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2、enham Thorpe ,戴德梁行全球架构表,与Staubach公司联盟，在美洲有38个办事处1,500名员工,本公司在中国大陆各主要城市设有分公司，为大陆各类型物业提供全方位的专业房地产服务，包括估价、调查研究、物业管理、建筑顾问等。 自从一九九三年成立以来，本公司在中国大陆一直保持宽广而深入的市场接触面、已建成网罗大陆各主要城市房地产动态的资料库，为客户提供市场上最新的第一手资讯。,中国地区,戴德梁行 服务内容,专业地产顾问服务市场研究及开发顾问 营销企划 物业管理 估价 建筑顾问 投资顾问,专业地产代理服务办公楼 住宅 商铺 工业项目,戴德梁行业务架构,估价部,工业部,市场研究部,写字
3、楼部,商铺部,物业管理部,泛城（中国）综合住宅服务,住宅部,建筑顾问部,我们在中国10个城市 设有专业的调查研究 队伍，在天津自1998 年起建立的大型市场 信息数据库迄今已累 积5万多份市场需求 问卷和1107个楼盘资 料(占天津供应总量 的77%)，是提供市场 研究服务的坚实基础,蓟县房地产市场分析,蓟县地理位置,蓟县自新中国成立后，属河北省辖县，1973年9月划归天津市，相沿至今。蓟县位于天津市最北部，地处京、津、唐、承四市之腹心。距北京88公里，距天津115公里，距承德220公里，距秦皇岛236公里。,蓟县整体市场情况,人口分布： 全县总人口80.31万人，农业人口68.82万，非农业
4、人口约11万。人口主要集中全县的政治文化中心城关镇，镇内总人口13万人，其中农业人口5.2万人，辖70个行政村。,行政区划： 蓟县是天津市辖区之一，县政府位于蓟县城关镇。全县总面积1590.22平方公里。下辖26个乡镇（包括20个镇6个乡）、 一个城区街道办事处、949个行政村、 15个居委会。,蓟县经济指标分析,2004年全县生产总值达到122.21亿元，比上年增长15.1%，增长速度高于全市平均水平。全县人均生产总值达到15217元，在全市各郊县当中，仅次于武清。蓟县的人均可支配收入与人均消费性支出均有显著增长，可见蓟县市场蕴藏着巨大的消费潜力，投资收益前景可观。,蓟县整体市场情况-城镇规
5、划,蓟县县城以人民路为东西轴线，中昌路为南北轴线划分为四个区域。西北区域为政治、经济、文化教育中心，西南区域划为商业用地，同时也是蓟县扩大城区规模的重点方向。东部区域目前以集资建房的住区为主，整体居住品质不高。北部区域位于府君山脚下，规划为中高档住宅区和旅游度假区，本案正处于这一区域内。,蓟县坚持天津市后花园的发展定位，未来将建成以绿色食品加工工业为基础，商贸为主的中等旅游城市。为达到目标，蓟县政府已把向南扩大城区规模作为今后发展重要部分。,蓟县整体市场情况-产业发展状况,2004年蓟县各产业全面发展，经济结构进一步优化。第一产业完成增加值18.4亿元，比上年增长11.5%；第二产业完成增加值
6、52.86亿元，比上年增长21.3%；第三产业完成增加值51.00亿元，比上年增长20.3%。产业结构调整趋势明显，第二、三产业所占比重提高，第一产业所占比重继续下降。,蓟县城市发展趋势预判,通过政府相关部门可以了解到，县城北部将成为高档住宅居住区及旅游度假区，同时也是未来几年蓟县唯一的大规模住宅区。而本宗地正位于北部区域府君山脚下，是消费者理想的居住用地。,优越的地理位置，便利的交通条件，丰富的自然资源，正在崛起的区域经济，日趋合理的产业布局以及鲜明的城市规划方向都将成为提升城市形象的升值点，也必将引来房地产业的长足发展。,虽然目前其城市建设及居住水平还亟待提高，当地居民对高品质房产的认知还
