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1、湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,整体经济持续发展,近6年，湛江市国内生产总值（GDP）和人均国内生产总值（人均GDP）保持持续增长，且增速大幅增加； 2007年实现GDP890.56亿元，增长13，创近十年来的新高； 2007年人均GDP达13217元，比2006年增长12%。,资料来源：湛江市统计公报,宏观经济分析,零售总额快速增长，餐饮消费趋旺,社会消费品零售总额快速增长，显示居民消费力旺盛； 餐饮消费成为持续热点，体现居民对餐饮偏好较大； 2007年湛江社会消费品零售总额382.2亿元，增
2、长19.5， 餐饮业零售额占消费品零售总额的比重由2000年的14上升到2006年的20.4 餐饮零售总额的平均增速（17）高于社会消费品零售总额平均增速（12.7）,资料来源：湛江市统计公报,宏观经济分析,人均可支配收入增加，居民消费时尚化,近几年，湛江市居民人均可支配收入大幅增加，2007年达11389元。2007年,湛江居民人均消费支出为8919.09元,增长3.9%。 湛江市陆续出现各种品牌店、专卖店等新型零售业态，反映湛江市民消费水平提高，且消费趋向时尚化。,资料来源：湛江市统计公报,2007年,湛江居民人均衣着支出为512.65元,增长5.5%。居民衣着消费日趋个性化、高档化,这主
3、要体现在居民购买衣着增多、消费单价的提高上。 2007年人均文化娱乐服务支出达273.67元，增长18.2 个人美容消费升温，2007年人均美容消费支出25.26元，增长117.8,宏观经济分析,城市地位提升，产业结构优化,湛江现有的消费总量在粤西处于中上等水平，且保持稳定高速增长。 千万吨级的宝钢项目获批，带动经济发展和人口繁荣，促进湛江商贸发展。 港口经济发展迅速，物流功能增强： 30万吨原油码头、20万吨级铁矿石扩建和25万吨级航道疏浚“三大工程”相继建成，使湛江港拥有华南地区最深的航道和最大的陆岸码头； 港口经济将进一步带动商流的快速发展。 商贸的发展将吸引新的商贸客流，进一步改善消费
4、结构。,资料来源：湛江市及各地统计公报,宏观经济分析,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,区位环境分析,基地现状,城市规划,周边人口,周边配套,外部人车流分析,项目区位环境分析,项目地块位于赤坎金沙湾新区，属于非传统商业区，商业氛围薄弱。 地块东南侧一线临海，具备非常好的景观资源，沿海岸线有观海长廊、海滨浴场和大面积绿化带等休闲配套。,项目分析区位环境,海 湾 大 桥,观海长廊,海滨浴场,奥运女郎,项目所在区域与其他区域相比较,城市旧中心区域，发展较为成熟，生活便利； 市民意向：交通、环境杂乱 后续开发用地少，发展受限,城市中心区域，
5、发展成熟，生活便利 市民意向：交通、环境较好 商业供应量大，竞争激烈,政府大力发展的新区之一，目前尚在建设 市民意象：开发区 基础设施缺乏 居住用地量较大,市政府未来所在地，山水景观资源优势明显； 市民意象：区域档次较高 道路规划完善，道路宽敞,项目分析区位环境,城东区域发展潜力强，本项目拥有较好发展机遇,5非常好 4好 3较好 2一般 1差,从以上各方面进行综合评价，金沙湾片区是湛江主城区最具发展价值的区域，近期内具有较强的发展潜力，具备良好的房地产开发潜力。,项目分析区位环境,项目地势平坦，临街面较长，有利于提高项目的商业价值,观海路,海湾路,基地现状,基地现状,项目分析基地现状,城市发展
6、,总体目标:建设现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市. 城市定位:华南地区重要港口城市，区域性交通枢纽城市，粤西地区中心城市 发展战略: “工业立市、以港兴市”。 近期发展规模: 近期湛江市城市人口规模为110万人；城市用地规模为107.4平方公里。,项目分析城市发展,城市规划商业中心规划,项目位于赤坎区级商业中心核心区域，发展潜力大。,项目分析城市规划,城市规划商业街规划,项目与规划中的周边商业街吻合程度高，联系密切，互动性强。,项目分析城市规划,城市规划项目周边规划,本项目位于未来的市政府中心区域,湛江行政中心区规划用地面积195公顷，集行政办公、商务会展、金融贸易、文化娱乐、体育休
