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1、市南区房地产市场概况,2013-07-14,目录,区域概况 宏观环境 发展规划,房产政策 土地供求 住宅供求,板块划分 项目概况 开盘关注,PART1发展环境分析,区域概况,市南区是青岛市的行政区之一，位于青岛市南部，东经12019，北纬3604，西起团岛与青岛市黄岛区隔胶州湾相望，东起麦岛与崂山区毗邻，北与市北区相接，南面濒临黄海，沿岸是逶迤曲回的礁石或沙滩。,市南区,区域概况,行政中心区域：中共青岛市委、青岛市人民政府及其所属机构，青岛市中级人民法院等机构均坐落在香港中路附近。 经济中心区域：青岛市金融中心，青岛经济最发达的区。 旅游中心区域：是著名的海滨游览胜地。中西部以中西合璧的古典建
2、筑与现代化高楼大厦相映衬，构筑了“红瓦绿树、碧海蓝天”的海滨城市特色；东部随着青岛市东部开发和对外开放步伐的加快，日渐显现出现代化国际城区的繁荣景象。,区域概况,区内集中了5座五星级酒店和青岛市80%的星级以上酒店，60%的高档休闲娱乐场所，为今后旅游业和相关服务业发展提供了有利条件。,市南区位于山海之间，自然景观和人文景观和谐统一,宏观环境,2011年，市南区实现生产总值（GDP）634.21亿元，增长12.1%。其中，第二产业增加值63.05亿元，增长11%；第三产业增加值571.16亿元，增长12.2%。其中，建筑业增加值为28.05亿元，增长13.9%。,市南区规模以上固定资产投资 施
3、工项目96个，新开工项目32个， 竣工项目46个。,全年累计完成规模以上固定资产投资133.1亿元， 增长21.8%。 其中，房地产开发投资84.4亿元，增长59.8%； 其他城镇项目完成投资48.7亿元，下降13.7%。,宏观环境,青岛：GDP、固定资产投资、房地产投资稳步增长,2003-2013年1季度青岛市GDP及增幅情况,2003-2013年1-4月青岛全社会固定资产投资及房地产投资情况,发展规划,在东岸现代服务业核心区 （包括市南区、市北区、四方区、李沧区和崂山区），重点布局旅游、会展、金融、文化创意、科技与信息服务、总部经济等服务业项目重点项目，全面发展现代服务业，进一步提升城市综
4、合功能。 在北部高端产业集聚区 ，重点布局半导体显示照明、生物医药、海洋科技等高端制造业和战略性新兴产业重点项目。高新区集聚政策和资源优势，重点培育电子信息、高端装备制造与节能环保、现代服务业等产业类项目。 在西海岸经济新区，整合放大各功能区政策优势，重点布局汽车船舶、海洋工程、石化、家电电子等产业项目，发展成为体制机制创新、政策优势突出、示范带动作用大的经济新区。,环胶州湾区域,东岸现代服务业核心区,北部高端产业集聚区,西海岸 经济新区,环湾高端集聚,在环胶州湾区域 （主要由胶州湾东海岸现代服务业核心区、北部高端产业集聚区和西海岸经济新区三大板块组成），转移升级传统制造业，集聚发展现代服务业
5、和高端制造业，构筑现代产业高地。,PART2整体市场分析,房产政策,以年初的“国五条”为主，加大调控力度,政策2013年上半年房地产行业出台的重要文件（共计6个）,房产政策,青岛市国五条细则加码房地产调控；住房公积金扶持加大、公积金基数上调,时间 单位 青岛市政策文件戒措施 执行日期,青岛地方政策2013年上半年青岛市出台的重要文件（共计9个）,2013年上半年全市各区域供求情况,土地供求,2013年上半年全市土地市场供应和成交都集中在近郊区域和近郊区域，主城区愈加稀少，市南区无土地供应和成交。,住宅供求,2011年1月31日，青岛版限购令出台，要求已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有
6、1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。 截止2012年底，青岛存量房源主要集中在胶南、胶州、即墨、黄岛和城阳；市南区等主城区由于限购等因素影响住宅市场存量增长较低。,2012年全市商品住宅去化周期为15个月，较去年同期减少了5个月；其中市南区去化压力最大，达30个月，即墨市居其二，25个月；李沧、城阳、平度、高新区去化压力相对较少。 【去化速度以2012年月均去化量为基准量】,住宅供求,住宅供求,2013年上半年青岛市各区市商品住宅供销价对比情况,价格方面，市南区签约均价23130元/平方米，处于价格高地,PART
7、3板块市场分析,板块划分,青岛市南区楼盘依据城市总体规划用地布局要求，按照地理位置划分为以下三个板块：,1）西部老城区板块 范围为八大关以西的区域，原为青岛市的中心区，以居住为主要功能，其建设年代久远，且存留了大量独具风格的建筑，青岛市历史文化名城保护体系所确定的“一城、九区、八十八个点”中的大部分位于该版块范围内。 2）主城中心CBD板块 范围为以市府行政办公区为轴心，山东路和香港路为轴线所形成的区域，形成以行政办公、商务商贸、金融信息为主的市级城市主中心，同时形成以密集、发达的金融、信息、贸易为主要特征的青岛市中心商务商贸区（CBD）。此外，尚有大量的休疗养院位于该区南部。 3）东部居住板
8、块 范围为延安三路以东的区域，人口密度适中，大多为新建小区，居住环境较好，配套设施齐全。,西部老城区板块,主城中心CBD板块,东部居住板块,项目概况,青岛市南区主要项目分布图,金茂湾,海航东海公馆,在售,待售,鲁商首府,中铁青岛中心,华润中心,青岛维多利亚广场,万丽海景,绿城深蓝广场,东海路9号,远洋公馆,香港置地,项目概况,市南区主要项目信息汇总,市南区在售住宅项目大多为豪宅，均价在20000-40000之间不等，总价在100万-1000万之间，都为精装修，市场同质化竞争激烈。,开盘关注,2012年全年青岛市南区开盘项目共4个,2012.09.09一期开盘，楼座为2#3#10#11#，总计5
9、16套房源，70-125平米，价格14626-21526元/平米(优惠前），含2500元/平米装修。当天去化率39%,2012.09.02三期开盘，开盘的楼座为6#楼王，总计186套房源，150、180、190平米套三户型，均价34000元/平米(优惠前），含4000元/平米装修，每4-5层层差1500元/平米左右。目前在售房源剩余30%。,2012.06.22三期开盘，开盘的楼座为3#4#5#，总计200多套房源，90、137、140平米，起价25000元/平米，含5000元/平米装修。当天去化率99%。,2012.05.19开盘，开盘的楼座为A塔和C塔，C塔为精装住宅，面积为70-1500 ，均价37000元/平米，含6000元/平米装修。,2013年青岛市南区开盘项目概况,开盘关注,项目动态： 购房最高可享25万元优惠大礼包。现在6号楼实景样板间也已经全城开放。,典型项目鲁商首府,典型项目鲁商首府,营销活动汇总,典型项目鲁商首府,Thanks a lot 2013/07/14,