7、存在一定差距，但打造差异化产品，抢夺市场空白点，正是我们的机遇之所在。不断提升的GDP总值、区域竞争对手数量较少、产品形式发挥空间较大、丰富的自然旅游资源等等，也呈现了这个区域土地及房产进一步的升值的潜质。,蓟县房地产市场发展综述,2000年以来，蓟县加大了房地产开发量，虽然以集资建房为主体，已开始出现商品房， 2001年府君花园的出现提升了商品房的品质，在此带动下，蓟县的房产市场打破了以往单一的产品形式和运作方式，商品房市场也日趋成熟，集资房也逐渐退出市场，2003年下半年集资房已经全部停止报批。,蓟县最早的房地产开发始于90年代初期，大多数蓟县城区的人都住平房，随经济的发展，居民对住宅需求
8、的增加，政府机关及事业单位开始共同集资建房，成为蓟县房地产初级阶段的主体。,蓟县一级市场发展状况,位 置：商业集中在中部繁华地段，住宅02、03年多集中在北部地区，04年西南部放出一部分地块，主要是在人民西路沿线，作为商业和居住结合用地规划的一部份，同时业表现出政府向南扩大城区规模的倾向。,面 积：土地供应量逐年增长，从2002年的80亩增加到2004年的646亩，且2004年仍有40000平方米待开发，04年土地供应量较03年增长50%以上。,方 式：以拍卖和挂牌为主，反映了一级市场市场化程度的提高。,蓟县一级市场发展状况,地块来源：征地方式03年占50%，04年仅有一块土地为征用，其余为收
9、购，说明土地市场商品化程度的提高。,开发公司：多元化，市内开发公司有所增多，并出现个人竟得土地。,用 途：以住宅为主导，03年97%，04年96%,2003年1月2日，中共蓟县县委召开七届三次全会，会议确定了坚持天津市“后花园”的发展定位，其中要求大力发展现代服务业，依托蓟县优美的自然环境，积极发展房地产业，实行市场运作，把更多的资金引进来，开发别墅、居住小区、商贸设施等；,蓟县一级土地市场开发方向,从中不难看出蓟县度假旅游地产的发展设想以及高档住宅的发展趋势。随土地的大量开发，土地的稀缺性将逐渐凸现，价格也将有所提升。,二级房地产市场发展状况,蓟县2004年二手房销售在整个市场仍占有一定优势
10、。而整个蓟县的商品房市场较以前也已有了长足的进步。整个商品房市场（含集资房）的销售均价达到1860.68元/平米，而除去集资房的均价大致在25002600元/平米左右，这在整个郊县市场上处于绝对领先的位置。说明蓟县的商品房市场仍处在起步阶段，但其发展速度、发展潜力巨大，房地产市场发展前景光明。,蓟县在售项目分析,蓟县在售项目分析,综合蓟县目前商品房市场情况，目前在售的商品房项目，由蓟县和有实力的外来开发商两分天下。在售楼盘基本上属于中间档次、公寓式中小型楼盘。户型相对现在比较陈旧，面积大多集中在80至130平米之间。产品从建筑形式、景观环境及物业配套上距现代化小区尚有一定差距。,大多数蓟县有钱
11、人都有二至三套住宅，不过蓟县人民购房消费较为谨慎，并以居住为主，投资购房比例很小，导致购房周期较长，持币等待现象普遍较多。,随着经济的发展，居民收入水平的提高，部分购房消费已转向为以二、三次改善型置业为主，但总体购买力仍偏低。,由于集资建房的限制，蓟县的房地产市场商品房需求量将有所提高。预计未来两年每年消耗量应在15万平方米左右。,蓟县二级市场发展方向,目前蓟县楼盘产品以多层住宅为主，规划普通，景观一般，物业不规范，市场上存在着明显的空白点低密度、高绿化、物业管理优秀的精品高尚社区。,综合以上原因，由于蓟县房地产市场处于发展阶段，且宏观市场环境利好，但舒适度高、产品创新大的产品市场存在空档，结
