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1、2011年三月 佛山房地产市场研究报告上海开启房地产投资咨询有限公司 佛山分公司 市场研究部 2011年4月10日,目 录,一、综述 二、一级土地市场月度成交 三、二级住宅市场月度供求情况 四、总体经济环境分析 五、政策法规 六、市政规划建设,一、综 述,一、土地市场本月，土地市场成交相比2月份有轻微回升，共成交7宗商住用地，共计38.78万，占土地总成交面积89%。而土地出让方面，则仍以工业性质地块为主，商住地块仅为10.19万 ，约占总出让面积的7.2%，环比下降69.9%。由于本月的成交地块均集中郊边区域，起拍价钱较低，并多以底价成交，以致本月土地总成交均价，仅为1123元/ ，环比上涨
2、12.4%。 二、预售市场3月，佛山新增供应量出现“井喷”，达到为129.79万 ，环比增长997.1%，同比增长180.3%。一方面，由于上月适逢春节淡季，较多发展商延迟至本月推货；另一方面，为了赶在佛山限购令的出台，不少开发商纷纷提前至月初开卖；因此造成了本月预售市场的火红局面。 三、成交市场由于新增货量的剧增，成交量也随之有了较大的提升，共成交6241套，成交面积84.04万，同比上涨108.3%，环比上涨78.4%；成交均价则跃升至8426元/ ，同比上涨25.2%，环比上涨7.3%。虽然本月三水、高明两区成交均价出现回落，但由于禅城、南海、顺德三区的强大拉升作用，所以本月的成交均价在
3、经历了2月的小幅下跌之后继续走高。 四、市场小结3月18日佛山出台了限购令，使佛山各开发商陷入“恐慌”局面，但因为有不少开发商已及早在月初成功出货，所以三月份整体市场仍然呈现出“量价齐升”的发展态势。由于限购令在3月的下旬才正式出台，所以，政策效应对本月整体的成交量、价产生还没造成太大的影响。但预计未来几个月市场成交将会有明显下降。特别对镇街区域高端项目影响比较明显。与此同时，商住性质的产品及中小户型90 以下的刚需户型产品将会成为未来市场主流。,二、一级土地市场月度成交,2.1.本月佛山五区住宅土地供求概况,受楼市调控新政影响，3月份,佛山住宅土地市场供应持续低迷，环比下降超过6成。其中,南
4、海区、高明区和三水区分别为“零”出让。 土地成交方面，虽环比上个月有所回升，但整体成交仍处于冷清局面，本月总成交面积仅为38.73万 ；并大部分以底价成交，成交价格为1097元/，同比降幅40%。,2.2.本月佛山供求地块分析,本月，佛山土地成交主要集中在禅城、顺德和南海区。其中，禅城区成交面积为31.9万，占整个佛山土地成交量的59%。 成交类型方面，本月商住用地占据比重较大，占总成交面积的89%，而纯居住用地本月成交为零，而工业用地环比下降约80%，仅为6.9万 。,2.3.本月佛山五区重点出让地块汇总,本月，佛山土地供应仅有禅城区和顺德区两大区域有少量地块出让，并均是以商住用地为主。其中
5、，佛顺（挂）2011-001号地块为本月出让面积最大的商住用地，总建筑面积达20多万，位于顺德区的勒流镇城区，以起拍价折算，楼面地价为1933元/。,2.4.本月佛山五区重点成交地块汇总,受限购令的影响，地产商对楼市前景不是十分乐观，因此本月的几次土地拍卖会都比较冷清，大部分地块均以底价拍出。其中，本月成交价格最高的仅是南海里水镇洲村村委会地块，由广州百货企业集团以5.36亿竞得，折算成楼面地价约2300元/，大大高于全市1097元/的土地成交均价。 由于佛山限购令的出台，使纯居住性质用地大受影响，相反，商住性质用地却会持续热销。,二、二级住宅市场月度供求情况,3.1.佛山市近一年月度供求走势
