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1、,蓝湖湾二期、三期推售策略建议,景纬（上海）房地产经纪有限公司 2013年8月10日,目前上海来往本项目，是通过上海长江大桥走陈海公路（城桥镇方向）转至港东公路直行到达本项目。目前崇明岛到江苏启东的崇启大桥已经开通，是和长江隧桥的G40高速相连通。作为崇明岛的环岛高速，在未来的2-3年，G40高速将从崇启大桥与G40高速交汇点向西延伸，连接崇海大桥，在我们项目西侧。 另有十三五规划中的A13越江隧道和一号线的延伸段，从上海宝山到达崇明岛新城，这样更在时间和距离上大大的缩短了，实现了与城市生活50分钟的经济圈互动。,一、区域视角: 崇明岛是上海的后花园，岛上无大型的工业，房地产控制开发，环境优美
2、，空气中的负氧离子含量高，从而有着长寿岛的美誉。,现代服务业：重点发展生态休闲旅游业、生产服务业、会议度假产业、现代商贸业、中高端养老产业、国际教育产业、康体疗养产业、休闲运动产业等。 先进制造业：以长兴岛国家新型工业化产业示范基地建设为契机，进一步构建“一体两翼”工业格局，着力发展海洋装备产业，积极培养发展汽车零部件、生物医药等新兴产业。 高效生态农业：坚持“向高处走、向宽处扩、向远处望”的发展思路，加强农业产业化、标准化、市场化、组织化建设，使崇明成为全市农产品的重要生产基地。,1.崇明经济概况：,崇明岛是国家地质公园，正在申报世界地质公园。崇明依托东滩鸟类国家级自然保护区（东滩湿地）、东
3、平国家森林公园、明珠湖、西沙湿地等旅游资源，着力打造以崇东休闲运动会展旅游区、崇西湿地健康旅游体验区、崇中森林休闲娱乐旅游区、长兴岛工业科普教育旅游区和横沙岛国际休闲度假旅游区为特色的生态旅游格局。根据崇明三岛总体规划（20052020年），到2020年旅游业将成为崇明经济主导产业，户外假日运动基地、度假和休疗养中心、大型主题公园、国际邮轮与长江游艇停泊港等快速发展。,2.崇明旅游概况：,崇明岛的永隆沙上有江苏省的两个乡，一个是启东市的启隆乡，位于永隆沙东部，另一个是海永乡，位于永隆沙西部，隶属海门市。目前全乡面积8平方公里，常住人口5000人左右，下辖1个农场大队和2个行政村。它是由长江入海
4、口泥沙冲结围垦而成的一块充满生机与机遇的沃土。1970年3月成立“国营海门县永隆沙良种繁育场”，1993年3月设立海永乡。海永乡在崇明岛北沿，南部、西部与崇明接壤，东揽黄海，北依我国的“黄金水道”长江，与海门市本土隔江相望，因其地理位置较为特殊，人称“江苏的上海”、“海门的崇明”。以往，由于长江天堑的阻隔，交通问题一直成为制约海永经济发展的瓶颈；如今随着国务院对上海长江隧桥工程的批准立项，天堑将变为通途。沪崇苏大通道（连接海门和崇明的崇海大桥、连接崇明和浦东的越江隧桥）建成后，将给海永的发展插上一双腾飞的翅膀。,3.海永乡概况：,海永乡位于中国第三大岛崇明岛西北部，海门市东南部，东接启东市启隆
5、乡，南与上海市长征农场接壤，西邻崇明县合作乡、新村乡，北与临江镇隔江相望。乡域面积9.38平方公里，乡政府驻地位于乡域中部。,4.海永乡地理位置：,5.海永乡未来发展规划：,海永乡北依长江，西部、南部与崇明县接壤，东部与启隆乡毗邻。独特的区位优势给它带来了发展机遇，生态经济是其发展特色。,6.海永乡规划目标：,融入大上海，提高海永乡综合竞争力。 统筹海永乡重点地区发展，加快其城镇化进程。 从区域的视角出发，提升、完善海永产业职能，确定未来建设区的空间发展方向。 明确海永乡产业发展战略，改变二产类型单一，三产辐射和带动作用不强的局面。 紧扣“江南水乡”的主题，打造“绿环网水、生态浮岛”的滨江小镇