7、闲、居住生活六大功能为一体。 项目毗邻会展中心和五星级酒店，聚集商业、商务客流，带动消费需求。 项目周边中高档楼盘开发量增大,将形成未来的“富人区”。,项目分析城市规划,城市规划周边道路规划,海滨大道拓宽，项目的交通通达性更强。 海滨大道扩建范围北起赤坎广湛路口，南至滨海居住区海洋路口，全线7.8公里。 由现在的42米宽拓宽至60米，原道路中线不变，道路两边各增加9米宽。赤坎观海长廊延长，带动旅游发展，拉动旅游消费。,项目分析城市规划,周边住宅用地的后续供应量大，中高端消费人群聚居地,项目周边是湛江近年来住宅用地供应量最大的区域，未来住宅用地供应量达9700亩以上，如右表：,项目分析周边人口,
8、项目周边1公里内人口,中高档楼盘云集，估计目前人口数量约2万人，预计未来3-5年内的高端消费人口将新增3万人，人口规模可达5万人。 目前零售商业约5000平方米，明显缺乏商业,4,3,5,2,1,项目,项目分析周边人口,项目3公里范围内人口,则项目3公里范围内人口预计有7万人口。 3公里范围内约有1-2万平方米零售商业,项目分析周边人口,项目5公里范围内人口,则项目5公里范围内人口预计有25.6万人口 5公里范围内约有14万平方米零售商业,项目分析周边人口,项目周边配套,项目毗邻未来市政府，一方面有利于项目形象的提升，另一方面也为项目奠定了良好的商贸客户基础。 商业配套：地块周边购物娱乐配套设
9、施较为欠缺。但周边不乏大型餐饮如1-4序号所示的大天然、利苑金阁、海洋世界、依记美食城等； 政府办公楼、企事业单位：政府、企事业单位云集，如5-15序号所示的邮政所、派出所、会展中心、旅游局、广播电视中心、三星企业、地方税务局、国税局等； 市政配套、其他：如16-19所示的沙湾中学、锦华大酒店、南国热带花园、桥西公园等。,项目分析周边配套,4,3,5,2,1,项目,6,7,8,9,10,11,13,12,14,15,16,17,18,19,项目人车流动线分析,项目外部车流动线分析： 项目靠近城市主干道海滨大道，交通可达性高。 项目的西北面主要是赤坎区的车流流入； 东北面是海田和周边县市的车流流
10、入； 南面主要是开发区、霞山车流流入。项目外部人流动线分析： 项目自身居民，周边现有和将建的中高档楼盘居民比较集中，消费需求旺盛； 赤坎区、开发区的中高档消费是本项目的主要辐射群体； 霞山区中心居民要先经过霞山商圈核心区域，才能到达本项目。,项目外部人流动线 其中：蓝色圆圈表示现有高端人群聚居地 红色圆圈表示将建高档楼盘,项目分析外部人车流,项目人车流动线分析,消费者进入本项目消费的主要门口有四个： 表示金沙湾附近居民主要进出口，以及与旁边金沙湾广场互动消费的群体； 表示附近行政中心、酒店及旅游群体等主要出入口； 表示公交车、的士等消费群体进出口； 表示地下停车场，自驾车人群出入口。,项目分析
11、外部人车流,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,湛江市整体商业状况,湛江市在营业商业物业分析,湛江市商业业态分析,广州主要商家调查,消费者问卷,市场调查综合分析,湛江市商业向综合型购物中心发展,从商业发展历程来看，湛江商业可以划分为三个阶段。 目前，湛江商业逐渐向第三阶段，向综合型购物中心发展：,湛江市整体商业概况,商品的档次和种类： 商品种类较为齐全。 中档商品品类供应齐全，高档顶级商品品种较少。,商业设施设计水平显著提升： 外立面设计时尚、现代。 人流动线设计流畅，手扶电梯、垂直电梯充足。 商场内部通道宽敞，购物环境舒适。,商业设
