2013年常州房地产市场年报课件

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1、2013年常州房地产市场年报 2014.1.10,宏观层面,“国五条”空转，年底调控升级、信贷收紧,今年以来各地土地市场持续活跃，地价上涨，地王频现。2013年全国出现总价及单价地王67个，地王大战席卷全国，总价及单价不断被刷新，尤其是一线城市受追捧； 全国房价连涨18个月，全国69个城市房价上涨， 京沪穗深累计涨幅均在28%以上； 政策调控风险加大，一二线城市调控再升级，三四线城市俨然成为调控“无人区”，常州楼市调控 未起波澜。,“国五条”空转，没能“控”住房价,宏观政策,十八届三中全会,市场化,财税 改革,土地 改革,推进城乡一体化,建立城乡统一 建设用地市场,一揽子财税改革工程,本届三中

2、全会强调“市场决定性”，预计未来楼市政策将逐步摆脱一刀切的模式，根据城市特性产生分化，并加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，现行调控手段仍将继续实行。,城镇化,楼市调控逐步去行政,去行政化为必然趋势，但短期内行政化措施难全面放宽,房地产财税改革任重而道远 目前房产税成效甚微，试点扩围提上日程，但将主要集中在一二线城市，短期来看，对市场影响有限。,长期目标：打破土地二元结构，实现农地入市流转。 长远影响：增加建设用地规模，增加房地产市场供应。 短期影响：小产权房不能“转正”，土改政策也需要一个立法和实施过程，短期内对房价不会产生较大影响。,土地制度改革试点大规模开启将为新型城镇化

3、奠定基础； 而推进户籍改革及各类资源的均衡才能实现真正的城镇化。,十八届三中全会定调长期房地产政策方向,宏观政策,2013年常州城建大事记 1、常州轨道交通建设规划获批，未来将形成“地上地下”互补交通网 2、八届中国花卉博览会成功举办，带动西太湖花博会展区及周边区域成交建设与发展 3、常州龙城大道隧道通车，快速路闭合成环形 4、花园街将与晋陵路对接，为武进到市中心的第3条主干道，成为推进“常武一体化”的关键走廊。 ,常州大力发展交通建设，助推跨区购房，将促进常州房地产市场发展,城市建设,土地市场,2013年，全国土地市场异常火爆，地王频出，据不完全统计，300个城市土地出让金总额为31304.

4、5亿元，同比增长50%，单价、总价地王67个； 作为准二线城市的常州则异常冷清，土地供应、成交双双下滑，2013年总出让金247亿元，同比下滑26%，全年成交土地138宗，其中溢价成交仅7宗，流标14宗； 常州房地产市场存量多、待开发量大，房价难上涨，整体投资环境不容乐观，而地价居高不下，多数开发商望而却步，政府背景房企托底现象频频（2012、2013年连续2年，均占总成交量40%左右）。,万,万元/亩,常州地价节节攀升，但整体市场趋冷，有价无市,供需分析,近年来，随着城市化进程的加快，商业配套需求急剧升温，在此背景下，常州商业地块出让明显增多，商业地产如雨后春笋般迅速崛起，据不完全统计，常州

5、共有42个shopping mall，其中已开业22个； 在严厉的楼市调控背景下，绿地、万科、远洋、龙湖以及本土新城等以住宅开发为主的房地产巨头，都成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域，对其而言，通过商业地产开发，迎合地方政府需要，参加城市建设和商圈开发，也可以收到曲线拿地的效果。,商业地产迅速崛起，政府成幕后推手,结构分析,存量分析,截止2013.12.31，市区待入市居住类用地情况一览表,存量高企，市区尚有657万土地待入市，总建面超1700万，去化压力巨大,去库存是现今常州房地产市场的首要任务，因此，2014年政府有意减少土地供应，据悉，市区计划供地3000亩（新北区800亩，武

6、进区1200亩，中心城区1000亩）； 由于目前存量高企，土地供应的减少、地价的攀升，短期内不会推动房价的大幅上涨。,2013年，万科来了，中海再拿两地，7家千亿房企仅碧桂园尚未布局常州,重点地块区位图,已 入 市,2013年总体表现欠佳，房企拿地热情不高，外来一线房企土地储备量大，吞噬常州市场，行业正被重新洗牌,品企土地储备,未来两年，常州土地供应将大幅减少； 政府力挺，地价不会下跌； 目前市场存量多，土地待开发量大，且一线房企的土地储备较多，土地市场2年内不会好转； 常州房地产市场正经历行业重新洗牌的关键时期，小开发商将逐步退出。,商品房市场,备注：商品房=商品住宅+商业+办公+其他（未列

