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1、谨呈：武汉华美房地产 开发有限公司,20110118,兴邦华庭营销推广策划方案,第一章 市场背景研究,2010年武汉市GDP达到5291亿元，比2009年增加近800亿元，同比增长16%，GDP总量在中部六省省会城市中继续保持第一。其中第一产业增加值170.04亿元，增长2.6%;第二产业增加值2532.82亿元，增长17.8%;第三产业2812.90亿元，增长12.5%。居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%;农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%。CPI愈3%。,一、2010武汉宏观经济概况_ GDP历年增长走势图,2010年人均可支配收入持续上涨，总值达到21106元
2、，人民生活水平提高，潜在购买力强。其中城市居民收入人均工资性收入10975.27元，比上年同期增加1159.27元，增长11.8%；人均经营净收入1395.61元，比上年同期增加160.29元，增长13.0%；人均财产性收入为418.75元，比上年同期增加219.38元，增长1.1倍。,一、2010武汉宏观经济概况_人均可支配收入,2010年构成居民消费的八大类商品价格累计呈“七升一降”态势，除娱乐教育文化用品及服务价格下降0.9%以外，食品、烟酒及用品、医疗保健及个人用品、交通和通讯、衣着、家庭设备及用品、居住类等七大类商品及服务价格均不同程度上涨。 在全球宽松性货币政策导致的流动性过剩、工
3、资上涨压力加大、国际大宗商品和资源大幅上涨等联合作用下，未来以食品类、居住类、医疗保健和个人用品等主导的通货膨胀短期难根除。2010年武汉市居民消费价格指数（CPI）增长超过3%，2011年物价上涨压力仍然较大。,一、2010武汉宏观经济概况_居民消费价格指数,2010年武汉市固定资产投资3212亿元，比2009年全年的固定资产投资总额上涨了7%。 从固定资产投资占GDP的比率来看，2001年至今该比率快速上涨，2010年武汉市固定资产投资额占GDP的比率上涨到67.5%。,一、2010武汉宏观经济概况_固定资产投资情况,2010年武汉市消费市场活跃，累计完成社会消费品零售额2268亿元，增长
4、率达19.9%。汽车、石油及制品类商品销售大幅攀升，已成为带动武汉市消费增长的主力军。,一、2010武汉宏观经济概况_社会零售总额,二、房地产市场概况,二级市场,一级市场,2010年武汉土地市场共成交地块 200宗，共成交土地面积1471万 平米，土地成交总金额约为779 亿元，总土地出让金额全国排名 第六位。,2010年，武汉商品住房累计新增供应 1177.79万平方米，较上年有大幅增长，涨 幅为107.08%；商品住房销售面积为1159.46 万平方米，同比减少7.96；成交套数为 113079套，同比减少6.13。商品住房销 售均价为6184.49元/平方米，同比上涨 17.44。,AN
5、D,三、行业政策综述,全国性综合政策,三、行业政策综述,武汉市地方性综合政策,三、行业政策综述,土地政策,三、行业政策综述,金融政策,三、行业政策综述,税收政策,三、行业政策综述,保障房政策,三、行业政策综述,保障房政策,四、房地产发展综述土地,土地供给,2010年全年，武汉市新增土地供应253宗，总供给面积1696.6万平米。 从供应土地性质来看，2010年各类土地供应中，其他用地供应量居首位，供应面积达844.4万平米，占总供地面积的50%；其次为居住用地，供应面积为546.7万平米，占总供地面积的32%；商业用地供应面积为269.1万平米，占总供地面积的16%。,从供应土地区域分布来看，