12、施的分布和规模： 商业设施相对集中，形成赤坎、霞山两大市级商圈。 霞山商业比赤坎商业更为集中，商业经营环境亦优于赤坎 商业规模大多集中在35万平方米之间。,湛江商业整体环境分析,湛江市整体商业概况,业态多元化发展： 相继出现百货店、购物中心型业态。 大型专业店已形成雏形，如电脑城等。 专卖店发展迅速。如歌莉娅、三星、诺基亚专卖店等。 著名超市进驻。著名零售商沃尔马、好又多等大型超市相继进驻。,数据来源：戴德梁行（上海）咨询研究部,湛江商业整体环境分析,商业供应量加大，竞争日益激烈 ： 仅2007年就有4家商场先后开业试业，供应量大增。 功能定位雷同，同质化严重，经营环境恶化。 多数商场以大型超
13、市作为主力店带动商场发展。,湛江市整体商业概况,两大市级商业分布,湛江市市级商圈分析,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,世贸大厦,嘉信茂购物广场,赤坎步行街,爱华百货,雄立购物广场,广百鑫海名店城,昌大昌超级购物广场,霞山步行街,城市广场,国贸大厦,怡福国际广场,2,本项目,形成两大市级商圈。 霞山商圈商业项目比较集中，规模是赤坎商圈的2倍多。 大型商业项目全部位于主干道旁，交通较为便捷。 霞山商业经营环境比赤坎高。 霞山商业中档偏高，赤坎商业中档偏低。,两大市级商圈比较分析,湛江市市级商圈分析,湛江市20002007年商业项目供应一览表,湛江市商业供需分析,20002007年，共有1
14、0个商场供应，平均年供应1.25个商场。 20002007年，共有33万平方米商业供应，平均年供应4万平方米。,湛江市20002007年商业供应,湛江市商业供需分析,2007年，累计供应量27.33万平方米，新增供应量为8.7万平方米，供应量为历年来之最。 自代表着综合型的购物中心城市广场的出现，其他商业项目纷纷跟随。 相对于一般商场而言，购物中心的功能更加齐全，因此发展商更愿意建造购物中心。,湛江市2000-2007年供需分析,湛江市商业供需分析,购物中心一般由商场业主自行招商，因此物业区位、规模、市场竞争等因素均为影响物业的招商进程。 2007年怡福国际广场上市，由于定位失当，导致招商力度
15、不够，商场空置率较高。 2007年怡福国际广场、雄立购物广场的空置面积共2.1万平方米。,2007年湛江市商业项目租金表现,总体来讲，霞山商圈的总体租金比赤坎高。 一般以F1层租金最高，F2、F3、F4及以上楼层租金逐渐降低。 商场业态定位等因素均对楼层租金产生不同影响。,湛江市租金表现分析,商业未来供应量预计,近期内，本项目周边商业未来供应量有兴华广场和金沙湾广场，商业总规模为5.8万平方米； 开发区未来35年内的商业供应量主要有两个地块。 霞山区未来供应量比较大，定位与规模与本项目相近的有民大项目（广百将进驻）。 由右表可见，本项目未来35年内的主要竞争对手为：金沙湾广场和民大项目。,湛江
16、市未来供应量预计,研究对象甄别,规模：规模与本项目相当，2.5万平方米以上； 档次：档次中档或中档以上，功能齐全的有代表性的商业项目。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析经营范围,商业项目过渡集中，竞争激烈。 同质化严重：档次相当、品牌相似、经营布局雷同，同质化现象严重。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析主力店与客流量,人流量周末：平时=1.5：1 晚上人流量高峰期比平时人流量约高30%。 广百作为中高档百货，且在湛江经营多年，中高端消费者对其有很高的忠诚度。 大型超市未开业的商场，客流量和提袋率明显偏少。荣基国际广场的人流量大多靠超市和餐饮娱乐带动，因此其提袋率比较高。,湛江市商业物业横向分析,湛江市商业物业横向分析餐饮娱乐比重,2006年开业的国贸城市广场，有澳门街美食城、施力道健身中心、电影院等，餐饮娱乐比重上升到24%，餐饮娱乐功能大幅提升； 经过一年多的市场培育，加上租金的扶持，城市广场的经营环境逐步好转，说明了湛江消费者已经接受这种餐饮娱乐比例较大的购物中心型商场。 荣基国际广场4层全做餐饮娱乐，引入了电影院、阿伦故事酒吧等，餐饮娱乐比重进一步提升。,
