目了然,购买消费抵用券活动,时尚女装（41个） 男装系列（23个） 时尚配饰（
9、29个） 个人护理（34个） 钟表珠宝（14个） 流行便服（15个） 童装玩具（8个） 运动系列（4个） 家居生活/影音（12个） 书籍礼品（9个） 银行服务（8个） 主/次主力店（13个） 餐饮（41家）,又一城拥有店铺数有251家,又一城业态结构图,又一城业态丰富，包罗零售，餐饮，服务等多个类别。 档次以中高为主，吸引家庭，中青年等追求潮流，休闲时尚人士。,根据数据分析，又一城餐饮业种营业面积占比第一，家具生活影像业种营业积占比第二 时尚女装业种营业面积占比第三。 又一城时尚女装铺数占比第一，个人护理占比第二，餐饮占比第三。,又一城业种面积结构图（目测面积）,欢乐颂业态结构图,又一城业态结
10、构图,数据来源：招商手册, 又一城定位中高端，潮流时尚品牌占比高，如HM，UINIQLO，玛莎，IT等。 高端与中端品牌衔接自然过度，注重各品类，各品牌之间的互动。,MTR层,该层与港铁荃湾线相连，客流密集。 客群以上班白领为主，年龄相对比较轻。 业种安排：超市，时尚超市，便携快餐，银行等。,超市,丰泽和百老汇,LG2层, 该层与九广东铁相连，客群中大陆人占比较大。 功能与传统百货的一楼相似，品牌档次相应提高 主要业种：国际服饰，餐饮，饰品，银行 主要品牌：饰品SWAROVSKI COACH；餐饮：翰騰閣 Pacific Coffee 经营品牌42个，面积约4250平米。,问询处,LG1层,
11、该层以九广东铁与香港城市大学相连。 客流以穿过街天桥的居民和学生为主，有一组专门的扶梯。 业种以服饰，特色餐饮为主。共计42个店铺，经营面积 约5455 平方米，其中有2个主力店。 主要品牌： Tommy Hilfiger KOOKA DKNY CK MANGO POLO Club Monaco,G层, 该层为的士和巴士落客层。 客流以家庭为主 主要业种：个人护理，餐饮 主要品牌：八月花 Dior Bobbi Brown Estee Lauder,八月花,UG层, 该层为人气最旺的一层，冰场，影院均设在此层，且没有其它出口。 共计40个店铺，经营面积约 5350 平方米。 客群以家庭，学生，情
12、侣为主。 主要业种：娱乐，特色餐饮，个人护理，家居生活，流行便服 主要品牌：HM，AMC电影院，欢天雪地冰场,L1层, 该层为UG层的延续，顾客可在该层观看冰场。共计33个店铺，经营面积 2108 平方米。其中有2个半主力店。 主要业种：特色餐饮，流行便服，影像 主要品牌：HM，UNIQLO ，板前寿司,L2层,该层由主力店及几家半主力店组成，客流较多，互补性不是很强。共计39个店铺，经营面积 4745平方米。 客群以写字楼上班族，学生为主，色香味泉美食广场尤其明显。 主要业种：特色餐饮，儿童玩具，运动 主要品牌：HM，反斗城 ，色香味泉,启示：1、根据同类商品的档次、消费级别很巧妙把它们安置
13、分 布在各楼层，有效避免了同类别、同档次商户的直接经 营竞争。2、将主力店放在商场两侧拉动循环人流，从而使客流很好 的互动，带旺中间的各商铺。3、餐饮与娱乐紧邻，实现资源互动，人流共享。,消费特征 又一城周边住宅密集，同时有大学和写字楼等。 客群以白领，学生和家庭为主，较年轻时尚，因此又一城是他们的不二之选。 此客群消费力并不特别强劲，这也是又一城定位中高消费的原因。 消费表现 顾客密度（瞬间集中）：主要集中在周一至周五上课班的高峰期，中午和晚上的吃饭时间及周末期间。 收银台情况：商铺均为自收银方式，L1层 AMC售票处、L2层餐饮的吃饭高峰期排长队，主力 店HM，UNIQLO，玛莎，TAST
14、E超市人流一直较稳定。 结伙人数： 一般都是2个人以上 ，成群的客流较多。 停留时间： 由于商场的业态组合及建筑设计，休闲场所及休闲椅较多，顾客在商场内停 留时间较长。启示：不同节日、不同时段的关注点，人员岗位合理安排。,黄色表示主力店位置,香港又一城主力店分布,将主力店放在商场两侧拉动循环人流，从而使客流很好的互动，带旺中间的各商铺。 餐饮与娱乐紧邻，实现资源互动，人流共享。,TASTE基本信息业种：时尚超市 面积：3000平米 楼层：MTR 价位：进口食品较多，价位较高 客群：年轻白领，住宅居民，学生定位分析： 地铁客流停留时间相对比较短，超市快捷服 务正好迎合。 内部装修风格高档，时尚，
15、是一间精品型超市。 互动分析： 与周围的电子超市，药妆店很好的客流互动。 吸引了周边家庭型顾客。,玛莎百货基本信息 业种：主力店 面积：2500平米 楼层：LG1 价位：100600元 客群：年轻一族，追求时尚潮流平价的人群，与又一城客群一致，吸引学生，写字楼白领和主妇等人群。 定位分析： 玛莎百货在香港大型商场具有多家分店，拥有的会员非常强大，具有优质的口碑，赢得消费者的信任，层涵盖面大。 互动分析： 具有稳定的会员消费者，保证客源； 商品定位不约而同，符合商场各阶层消费者的需求，有强大的市场空间； 商品种类丰富，有强大的后盾实力支持，市场反应速度快。 是MTR层客流延续的吸引力品牌，与HM和UNLQO，MANGO等高街品牌形成强有力的顾客群。,玛莎百货经营特色 -人性化服务 在店内开设咖啡屋为顾客提供物美价廉的餐饮这项服务至今都还被众多消费者所喜爱。在商品陈列方面，变化调整商品摆设位置，让顾客接触到商品，心理得到满足。而在直接服务上，玛莎要求销售专员必须具有较高的品牌意识，为所有顾客提供贵宾级的服务，包括为顾客提供专业而客观的意见等。-会员制服务 玛莎对一部分顾客群实行会员制，玛莎的销售专员会及时以电话的形式向他们通报新品的上市，顾客记录本上会有顾客多方面的资料，包括生日、服装号码、特殊偏好、结算账户等，同时每月会寄明信片和信函给那些高级顾客群，征求他们的最新意见。,
