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1、百富勤项目市场及定位报告,报告框架,解读房地产宏观市场,剖析竞争市场,深入研究客户,项目分析,项目定位,项目策略建议,1,2,3,4,5,6,解读宏观房地产市场,1,首先，简析市场大势,根据目前的发展态势，国际国内的经济在2009年不容乐观已成共识，对房地产业的影响，主要体现在以下方面：,大势走向,国家对房地产的态度以维稳为主，避免房地产成为经济或民生的争议热点，在总体经济未完成调整的情况下，房地产业出现重大转折性政策利好几无可能。因此，2009年，预计武汉房地产市场预计走势为：,大势走向,政策调控力度空前 金融危机全面波及 市场氛围持续阴霾,现状：成交-量价齐跌 、客户-持续观望、市场-紧缩
2、调整。,详细数据及数据分析略,终端表现,中原调查研究后发现，各楼盘节后成交客户，绝大多数是节前多次看房客户，刚性需求明显，在新年规划压力（如婚房）与大幅度促销双重作用下，刚性需求释放。这与旺市时，大量新客户短周期成交现象有本质差别。,“小阳春”的启示,可以说，这是弱市时“以价格换空间”的典型。中原认为，在大势未变的前提下，市场最终走向，为求生存，以不断的低价格换空间的可能性更大。因此，“小阳春” 不足喜，反而对未来市场更为担忧。,2009年春节过后，统计数据显示，武汉市场出现了较为明显的反弹与回暖现象，引发了市场讨论，房地产的冬天真的过去了吗？,然后，深入解读青山和青山房地产市场,一、青山区概
3、况,老工业区,区域相对独立,市场化程度较低；,青山区是由于 “一五”武钢兴建，建于1955年。作为武汉市的重工业集中区，武钢、一冶等大型国企在计划经济时代形成的“大厂区、小社会”现象，片区“自成体系”，很大程度上制约着市场化房地产开发。,以街坊、苏式（前苏联）低层住宅、通勤电车、人均绿化率高、工业污染、闲适的生活方式等多种元素融为一体，勾勒出独具一格的特殊青山生活方式。,青山房地产市场分析,二、青山区经济背景,区内工业门类齐全业，形成了冶金、能源、军工、化工、机械、船舶、建材等的中央、省、市属重点骨干企业的重工业群。全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就拥有“钢”和“机”两大支柱产业
4、；武汉市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。此外，第三产业相对发展滞后。,总体经济较落后，但职工平均工资在武汉排名靠前，消费潜力雄厚。,经济结构以大型工业为主，第三产业落后；,从近几年武汉市各城区经济指标数据表现来看，青山区总体经济虽然处于中下游水平，但职工平均工资在武汉排名靠前，消费潜力雄厚。,青山房地产市场分析,11,随着武青三干道贯通及四干道的建设，青山改变了与武昌城区的交通瓶颈；未来随武汉天兴洲公铁两用长江大桥和武汉火车站、青山客运中心、地铁四号线、二环线过江隧道的兴建，青山目前封闭交通格局将被彻底打破，青山区亦将迎来经济繁荣的机遇。,未来区域规划前景
5、乐观；,过江隧道,天兴洲大桥,武汉火车站,青山客运中心,青山货运中心,本案所在地,三、青山区未来规划前景,青山房地产市场分析,未来规划利好，带来青山区域重组,区域划分单一而独立，缺乏与外界联系； 各区域发展前景有限；,新区域划分复合而开放，独立而相互关联； 新区域划分纳入市政规划战略地位，发展前景可观；,青山房地产市场分析,四、青山区房地产特征,当前供应分析,2008年下半年，区域整体供应规模为24万方，全市最低；其中主流供应产品面积为90-120，占比达45%，其次为90以下小面积产品，占比为39%；,青山房地产市场分析,当前供应分析,区域整体供应规模与套数同比降幅均为13%（如图所示）；其
6、中，主流供应产品以90-120户型为主，不同于07年90以下的主力户型。,青山房地产市场分析,当前需求分析,2008年下半年，区域整体销售规模为5万方，全市最低；对于武昌区和青山，青山成交面积、成交套数仅约武昌区成交量的1/7。 其中90以下产品销量占比达41%，90-120产品销量占39%，两者占去总销量的80%，成为区域主流需求产品；,青山房地产市场分析,当前需求分析,区域整体销售规模与套数同比降幅接近在60%，市场需求萎缩严重。,青山房地产市场分析,17,历史价格走势分析,08年全市受金融危机影响，大部分区域价格下调，但青山住宅均价相比2007年均价4182元/平方米，区域住宅08年成交