7、出）；商品住宅=毛坯住宅+精装公寓+别墅,数据表现,2013年总体成交“量价齐升”，别墅、商业表现不佳,销售排名住宅前十,价格、品质缺一不可，前十项目均为品企、大盘,备注：住宅实际销售金额口径，下同,销售排名毛坯前十,以价换量、电商助力项目销售,销售排名精装前十,品质做保证，价格是王道,销售排名别墅前十,别墅整体表现不佳，龙湖2010年的辉煌不再,销售排名商业前十,低门槛、高投资价值、带投资回报商业产品销量相对较好,销售排名办公前十,纯办公及产业办公领衔，低总价SOHO公寓仍为主导,销售排名企业前十,外来品企瓜分常州市场，华润、绿城凭借单项目冲入前十,万,元/,市区商品房供销分析,2013年常

8、州楼市：供、销、存同创“佳绩”,央视说，常州是继鄂尔多斯后的又一个“鬼城”；常州房管部门说，常州供销两旺 ；2013年的常州楼市数据说，你们都没错； 前两年成交的土地在2013年集中入市，导致市区商品房供应量井喷，全年新增1024.56万，同比增加17.90%，在其带动下，成交量上升，达690.77万，同比增加6.30%； 2013年市区商品房成交均价7190元/，同比上升1.50%； 供过于求，存量再度增加，去化周期长达29个月，预计后市跑量仍将继续。,存量去化周期29个月,万,元/,万,月,相比住宅，商业、办公受调控政策影响较少，近两年，常州商业综合体项目遍地开花，目前已处于过饱和状态；

9、因商业体模式较为单一，特色不足，同质化严重，加之实体经济疲软，商业、办公这种投资性质的产品去化缓慢。,物业特征,实体经济疲软，商业、办公去化不佳，存量去化周期惊人,市区住宅供销分析,常州房子“越卖越多”，房价不高，存量惊人，投资机遇与风险并存,自2011年以来，受制于实体经济及宏观调控的影响，房地产市场波动较大，以价换量表现较为明显； 2013年，常州商品住宅供应、成交、存量均达历史峰值； 常州房价不高，价格涨幅4.3%，低于全省6%的平均水平，存量虽高，但面临崩盘的可能性较小。,存量去化周期18个月,市区住宅区域特征,武进区以价换量明显，新北区开发节奏相对较缓慢,新北区受制于供货量不足，楼盘

10、打折促销力度及广度有限，成交较少，占2成； 武进区价格战最激烈，受乡镇项目大量成交以及部分项目打折促销影响，价格低于整体均价340元/。,武进区、中心城区存量去化周期相当，新北区存量虽少，但因打折促销力度及广度较小，成交量相对较少，因此存量去化周期最长，达23个月。,供应促进成交，只买新的，不买剩的，存量房去化堪忧，降价甩卖成可能,毛坯住宅供需分析,万,元/,存量去化周期17个月,2012年底至今，新增供应房源成交约300万，占58%,成交结构无明显变化，刚需、首改主导，70-144是主流，180以上大平层去化愈发艰难,毛坯住宅成交结构分析,单价7000元/，总价80万是道砍，但2013年总体

11、表现有所好转,毛坯住宅成交价格分析,精装出现起色，目前竞争较温和，未来机会大，但需直面“低价”的现实,精装住宅供需分析,存量去化周期16个月,万,元/,精装修成交结构分析,精装不须大，90144 占68%，安全总价150万以内,单位：套,精装修成交价格分析,品质再高，也要低价,别墅供需分析,存量去化周期56个月,万,元/,一度辉煌，现在遇冷，不能再开发了,别墅成交结构分析,虽能卖出利润，但没有市场空白,新北万达商圈,湖塘中心区商圈,未来钟楼开发区商圈,未来恐龙园板块商圈,城东九龙商圈,勤业商圈,中心城区： 商业资源稀缺，外围化发展成为必然，呈现南北发展、东西跟进格局。城市副中心： 新北、武进南