6、形象。 关注社会问题，以“生态、宜居、特色、繁荣、文明、和谐”为本次规划的理念与主题。,新“国五条”调控政策,二、市场分析 1.国家宏观调控,2013政策面以控制房价为第一目标,楼市调控思路,限购,限价,保障房体系,限贷,商品房市场,增加保障房供应量 完善多种类保障房体系,分流商品房需求,征收个人所得税,完善城市房屋产权登记制度 并逐渐实现重点城市联网,继续推进,继续执行,继续推进,房屋权属系统 全国联网,政策环境及市场给本案带来的启示：,1、今年中央的新老班子正式权力更迭，新班子一上台不会立即改弦易辙，意味着至少2至3年期内的房产调控政策依然是“主旋律”，松动的可能性不大，房地产的低迷期还将
7、继续2、从屡次调控后呈现的市场反应来看，当每个政策昭告天下后总会有“腰斩效应”，即供应量和成交量大幅下滑，既而供需双方进入的市场观望期，随后再由于开发商促销、优惠打折等营销手段层出，引导市场上的消费势能的部分释放，市场回暖后，总的房价走势曲线依然呈现出螺旋式稳步爬升的态势。眼下我们也正处于这一轮的“市场观望期。”,3、国五条的细则颁布实施已经满月，从“最严苛”的执行城市北京的成交效果来看，多为卖主与买家达成合同房价上的“共识”，出税部分大部分还是转嫁到买家头上，本要限制卖家收益的构想与事实相悖，已初步有再度推高房价的苗头。4、政府手中还握有“房产税”这张牌，一旦这次又“空调”，不排除有更进一步
8、的森严举措，对于政策的不确定性，落袋为安不失为规避风险的善策。,2013年房地产调控政策可能严格化的方向： 限购延期 严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求 增加土地供给控预期 积极研究房产税试点扩大，个人住房信息系统完成全国联网，强化现有的限购政策，扩大限购范围,从目前市场表现这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大； 春节后仅三天，北京二环以内热点小区的二手房价每平方米就上涨了1000元，二手房的挂牌量和交易量均在飙升。不少业内人士惊呼，在热点城市的部分区域，楼市已呈现出非理性上涨的态势； 政策逐步体现了双向调控的思路，一方面仰制
9、投机投资性需求，另一方面也要增加普通商品房住房有效供应、满足城镇居民家庭自住需求；,未来市场中，在受资金链短缺的影响下，众多开发商选择促销、降价等回款缓解资金问题； 此时，由跑赢市场到跑赢竞争对手的转变成为当下最为切实的问题！,宏观形势小结,市场大势上海别墅市场,上海别墅成交主力市场主要位于浦东、松江、青浦等区，崇明别墅产品的成交只占总成交量的3%-4%。 远郊经济型别墅领跑市场，在买房送车、总价减27万再97折等的大幅优惠带动下，以价换量带动上海别墅成交量的提升。,这说明崇明的区域板块价值还没被市场认同。,三、市场竞争分析：,北崇明板块供求分析,板块内住宅供大于求，市场竞争激烈,北崇明板块供
10、求分析,别墅供应量大，去化缓慢，资金回笼周期长,区域核心竞争对手1：绿岛江湾城,区域核心竞争对手1：绿岛江湾城优势,东南面公园式的沿河景观带已出具规模，营销中心及未来启用的会所加强项目形象面展示，客户价值体验优于本项目。,区域核心竞争对手1：绿岛江湾城优势,300亩线下版开心农场，给客户不同于城市的农场体验 增加项目附加值 只针对1期客户，不具有长期竞争优势，但目前仍作主要卖点,区域核心竞争对手1：绿岛江湾城劣势,一室一厅 户型点评： 面宽小，阳台呈凹形，采光通风受限,绿岛户型特点： 多数房型小面宽，长进深 户型不方正，分区不合理 绿岛江湾城项目户型相对本项目没有竞争优势,区域核心竞争对手1：
11、绿岛江湾城劣势,联排别墅,项目规划，决定项目品质：高端产品体量较小（仅24栋联排），对项目品质起不到强有力的支撑作用。 客户顾虑：客户担心超高层地基下陷 周边生活配套不足:相对于本项目，周边生活配套远,33层超高层,酒店式公寓,小高层,目前绿岛江湾城实际成交均价毛坯房约为5800元/，精装房约为6800元/。与此同时，其销量呈递减趋势。,区域核心竞争对手1：绿岛江湾城,项目位置周边相对整齐，道路、公交出行便利； 景观特色鸽龙港河道景观营造 建筑特色Art Deco风格，海派风格 配套资源外部资源缺乏，内部近3000会所、开心农庄体验田园生活,绿岛江湾城,蓝湖湾小高层,VS,周边外部环境的整洁还