6、表现,单位:万,单位:元/ ,3月18日佛山出台了限购令，使佛山各开发商陷入“恐慌”局面，但因为有不少开发商已及早在月初成功出货，所以三月份整体市场仍然呈现出“量价齐升”的发展态势。其中本月新增货量放量明显，环比增长78.4%，达到129.79万的高位，成交均价也攀升至8426元/ ，环比上涨7.3%。 由于限购令在3月的下旬才正式出台，所以，政策效应对本月整体的成交量、价产生还没造成太大的影响。但从每日监控的数据来看，限购后第一周成交量从环比下降了近6成。预计未来几个月成交量仍会保持在一个相对较低的水平，而成交均价将会有所松动。,本月五区新增住宅供应出现了大幅度的上升，共129.79万 ，环
7、比上涨997%。其中南海、顺德区为本月新增供应主力，共占佛山整体新增总量的85%。,3.2 佛山五区本月新增供应情况,注：由于三水网站的维护问题，因此三水区的新增为不完全统计,3.2.1.禅城区本月新增明细,本月，禅城区新增货量主要分布在旧城板块、东平新城和南庄板块。其中，旧城板块仅得文华尚领推出少量商务公寓产品，而其他板块项目主要供应产品为90-120 的2-3房中小户型，主要以首次刚需产品为主。,3.2.2.南海区本月新增明细,南海区本月新增货量大增，新增面积为67.8万，新增楼盘数量达18个。其中，里水镇占据比重较大，碧桂园山水桃园、里水第一城、中南海晖城等在本月推出了新货。 本月新增产
8、品类型丰富，可选择性较大。,3.2.3.顺德区本月新增明细,顺德区本月新增货量大幅增长，环比上涨53.9%，共有20个楼盘推出新货。新增货量的产品以3-4房的大户型居多。,3.2.4.三水区本月新增明细,本月，三水区有三个楼盘推新货，新增供应面积4.98万平米，环比上涨了8.5%。本次推售的产品以西南街道的洋房为主。,注：由于三水网站的维护问题，因此三水区的新增为不完全统计,本月，全市成交面积为84.04万，环比上涨了78.43%，而成交价格攀升至8426元/，环比上涨7.3%。其中，三水区和高明区下降明显。,3.3.佛山五区月度供求走势分析,3.3.1.五区本月供求概况,3.3.1.1.五区
9、本月供求对比,单位:万,历经2月传统销售淡季后，各开发商在本月开始陆续推出新货，以致本月各区新增供应大幅放量，尤以南海区和顺德区甚为明显，成交量也有所增加。但由于3月中旬出台限购令，佛山成为首个限购二线城市，新政的出台效应未即时显现，预计周边区域打击影响较大，未来成交将会出现大幅度下降。,3.3.1.2.五区月度成交价格走势,单位:元/,由于受高端项目的成交拉升，本月禅城均价达到13916元/，环比上涨了34.3%；而南海、顺德在2月小幅下跌后，本月出现反弹上涨，其中南海均价重回9字头，环比上涨10.2%；而受限购令影响，三水和高明两区价格出现了明显降幅。 预计未来一季度，在佛山限购令的调控作
10、用下，若市场成交量持续处于低迷，成交价格也将会出现较大松动，价格也将会出现下降趋势。,由于上个月适逢春节，不少发展商延至本月推货，以致本月新增供应量有所回升，为12.4万，环比上涨228%；而成交方面，成交量仍处于低迷状态，基本与上月持平；而价格持续高位运行，环比上涨34.1%，整体市场呈现“量跌价升”的有价无市局面。可见，市场观望气氛浓厚，加上月中出台限购新政，市场去货压力加大，不少发展商推出较大的优惠折扣吸引消费者，但成交仍不理想。,3.3.2.禅城区月度供求走势分析,单位:元/,单位:万,本月，禅城区仅有碧桂园和兆阳花园推出新货，因此，成交量也相比其他项目较多。其他项目仍以消化余货为主。
11、,单位:元/,本月南海区新增供应量出现“井喷”，达67.8万，同比上涨223%。在限购令出台后，各开发商加快推货节奏，各镇街新增住房供应出现明显放量。 本月，南海成交均价受高端产品成交拉升影响，均价达到9656元/ ，环比上升10% 。,3.3.3.南海区月度供求走势分析,单位:元/,单位:万,单位:元/,单位:万,重点镇街供求分析,本月，南海中心桂城街镇有3个楼盘推出新货，共计328套单位，分别是万科金域蓝湾、怡翠世嘉、利海尖东，均是品牌高端大盘；以致成交价格仍然维持高位运行，为12847元/ 。,本月，创鸿水韵尚都、怡翠世嘉花园、万科金域蓝湾位居成交的前三名，共成交219套，约占成交总数的
