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1、,陕西省演艺培训中心项目策划报告,陕西演艺集团 2012年5月,前言:,2012 年5 月,省委书记赵乐际同志在陕西省第十二次党代会上提出“文化强”战略如何实现文化资源有效整合,形成具备核心竞争力的国内文化演艺集团,打造成为具有陕西特色的文化演艺品牌,就成为了陕西文化艺术界同仁的新课题。 陕西文化演艺综合体项目是文艺路演艺基地首发项目,应该如何定位?在城市发展中承担怎样的角色?具备怎样的功能?如何探索出一条文化全产业链发展之路?如何促进文化产业发展? 本报告将立足国内、外文化产业发展趋势和西安城市以文促城发展战略,深度思考项目发展战略、定位和模式,以供决策参考。,项目本体思考 项目定位 项目发
2、展建议,报告体系,位置基本概况 项目四至范围 区位影响因素,交通道路项目周边区域内共有五条主干道、48条公交线路,交通极为便利。主要人流本项目的人流及车流将主要来自于文艺路。轨道交通临近地铁2号线南门站出口,项目价值得到提升。,项目大致范围红线,位于西安市文艺北路沿线,周边分布各类文艺演艺院团与企业,人口居住密度较高,地块分布零散,处于西安急待改善的滞后发展区域,文艺路,宗地规划数据,宗地指标数据,项目地块较小,容积率较高,小区环境基本缺失; 配套剧院,一定程度增加项目形象和带动商业消费; 车位配比基本充足,有利于项目后续销售和运营。,宗地基本信息,北侧:未来规划路与乐府国际公寓,限制项目视野
3、。 南侧:未来规划路。 东侧:歌舞剧院与省京剧院家属楼。 西侧:文艺路沿街。,宗地四至范围,宗地处于文艺路与仁义路交汇处,未来道路通达性与项目展示面俱佳。,项目区位条件成熟,具有完备的市政、商业、金融服务、医疗卫生、教育、政府职能机关等配套条件。,环境解析周边在、待建楼盘逾40个,未来区内将形成新商业、商务及居住中心。,区域现有人口约35万人,其中事业单位约占21% 、文化艺术行业约占53%,其他行业约占26%,平均每年新增人口约2.6万人,文艺路,长安路,雁塔路,环城路,友谊路,陕西省歌舞剧院、陕西省乐团,西安市群众艺术馆,音乐厅(规划中),阳光丽都大剧院,陕西省人民艺术剧院,陕西省戏曲研究
4、院,陕西省京剧团,在文艺路及文艺路延伸地段,共聚集了以演艺团体为首的10多家文艺团体,区域拥有传统的艺术演艺氛围,初步已形成了约20多家专营乐器销售的中小型商店,区域严重缺乏高端演艺文化娱乐设施,我们发现区域为成熟居住区域,但严重缺乏高端演艺文化娱乐设施,项目本体思考 项目定位 项目发展建议,报告体系,项目定位,陕西省演艺培训中心,集艺术培训、高端剧场、文化办公、文化商业功能为一体的特色演艺培训综合体项目,项目本体思考 项目定位 项目发展建议,报告体系,产品解决方案 项目运营 总结与建议,城市,是劇場也是舞台, 藝術、生活相互滲透。 繁华 当作背景 主角 人人出演,项目设计理念:,放眼望去,我
5、们是城市舞台的明星,项目外立面,明城墙,文昌门,演艺培训基地,演艺剧院部分,文化商业部分,车库,艺术公寓,6层:高18米,5层:高20米,1层:高20米,4层:高30米 (地下1层,5米),2层:8米,地面,共112米(含地下)。其中地上99米,地下13米;共22层。其中地上19层,地下3层。,项目业态布置,艺术人才培训中心部分,4层:高16米,项目将大胆采用创新格局,将文化、商业、商务垂直融合,破解传统艺术公建“单体运营”模式,实现资源共享、功能融合。,艺术公寓:6层,总面积8000平方米。 演艺培训基地:5层,总面积5000平方米,大厅500平方米。 艺术人才培训中心: 4层,总面积500
6、0平方米。 演艺剧院两个:1层,层高20米,总面积4000平方米。 文化商业:4层,总面积10000平方米。 车库:2层,总面积4000平方米。 项目面积总计约36000平方米。 项目方案容积率约7.0。,办公部分,酒店,艺术公寓设计,灵动空间的艺术公寓,天井挑空设计,解决剧院承重问题,玻璃穹顶设计,分割办公与公寓业态,45平米精致公寓,主要用于安置陕西省演艺集团员工,引进优秀人才,单套45平方米,共计177套。,中心挑空部分,左右分割设计,楼梯,楼梯,楼梯,楼梯,演艺训练基地,主要用于省内已从业的演艺人才再深造、再提高的专业化训练,提升我省内演艺人才的专业水平与知识素养。,艺术培训中心设计,