12、北发展，万达、湖塘中心商圈已然形成，城市副中心格局初现。区域性商业中心： 钟楼、城南、恐龙园板块住宅入住人群逐步增多，未来人气将推动区域性商业的进一步发展。城乡结合部： 乡镇发展加快，乡镇商业及城乡结合部商业也像雨后春笋般逐步崛起。,市中心南大街商圈,未来武宜路沿线商圈,未来中吴大道沿线商圈,本案,常州商业格局,南大街主商圈，新北武进两大次级商圈已经形成，城市东西两侧的区域型商圈已现雏形,武进商圈,市区 商圈,新北商圈,城东商圈,本案,城西商圈,商业总体量：92万 常住人口：60万人 人均商业面积：1.53/人 风险指数：,商业总体量：49.28万 辐射人口：50万人 人均商业面积：0.99/

13、人 风险指数：,商业总体量：94.3万 辐射人口：160万人 人均商业面积：0.59/人 风险指数：,区域目前无大型商业综合体或商业步行街,目前各区域零售类商业饱和度,武进商圈,市区 商圈,新北商圈,城东商圈,本案,城西商圈,商业总体量：165.6万 常住人口：100万人 人均商业面积：1.66/人 风险指数：,商业总体量：190.88万 常住人口：90万人 人均商业面积：2.12/人 风险指数：,商业总体量：106.3万 辐射人口：140万 人均商业面积：0.76 风险指数：,商业总体量：25万 常住人口：15万人 人均商业面积：1.67/人 风险指数：,商业总体量：152.5万 常住人口：

14、40万人 人均商业面积：3.81/人 风险指数：,未来各区域零售类商业饱和度,区域目前无大型商业综合体或商业步行街,常州饱和度,据不完全统计，常州市区共有46个商业综合体及商业步行街，其中已开业24个，主要集中在市区、武进区、新北区三个区域，城西及恐龙园板块未来商业分布较多，未来常州各区域商业均将面临过饱和状态，商业市场竞争激烈,商业供需分析,商业市场饱和，销售量逐年递减，2013年月均销售不足4万,万,元/,整体经济环境及常州商业过饱和现状影响，商业投资回报降低，而风险提高，近三年常州商业成交量以每年10%的速度逐年递减，2013年商业月均成交量已不足4万，市场呈现严重“供过于求”； 供求失

15、衡，价格下行，2013年市区商业价格同比下滑10%； 目前市区商业存量达370.85万，其中开发商自持商业不足1/3，假设按自持商业1/3计算，市区可售商业体量仍高达247.23万，商业存量去化周期长达5年； 常州市区已规划未开业商业综合体或商业街项目约有20个，总体量近400万，未来商业竞争将更激烈。,万,元/,经济低迷、投资回报低，办公销售低迷，市场 “供过于求”； 办公产品同质性较大（SOHO公寓泛滥市场），高档办公供应较少，市场未被广泛开挖； 目前办公存量大，但需求量少，存量去化周期长达6年； 2013年办公价格虽然涨幅明显，同比上涨4.2%，但仍低于住宅涨幅，4.3%，办公价格倒挂现

16、象依旧存在； 常州市场上办公楼市场份额小，争夺有空间，但需要培育和酝酿期。,办公供需分析,经济低迷，投资受限，2013年月均销售不足2万,住宅市场： 以量换量，价格为王，供过于求，存量高企，2014年住宅继续跑量，价格平稳为主； 商业市场： 过度开发，商业饱和，风险提高，投资谨慎； 办公市场： 产品同质化，市场需求有限，办公前景堪忧； 品企群战，挤压本土房企，面临洗牌，小开发商生存空间压缩，将逐步退出。,龙洲伊都精装市场分析,1、景瑞望府 2、朗诗新北绿郡 3、新城帝景,景瑞望府,2014年，可形成竞争货源集中在144以下,项目现状： 一期：全部入市，除楼王7#楼乙单元外，其余基本售馨； 二期：14#楼在售，9、12#楼预计2014年中入市； 三期：预计2014年底、2015年初入市； 未来策略： 渠道拓展为项目后期销售重点； 二期降标，三期降标，增加小面积供应比例； 价格稳中有升。,