12、82.6%，而利海尖东由于在售为别墅类产品，成交均价高达22970元/ 。,单位:元/,顺德区3月新增供应量为42.79万，同比增长165.1%，成交量升至24.19万；综观上图，顺德区的成交均价呈现出节节攀升的态势，本月已升至7906元/，环比上涨7.4%。 本月，顺德区成交量尤为引人注目，一方面由于本月不少楼盘加快推货，另一方面则得益于顺德市政基础设施 建设的利好消息刺激作用。,3.3.4.顺德区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,重点镇街供求分析,本月，顺德各镇街两极分化明显，成交主要集中在容桂、龙江、北滘三镇，其中容桂一镇就有6个楼盘推出新货，成交面积为8.25万，占总成交面积的3
13、4.6%。,单位:万,单位:元/,本月三水区新增供应增长明显，环比上涨152.8%；成交面积为6.23万，环比上涨8.5%；而成交均价则出现小幅的下跌，环比下降5%。,3.3.5.三水区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,注：由于政府网站其间维护一周，所以数据为不完全统计,高明区本月新增供应破零升至1.82万 ，但成交价量出现较大幅度的回落，成交面积为4.36万 ，环比下降36.9%；成交均价则回落至5字头，环比下降15.7%。,3.3.6.高明区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,3.4.佛山五区月度重点个案动态跟踪,禅桂中心区域重点项目动态,禅城区：东华轩,东华轩目前在售38套珍稀
14、别墅，面积为500 以上的大面积C、D户型，均带有名牌电梯和室内智能系统，豪华全装修。而285 的单位已经售罄。 虽然项目占据着绝佳的区位和历史文化资源优势，但高单价、高总价的“双高”门槛，使得不少买家“望房兴叹”，现场成交也比较冷清。,推售情况：,目前在售单位,南海区：万科金域蓝湾,项目新推北区红霞苑9座114和141的三房单位，均价为11500元/。南区的愉景湾于2月16日开售，1座单位已经售完，目前仍在售2-4座剩余单位，以大户型望江单位为主，面积为122-258，均价约为12000元/。 虽然受到佛山限购新政的影响，但发现仍有不少的看房客，尤其是北区新推货区。据现场销售人员介绍，购买人
15、群早期以广州客居多，现主要为禅桂地区的购房客，投资占的比例也较多，主要看着项目的品牌和升值空间。,推售情况：,同时在售南区2-4座望江景大户型单位,新推北区红霞苑9座，共128套单位,总规图:,推售情况：,南海区：怡翠世嘉,怡翠世嘉3月5日开卖8座88-112的二三房户型共124套，现场有88折优惠，整体均价为11000-12000元/。 开卖的8座01、02户型面对着马路，景观资源比较缺乏；03、04户型可观赏到园内景色。 客源主要为南海本地的刚需客。,总规图:,推售情况：,3月5号开卖,东平新城：碧桂园城市花园,新推的8座已于3月19日开盘，开盘当天有举办活动吸引客人（哈雷摩托文化展）。8座为33层高的电梯洋房，总套数约224套，2梯8户设计，户型为105和117的三房，均价为12000元/毛坯交房。 114的单位为东向，但景观较差，而且会受到旁边另一楼盘的高层阻挡；105西向，朝向比较差，但可望中央下沉式园林景观。 根据现场的控销板得知，从开盘至今大约卖了1/4的货量。,总规图:,推售情况：,3月19日开始推售8座三房单位,3.5.佛山禅桂重点楼盘开卖预测,禅城区：保利香槟,基本资料：,推售情况：,位于禅城张槎三路与槎湾路交汇处的保利香槟花园新品预计4月底正式推出，户型涵盖90-180，价格未定。,预计4月底推6、7座小三房单位,预计4月底推中心8、9座大户型单位,