6、2010年各区域土地供应中，主城区内2-3环之间是供应量最大的区域，占到全部供应量的24%，其次为3环外主城区，供应量占到20%；随着武汉市城市扩张步伐的加快，远城区越来越受到关注，2010年远城区土地出让占到了全市土地出让面积的32%，增长明显。,从月度出让情况来看，武汉延续了年头年尾为供应旺季的局面，尤其是第四季度，土地出让占到全年供应面积的47.20%。,土地成交,从土地成交宗数、成交面积等指标看，远城区和主城区的土地成交规模已经很接近；但从楼面地价看，主城区楼面地价为远城区楼面地价的3倍，亩单价更是远城区的6倍，远城区和主城区土地价值还存在明显差异。,2010年，洪山区、东西湖区、东湖
7、高新区等次中心区域土地成交放量，整体成交量达257万方，武昌区、江汉区、汉阳区等中心区域土地成交放量，整体成交量达474万方，蔡甸等远城区土地市场复苏，整体成交量达483万方。,分行政区看，主城区中的汉阳、武昌、江汉土地成交规模最大，武昌土地楼面地价最高，主要是因为该区域2010年成交土地中有较多大型综合体项目，拉高了楼面地价，江汉区楼面地价偏低主要是因为其成交的地块中有较大诡秘的城中村地块。 远城区中，靠近东湖高新的江夏区和靠近武汉经济开发区的汉南土地成交规模最大，远城区产业导向为主的城市发展模式对于周边经济开发区的人口导入依赖明显。,一月，武汉十大主城区成交均价较上月都有所上涨，其中受部分
8、售价较高楼盘拉升影响和大多数在售项目涨价影响，沌口片和东西湖片的环比涨幅最大，分别达4.10%和3.12%;而古田片区、二七后湖片区、武昌中心区、汉口中心区和关山片的涨幅也较大，均在1%以上。同上月一样，市场销售火爆、项目提价是本月各区域成交均价上涨的主要原因;与去年同期相比，汉阳中心区、古田片区和沌口片成交均价涨幅最大，都在20%以上，而汉口中心区、东西湖片、武昌中心区和南湖片涨幅相对较小，在10%左右。,2011年武汉房地产现状分析,总结：,1、武汉市经济发展态势良好，主力人群具备一定购买实力； 2、未来供应量将持续增加，供大于求导致竞争进一步加剧； 3、120以下的中小户型仍是市场的主力
9、消化产品； 4、目前整体市场仍处于高位调整阶段，不排除受政策及供应增加的影响出现短暂回落或停顿的现象出现； 5、国家宏观调控非常严厉，未来风险大。,按地理区域划分，目前江夏区房地产开发主要集中在三大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖区域，一是以大学城周边及文化路沿线为主的大桥新区，另一是以纸坊老城区周边为主的纸坊城区。,区域内房地产市场划分,大桥新区 以高层为主，小高层为辅，少量多层和别墅，主要面向周边大学城老师、武昌及洪山首次置业和投资者等。,本案位于纸坊城区，从产品、客户结构来看，与本案形成竞争的项目主要位于纸坊城区，其次为大桥新区。,纸坊板块,依托江夏老牌城区资源，多为江夏本地开发商； 多数
10、项目分布在文化路及江夏大道周围； 作为江夏成熟的居住社区，目前均价在3800元/平米左右，价格增幅比较大。,本案,南城国际,花山美庐,博雅豪庭,江郡华府,鸿发世纪城,畔山御景,尚城新界,中央街,南郡帝苑,项目竞案鸿发世纪城,该项目特色为：经济住宅，投资地产。 位于江夏城区中心地段，位置优越，周边配套齐全，总建面约46万方，由18栋2232层高层组成，规划有约6万方商业。 目前在售一期4栋27层高层，1房到6房，面积88-238平米。 目前销售均价约4100元。 2011年将加推新房源。,鸿发世纪城以绝佳的地理位置、超大的规模，以及项目自带的约6万方商业，成为江夏城区代表楼盘。,鸿发世纪城营销思
11、路,主要采用大量昭示性户外围墙、路牌指示、广告牌对项目进行宣传，该项目自身体量大，配套完善，加之其营销中心正对客运起点站，路过客户较多。,项目竞案江郡华府,该项目特色为：生态、宜居。总建筑面积22万方，规划汇集别墅、板式小高层、27层高层，及2万余方旗舰商业等业态。 目前在售三期90-138平米的两房、三房，所剩房源已不多。 目前销售均价约4200元.,江郡华府以一线绝佳的湖景资源领先江夏新城区其它楼盘，为片区内宜居型产品。,江郡华府营销思路,该项目地处新江夏政府大楼正对面，紧邻谭鑫培公园，具备一定湖景资源，在营销宣传上该项目一直定位较为高调，销售情况较好。,项目竞案南郡帝苑,该项目特色为：宜