12、有待改善。目前基本日常配套，但业态比较低端一轴两带、四面环水、10亩湖景 唯一现代简约中式风格一线滨江、小区内设幼儿园、四期商业配套,区域核心竞争对手2：蔚林半岛,项目位置地块滨江、周边道路通畅整齐； 景观特色高密度种植绿化，英伦景观会所 建筑特色栋距近，附送地下室及停车库 配套资源会员制游艇俱乐部及泊位，会员制有机餐厅。8000会所、附送有机种植地 物业星级物业、统一着装,蔚林半岛,蓝湖湾别墅,VS,户户临水、10亩湖景大栋距、稀缺双拼、附带电梯位、面积附赠少附送大花园。会所未建成，尚无法立时使用。,区域核心竞争对手2：蔚林半岛,1、当前蔚林半岛整体现场感受优于蓝湖湾，但其产品硬伤较为突出。
13、 2、蔚林半岛的销售速度极其缓慢。 3、蓝湖湾3.1期后期将由于蔚林半岛，我们的价格在正常去化的前提下，可接近蔚林半岛价格，部分房源价格可超越。,项目对比价值评估（单位：元/）,备注：修正系数=建筑面积/（建筑面积+地下室附赠面积/3）,北崇明板块市场小结,区域供过于求市场格局已经形成，未来市场价格会有所上升，但受供应量制约涨幅有限。区域内绿岛江湾城、蔚林半岛公寓等价格标杆型项目，伴随蓝湖湾的品质建设及销售推进，售价可稳步上升。 2013区域内三大楼盘均有推量，竞争将比较激烈，但区域知名度将会逐步攀升。,【住宅】,【别墅】,目前市场存量以联排别墅为主，该类型别墅处于滞销状态。 区域内以蔚林半岛
14、为价格标杆，但销售速度缓慢。,四、本项目情况分析：,二、三期总体概况： 总占地为211亩，容积率1.2，总建面约18万平米； 二期小高层住宅主力户型为68-118，3.1期别墅主力面积为207-257多拼、双拼别墅。,二期1#6#：558套,3.1期40#61#：68套,2013年度目标,销售时间：5个月【开盘（预计8月）2013年12月31日】 完成目标保证目标，实现超越 量化总面积：2.3万，月均成交量4600； 量化总套数：小高层200套，月均成交量40套，别墅15套，月均3套。,S 优势： 1、一线临江，稀缺生态江景 2、小高层一房、二房方正空间 3、双拼别墅片区唯一产品，带电梯位 4
15、、近距离生活配套齐全,W 劣势：1、工程进度落后于推盘进度 2、园林、营销中心等项目展示面不佳，客户体验价值低,O机会： 1、崇明生态岛认同度高 2、沪崇隧道，提高交通便利条件，未来交通规划，描绘灿烂前景 3、海门政策、上海区位，享海门政策鼓励先行发展，发展速度高度崇明，理财升值可期,T 威胁： 1、2013年绿岛江湾城、蔚林半岛与本项目户型面积相当，未来还有拉都、蓝湾绿岛、姚记等项目相继入市。2、房地产调控政策加码等不确定因素，警惕市场风险。,生态绿多氧多水多寿星多，上海第一人居环境 ，世界级长寿岛。 前景崇明优先发展区，稳赢未来，眼下价格谷底，抗通胀投资宝地 历史深厚的历史文化渊源，上溯北
16、宋，“长江门户，东海瀛洲” 水岸四面环水，分分钟亲近长江最精华河段 建筑现代简约中式别墅、公寓、花园洋房，多样化生态岛居生活交通轨道交通规划等运能升级，以后是连接上海与江苏的要地 景观景观园林与长江、河景等自然美景相融合的双重享受 配套生活日常配套方便，日后的高端配套更加提供区域档次 会所集聚特色，独有专属会馆设计 服务知名物管，专属礼遇，智能化科技、开发商品牌实力巨献等,十大卖点提炼,滨江亲水墅质华庭，尊而不贵,好房和健康双丰收的生活体验,大环境,内在景观,最好的生态人居,无污染生态,产品体系,物业型态,户户水景,高品质建材,1.2期客户总结,一期客户启示,【蓝湖湾住宅】,客户定位,周边别墅成交客户分析,【蓝湖湾别墅】,特征1未比较过竞争楼盘客户下单较快，认为总价在接受范围内，且房型偏好，忽略地段硬伤, 多为上海本地客户,