7、均价上涨700元/平方米，达到4883元/平方米，同比涨幅高达17%； 面临当前低迷的市场环境，虽然08年价格上浮，整体价格水平全市也靠后，但仍然面临着大势下的价格回落阶段。,青山房地产市场分析,当前价格水平分析,受区域供应不足的影响，以及长期以来“重工业区”的城市映象，2008年下半年，区域整体成交均价为4651元/，居全市第九位，仅高于硚口区与江夏区。与其它主城区相比，明显较低。区域居住价值有待进一步的提高。,青山房地产市场分析,青山区房地产市场总结,青山房地产市场分析,青山市场需求萎缩、市场竞争压力增强。青山区房地产市场的发展一直相对独立，住宅供应一直处于“挤牙膏”状态，青山区住宅竣工面
8、积、销售面积在武汉七个主要城区中排名一直处于末尾；由于供应量有限，区域项目在05-07年间基本处于无竞争状态，各项目产品推售呈现出有序的交替状态。进入2008年，由于需求量萎缩而开发资金链又存有要求，项目出于抢客户的心理竞争将更加的激烈。从供销比值看，青山需求市场的萎缩比例与全市水平相当，均接近60%；但从武昌区的供销超过21%，远超市场17%的平均水平的这一现状分析，武昌区临近徐东板块的成交客户中有接近10%的青山人购房，若能留着这部分客户，则可以提升项目的客户量。,青山区房地产市场总结,青山房地产市场分析,区域需求以改善需求为主，家庭型消费特征。青山区购房客户存有一大特殊性，即基本已有住房
9、，购房动机集中于两大类：一为“调整居住环境”的弹性住房需求，多为临近退休的职工在青山贡献了一生，不满于单位分配房的居住环境和居住条件，更换住所。二为子女结婚的刚性住房需求，子女临近适婚年龄，不能再于家长同住，需要新的住房。,青山区房地产市场总结,青山房地产市场分析,青山房地产价格尚在调整初期，处于市场高位。08年以来，武汉其他区域进行市场情况进行了价格调整，降幅达到10-30% ，而青山区房价一直处于稳定上浮状态，相较于全市的板块竞争关系，青山房价接近徐东板块，差距缩小至500元/平方米以内，甚至部分徐东板块住宅价格低于青山区住宅，这一讯号告诉市场，青山在此高价上的后续运行存在困难，价格调整或
10、将来临。,22,竞争市场分析,2,新奥依江畔园,江南春城,世纪坊,融侨华府,清扬六合,爱家国际,大城小院,竞|争|版|图,P(2008)051,P(2007)053,万科安居工程,统建东方雅园,未来项目,在售项目,华润杨园项目,竞争市场项目概况,25,区域竞争项目概况小结,区域推盘量较小,供应有限。 区域内推盘量远远小于区域外竞争项目推盘量； 项目配套无亮点，面临市场淘汰。 区域内项目内部配套远远低于区域外竞争项目，无内部配套竞争亮点； 项目竞争点单一，市场化滞后。 区域内项目的竞争表现主要停留在户型上，而对项目内部配套发展为成熟，与区域外竞争项目对比，社区表现及配套相差较大；,26,竞争市场
11、项目市场表现,27,供应面积偏大，中、小户型销售快，大户型阻力大。 区域内项目主力户型一般为三房二厅二卫，面积较主流市场偏大。 从销售情况看，100以内的二房和120以内的三房市场接受程度较高。140以上的三房和160以上的四房销售阻力较大。 价格表现跌幅较大，降价促销多。 区域内竞争的主要在售项目售价下降幅度较大，从开盘均价6200-6700元/以上，下降到5300-5500元/ ，均价水平为5400元/平米原因为一方面受大市场环境影响价格下调，另一方面区域剩余户型多为130 以上滞销大户型，目前大多项目的促销均以直接降价为主； 客户来源集中，封闭消费是区域特征明显。 区域内几乎所有青山区内