12、居生态地产,低密居所、品牌开发商。 10月2日开盘，一期户型89-133，两房得三，三房得四房，目前所剩房源已不多，销售进度较快。 开盘当天优惠20000，现场更有抽奖、礼品赠送 。 目前3700元/平起，均价4200元/平。,富丽地产为江夏区品牌地产，以其优越的地理位置与品牌效应，项目销售速度与价格都高于周边项目。,南郡帝苑营销思路,该项目除对自身产品优势及地段进行宣传外，具备片区内其他项目所不具备的品牌优势，富丽作为本地开发商连续多年在江夏片区的成功开发经验，取得市场以及客户的认可。该项目采用户外、网络及报纸传媒的模式宣传。,项目竞案南城国际,该项目特色为：经济住宅,配套商品房 ； 11月
13、开盘，推出89-113平米2-3房 ； 位于纸坊中心兴新路和西交路交汇处，紧邻纸坊建行大厦，配套齐全； 目前销售均价3600元/。,该项目体量较小，但区位优势明显，定价较低，先于本案推售，必将截留本案部分目标客户。,项目竞案尚城新界,该项目特色为：科技主旨 预计明年元开盘，主推70余平米的两房到110余平米的三房，80多平米的复式等 ； 位于武昌大道与熊廷弼街交汇处(体育馆旁)。,该项目规模、区域、产品、推售时间与本案相近，客户定位应与本案有较大雷同，将为本案的主要竞争对手，目前推广较少。,项目竞案畔山御景,该项目特色为：景观、低碳； 预计2010年12月开盘，主推77-120平米房源 ，所有
14、户型均设计空中花园 ；,该项目与本案位置也较近，目前推广已展开，主要道旗、销使派单为主。,大桥新区板块,鸿发大厦目前仅剩一套，价格较低； 项目集中在文化路两边，及大学城周边； 随着文化路的贯通，片区内价格成长较快，价格已超过纸坊老城区。,联发龙湾,福志雅筑,菩提苑,文化路,鸿发大厦,项目竞案联发龙湾,该项目特色为：生态、水景。总建筑面积约29万平方米，产品形态涵盖小高层、高层、联排别墅等多种类型，另建有10万平方米私属湿地公园（龙湾滨湖公园），是集现代住宅、商业、幼儿园、会所、休闲等位一体的大型综合性湖岸生态社区 10月5日开盘推出11#、13#、15#号楼，主力户型面积区间在85-145之间
15、，去化80%左右，12月份推出10#、12#、14#。 目前销售均价约4900元。,联发龙湾以一线绝佳的湖景资源、私属湿地公园、便利的区位必将为片区内的标杆产品。,联发龙湾营销思路,以南湖南、人文湖岸生活、高增长物业定位，致力于打造片区内的最高端项目，建立起了良好的品牌形象。,项目竞案福志雅筑,该项目特色为：生态、宜居、产品、江夏门户。 项目位于武汉大学东湖分校正对面，为本项目最主要竞争对手之一，规划为两栋28层高层。 10月6日开盘推出1栋，主力户型面积区间在70130平米之间。12月份将推出第二栋，面积与第一栋基本一致。 目前销售均价约4800元，其营销中心除现场外，在丁字桥以及纸坊城区各
16、有外展点一个。 主要客户群体为大学城教师，纸坊城区居民以及南湖片区居民。,福志雅筑体量不大，周边配套匮乏，但正对大学城，投资客较多。,福志雅筑营销思路,该项目体量较小，配套匮乏，但正对大学城，客户精准的定位为大学老师及部分江夏、南湖片区的投资客，采用深入客户、长线投放的方式，吸纳了足够的客源。,江夏区楼市总结,1、交通、配套不断改善，作为光谷的衔接地，楼市发展潜力巨大； 2、区域内产品以小高层、高层为主，户型以两房、三房为主，两房面积一般在80-100，三房面积一般在110-140； 3、住宅价格区间在3300元5000元/。主力价格在4000元/ 左右。 价格跨度较大，大桥新区价格要比纸坊城
17、区的高，越向武昌方向价格一般越高； 4、客户群主要为江夏区居民改善性购房、附近大企业人员、附近高校老师、武汉投资客。 5、随着大学城的建立、产业基地的建设以及规划的实施，区域内楼市目前呈现供需两旺，随着后期大量新项目的面市，预计市场压力将进一步加剧；,6、区域楼市发展日趋成熟并向多元化以及品牌化发展，但就目前市场产品而言同质化较为严重。 7、受中心城区的价格不断攀升，不少刚需客户向外挤压，预计未来客户来源渠道将进一步拓宽； 8、区域内项目营销推广方式有待进一步提升，缺乏足够影响力的标杆项目； 9、市场本身的法规监控有待加强，目前在纸坊城区内手续不齐全、小产权房等现象还较为普遍，对未来市场健康发展有一定弊端。 10、区域土地供应量较大，未来竞争将更加激烈,