12、合蓟县为旅游城市，可以考虑旅游地产或借用旅游地产的概念进行营销推广。,大北京及环渤海市场分析,市场分析前言,其项目容积率：北部丘陵地块容积率0.4；南部平缓地块容积率0.8，从而限制了本案为低密度住宅用地，因此本行主要针对低密度别墅市场的情况进行分析。,项目位于天津市蓟县城关镇上宝塔村西侧，东至上宝塔村，西至宝塔路，南至规划迎宾路，北至果园路。用地总面积854430平方米，用地性质为居住用地，可兼容商业金融业用地。,周边区域市场分析-北京及河北简析,河北：河北省近年发展迅速各个城市都有相对规模比较大、档次较高的项目,其中位于石家庄的国际城就是百万平米规模的项目，为140000平米森林绿地设计超
13、前，国际级基金投资，以国际视野建设的项目。,北京：北京别墅发展最为迅速，其分布的四大格局即“一山”、“二河”、“三线”、“四高”。“一山”指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”因自然资源相对稀缺，成为北京别墅分布的最佳位置。,天津市房地产市场研究,成交面积：2005年天津市商品房整体成交面积较2004年下降了21.4%，由2004年成交面积1293万平米下降为2005年成交面积1016万平方米； 成交均价
14、：2004年天津市全市商品房的均价为3371元/平方米，较2003年上涨15.9%，2005年全市商品房均价达到4252元/平米，较04年的平均价格上涨了23%； 土地交易：2005年内，成交土地面积119.3万平方米，交易量比2004大幅下降；土地出让金总额28.2亿元，平均价格2367元平方米，与2004年土地交易出让的土地平均价格2024元平方米相比较，每平方米平均上涨了343元。,天津市商品房市场成交状况,统计区间：2003年12月1日2005年12月31日 统计单位：天津市全市每月商品房成交面积及成交均价,随着天津城市经济的发展和居民收入水平的提高，人们对于商品房的价格承受能力明显增
15、强。特别是高档房市场经过多年的培育，供应及需求市场均有长足进步。2004年，以汐岸国际、城市别墅为代表的天津高档住宅物业成交规模增长较快，这表明在经历了最初的起步阶段，天津的高档房市场开始中盘发力。,别墅市场研究,别墅市场的供应状况,3.营销概念上城郊结合部附近的项目多以第二居所的定位面市，打造生态、健康、休闲的生活，突出体现湖景或地热资源的特色；中心城区及外环线附近的项目多以第一居所的概念出击，突出交通便捷、生活效率的特点，营造闹中取静的概念。,1.供应基本呈现以下特点：主要按照中心城区、外环线环绕区域、城郊结合部区域顺次同心圆分布，其中北部（长瀛.御龙湾、大通绿岛）、西南（俊城.浅水湾、金
16、厦新都庄园）、正南（大梅江附近）、东南城区（领世郡）及东部区域（万科东丽湖、朗钜.天域）分部较为集中。,2.未来高档项目供应热点：外环线附近区域；中心城区及大梅江区域；城郊结合部附近。,别墅项目分布特征：,别墅分布图：,别墅类产品现时供应量为146.3万平米；未来供应量为427.7万平米。,别墅产品现时及未来供应图,现时别墅类产品供应量，达到146.3万平米。再加上未来427.7万平米的供应量，总供应量将近574万平米。别墅市场呈现供需两旺的形式，随着后续供应的集中放量，必然会加剧竞争，但同时需求速度的不断拉升，有有力的支持市场的发展。随着城市土地稀缺日益明显，国家宏观调控力度的加大，从长远看别墅肯定还是稀缺产品。预计今后天津外环线以内的别墅产品将越来越少。,别墅市场需求状况,近期别墅项目成交状况分析,由于2005年二季度属于房市淡季，同时市场以消化存量房为主，因而二季度别墅成交量较一季度有所回落。但成交价格却在持续攀升。05年二季度平均价格为5766元/平米，比一季度增长20%；三季度平均价格大幅上涨为7450元/，成交量也较二季度有所增长。四季度平均成交价格与三季度基本相同。这说明消费者的承受力逐渐增强，也从侧面反映了天津经济快速发展，人们收入水平不断提高，同时对未来充满信心。,