12、的项目98%以上的客户来源于青山，100%的客户与青山区有着千丝万缕的关系。部分优质客户流向区域外竞争项目；,区域竞争项目市场表现现状小结,28,竞争市场未来情况预计-潜在竞争项目,29,万科项目详解,项目背景： 市、区政府计划用三年左右的时间拆除老工业区内87万平方米房屋，原地将建设工业园区和绿化隔离带。统一规划、分期建设临江港湾和工人村两个组团共113万平方米的拆迁安置房，安置13709户居民。其中，71.46万平方米的工人村组团则由国内房地产龙头企业万科公司介入 。,万科武汉首个安居工程,30,万科项目详解,项目说明： 工人村组团既有多层的，也有带电梯的高层。主要房型有35平方米、45平
13、方米、55平方米、65平方米、75平方米、85平方米不等，主要用于棚户的拆迁安置。 拆迁户既可选择廉租房，也可选择货币安置和产权调换多种形式。 为了使老工业区居民拆得动、住得起，市区政府将投入巨资，统一修建配套基础设施，实行产权调换、租售结合、设定拆迁还建补偿“面积保底”等一系列优惠政策和扶持措施，确保4万老工业区居民顺利迁入新区。,政府主导、拆迁安置、定位低但规模宏大，万科开发背景， 严重冲击未来三年商品房市场。,31,统建项目详解,项目背景： 东方雅园在整个楼盘产品结构分布当中，经济适用房建筑面积达到76.4万平方米（包括公用设施和商铺配套），还建建筑面积17.5万平方米，中小学建筑面积2
14、.2万平方米，楼盘项目房屋户型面积结构完全符合相关要求。据最新初步统计得知，东方雅园规划经济适用房11544户，廉租房300户，主要满足当地附近低收入家庭的基本住房需要。,统建集团青山旗舰经济适用房项目,32,统建项目详解,项目说明： 项目位于武汉城市东部洪山区，但东方红村更像是青山区的地盘范畴 。甚至于更像所谓青山城的重要组成部，况且东方雅园楼盘不远之处就是青山区房地产交易市场。东方雅园楼盘将会全部按照最高商品房建筑标准统一建造，以此来彻底摆脱武汉房地产市场传统经济适用房存在的主要弊端和明显问题。,定位迎合刚需，必然具备价格优势，统建品牌及超大规模， 严重冲击未来3-5年区域商品房市场。,典
15、型地块详解,地块坐落：武昌区杨园街铁机路5号和7号 规模：规划总用地面积：196,019，建筑规模：476，000 区域规划:项目用地距长江仅约100米，临江面宽约为480米，用地拥有长江这一优美的自然景观资源。南临30米宽铁机路，西临武九铁路，北临20米宽城市规划道路。 配套设施:二环线过江大桥和长江二桥之间临和平大道和临江大道两条城市主干道，交通便利； 目标规划：武汉市多元的人文可持续发展美式国际住区,华润置地杨园项目,打造青山沿江高端项目，华润加入青山门户板块，凸显高度价值,34,典型地块详解,地块坐落：杨园街纺机路29号 规模：19万方（楼面地价：2400元/平米） 开发商：万科 区域
16、规划：项目用地南面以徐东大街为轴形成的仅次于汉口解放大道中段的新兴大规模黄金商业圈。 户型控制要求：该用地位于二级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的60% 预计入市时间：09年底-10年,P(2007)053,万科品牌徐东核心圈大规模高端项目，对青山区域高端客户的吸纳作用明显。,35,典型地块详解,地块坐落：洪山区余家头村、东兴洲村 规模：10.2万方（楼面地价：2325元/平米） 开发商：人和 区域规划：东临50米宽的园林路；南临和平花园及湖北久晖房地产开发公司批租用地；西临人和学生公寓；北临20米宽的规划道路 户型控制要求：该用地位于二级控制区，其
17、中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的60%,P(2007)057,36,典型地块详解,地块坐落：洪山区和平乡武丰村 规模：6.2万方（楼面地价：1700元/平米） 区域规划: 用地位于青山区东部，紧邻杨春湖城市副中心，周边有杨春湖和东湖景观资源，生态资源丰富；配套设施: 区域配套设施较为齐全，主要沿友谊大道和工业大道分布，政府办公有青山区人民检查院、武汉市公安局青山分局、洪山区和平人民法院等;商业类有大洲商城、建二商场、卓越大酒店等;教育设施有一治一中、武钢一小、金鹤园小学等。户型控制要求: 地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下的商品房建设面积不低于住房总建筑规模的66%,