7、富有创新和活力的艺术培训中心,主要用于开展陕西省中、青、幼三个不同年龄段演艺人才艺术、舞蹈、表演培训,为演艺集团后备人才储备提供平台,同时发挥演艺集团现有优势,努力做到培养人才、吸引人才、留住人才,为演艺集团的未来发展提供基础。 通过艺术公寓、艺术办公、艺术培训中心和文化商业等配套业态,定期举办表演、交易、论坛等活动,提升项目高端文化定位。,两个中型剧院,共计两层,800个座位。 中型舞台,立体布局,双层幕布。 挑空式大厅,错落空间布局。,舞台区,观众区,前厅区,错落空间布局,演艺剧院设计,项目的灵魂中国首个空中剧场,剧场将打造成为省内主题艺术剧场和民间艺术剧场,适合各类主题演出、小乐队表演、
8、小话剧演出等,并努力实现“天天有话剧”、“天天有演出”的经营理念,创建陕西剧场主题演出与话剧演出专业品牌。,演艺剧院设计(意向图),以旅游与观看演出人群客户为主布置: 12层以文化、时尚、娱乐业态为主 3层与地下1层部分以餐饮、休闲、超市为主 大小结合,围合式商业布局 旋梯交叉跃层设计、中心设立商业展示区,打造西北首个高端乐器商业中心,文化商业设计,将其打造成为西北首个高端乐器商业中心,该中心将是集乐器销售、租赁、展示、维修为一体的全产业链乐器经营中心,努力实现陕西省演艺培训中心项目发展与繁荣共同实现。,设计挑空内商业街,自由空间体,易于分割组合,减小单铺面积,利于销售;,U型内街设计,街区式
9、商业概念挑空内街设计,商铺面积配比建议,商铺业态初步建议,一、二层商业业态以乐器琴行为主,三层业态为特色剧场及餐饮,地下一层经营陕西小吃与超市; 一、二层商业为专业市场,为保证未来商业的运营,先引入品牌乐器主力店,通过品牌效应拉动整体商业; 三层为特色剧场及高端餐饮,通过大剧场的带动小特色剧场作用,打造特色民间演艺中心; 地下一层经营陕西特色小吃与超市,这样既方便周边人群与演出观众,又降低了项目经营风险。,文化商业面积比例(意向建议),通利琴行,柏斯琴行,全国知名琴行汇集地(意向建议),产品解决方案 项目运营 总结与建议,分期及首期开发计划,2012年7月-2013年4月为项目前期,主要解决项
10、目立项、土地手续、资金到位、建立合作、规划设计等前期问题。 2013年5月-2014年12月为项目中期,主要解决项目施工、室内装修、商业招商、职工安置等问题。 2015年1月-2015年5月为项目后期,主要解决剧院经营、人才入场、培训开展、商业开业等问题。,表:项目总成本构成(开发成本+费用),说明:该表主要为开发成本和开发费用,不含税费,项目总成本构成( 初步测算 ),项目销售构成( 初步测算 ),说明:该表不含税费,整个项目总经营收入为 18000 万元、税前利润 -8851万元,项目利润总估算( 初步测算 ),产品解决方案 项目运营 总结与建议,W 劣势,S 优势,O 机遇,T 威胁,项
11、目的规模、区域发展潜力、客户需求及人口流动等使项目具备成为西安市场核心项目的条件,周边配套齐全,缺少高品质商业与文化演艺配套资源,区域内缺少高品质的规模项目 除项目环境优势外,可通过基础配套设施(如银行、社区医疗、餐饮等)与演艺集团优势剧目实现区域价值大跨步提升,同时吸引包括各个区域的客户前来消费,项目综合素质好,各家房地产公司获取意向强,竞争激烈,SWOT分析与结论,开展“东方时代演艺广场”项目,将显著提高陕西演艺集团在西安市场的品牌影响力,为集团可持续发展奠定基础; 项目的达成对于文艺路演艺基地整体开发具有表率性的带头作用,为打破文艺路演艺基地的现实困境,必将起到推波作用; 综上,陕西演艺集团开展项目意向坚决。,自09年初陕西演艺集团正式成立后,实现了 歌剧“司马迁”、“张骞” 、大型乐舞诗“大唐赋”等集团战略性剧目项目的推广,陕西演艺集团已顺利实现品牌落地。无论从市场机会的显现,还是西安城市角色的提升,当今的西安都更需要出现一个更为富有国际化与时代感的文化载体,这亟需这一个具备战略意义的使命,“东方时代演艺广场”是极为恰当角色。,项目综合建议,