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1、厦门鑫塔水尚专项资产管理计划,2,专项资产管理计划概要,3,一、交易结构,嘉实资本鑫塔水尚资产管理计划 （规模：13亿元）,投资人,项目公司,银行委托贷款,按季付息 满一年后可还本,提供抵押、保证,投资本金及收益担保,原股东 鑫塔投资集团,1.8亿工程建设,担保,10亿银行贷款,1.2亿信托利息,销售推广,按年付息，到期还本,支付,支付,支付,担保措施在建工程抵押：本金抵押率32.5%-37%， 本息抵押率33.7%-38.5%原股东及实际控制人承担连带责任项目公司印鉴保管项目公司账户监管派财务人员，严格监管资金使用,中信证券,财务顾问,嘉实资本,委贷银行,产品设计,评估机构,投资,投资,投资
2、,投资,按年付息，到期还本,4,一、交易结构（续）,筹集资金、划款阶段 嘉实资本发起该专项计划，进行项目评估，中信证券作为此次专项计划的财务顾问，与嘉实资本共同尽职调查，并向投资者进行销售推广 确定委贷银行，委贷银行与项目公司签订抵押合同，将委贷银行登记为仅次于开发贷贷款银行的在建工程第二顺位抵押权人 投资者的资金筹集到位后，专项计划成立，资金由保管银行账户打入委托银行账户，资金项目公司投放贷款，定向用于指定用途 项目公司在委贷银行开设专户用于接收募集资金，账户开通网上银行，密钥由中信证券、嘉实资本、北京国际信托、鑫塔投资四方共同保管，划款需要四方确认才能进行,销售款归集、还款阶段 项目公司在
3、中信证券开立账户，专项用于归集项目公司获得的本项目的销售回款，由四方共同监督 项目公司开设专项银行账户用于汇集资金并将该等资金作为项目公司偿还委托贷款的保证金，并根据距离委托贷款到期日时间按比例向保证金账户汇集资金 项目存续期第一年，以销售回款的30%用于还款；第二年，以销售回款的50%用于还款。计划成立后12个月后还款不低于25%,5,二、项目介绍-规划指标和项目现状,项目现状： 项目于2010年9月正式开工，主体结构已于2012年6月封顶 截止至2012年12月31日，项目主体结构验收完成，正在进行电梯、石材幕墙及门窗安装工作。预计2013年7月室内精装 2014年6月至2014年12月分
4、批交房,项目规划指标,6,二、项目介绍-项目投资和已有贷款,项目投资：本项目投资预算53.58亿元(含15亿税款，项目清算时缴纳)。项目已投资34.61亿元，其中： 自有资金：9.84亿元 其他资金来源：10亿元开发贷+14.78亿元销售回款 已有抵押、贷款： 项目土地抵押给建行：银团项目开发贷款10亿元（其中建行厦门市分行2.5亿元，兴业银行厦门分行7.5亿元），借款到期日期为2013年5月31日，贷款到期，由企业协调过桥资金安排部分还款,7,二、项目介绍-成本分析,项目公司拿地时间较早，土地成本较同品质楼盘有明显成本优势,项目公司与金融机构合作较多，财务成本相对较高,8,二、项目介绍-销售
5、情况,项目整体品质是豪宅标准，但价格定位是刚需改善型，市场前景乐观 售价：预计项目住宅均价约3.8万元每平米，车位均价35万元每个 预计销售收入总计65.8亿元，计划于2015年底售罄 已经完成销售情况：截止至2012年12月31日，项目已销售58950平方米，签约金额约17亿元，销售回款约14.78亿元 未售部分（住宅+车位）：目前销售价格为3.3万元每平米，预计未来销售均价为4.4万元每平米，预计销售收入48.8亿元,本项目地处厦门本岛稀缺位置具有6米挑高、精装交房、高性价比等多个优势，平均赠送率为60%，最高可达80% 每层的实际面积相当于原面积的1.6倍，即每平米的实际价格为销售价格除
6、以1.6，且该项目产品每平米送价值5000元的精装修，则项目的实际价格为18750元/平方米（380001.65000=18750元/平方米），相对于周边项目普遍均价在3万元每平米以上，具有较大的竞争优势,销售优势,销售情况,鑫塔水尚与同品质楼盘对比,9,二、项目介绍-还款来源,项目销售计划表,10,二、项目介绍-还款来源（续）,还款来源： 第一还款来源：以项目销售回款作为还款来源 第二还款来源：若项目到期未还清借款，以项目母公司提供借款用于还款母公司鑫塔投资集团有限公司截止至2012年三季度，企业总资产约24亿元，所有者权益约8亿元,项目现金流预测表,结论： 基于项目突出的销售优势和厦门较平
7、稳的房地产市场的判断，我们认为项目销售回款前景乐观，还款充足，压力测试通过 母公司的支持加强了项目还款来源保障,11,三、交易主体-厦门兴基伟业房地产开发有限公司,项目公司主要财务数据 截至2012年12月31日，项目公司的资产总额为3,187,124,067.36元，其中流动资产3,183,846,596.19元，非流动资产3,277,471.17元，流动资产中：货币资金169,336,361.23元，预付账款1,185,304,183.18元，其他应收款67,363,639.26元，存货1,761,842,412.52元； 负债总额2,363,053,395.20元，其中其他应付款19,9
8、18,443.25元；实收资本983,712,000.00万元，所有者权益824,070,672.16元,项目公司厦门兴基伟业房地产开发有限公司 项目公司于2008年11月成立，注册资本9.83万元由北京国际信托有限公司持股99.166%，鑫塔投资集团有限公司持股0.834% 资金用途：13亿资金全部通过银行委托贷款投入项目，10亿元归还银行贷款，1.2亿元用于支付北京国际信托信托利息贷款1.8亿元项目建设工程款支付等费用,陈水滚,鑫塔投资集团有限公司,北京国际信托有限公司,厦门兴基伟业房地产开发有限公司,实际控制人,持项目公司99.166%股份,持项目公司0.834%股份,项目公司的股权结构
9、图,12,北京国际信托有限公司 北京国际信托发起设立“财富8号集合资金信托计划”，募集6.6亿元信托资金受让项目公司的股权并向项目公司追加投资，信托期限2+1年，信托存续期间赋予鑫塔投资受让项目公司股权的优先受让权 若项目销售率在约定时间达不到约定水平，北京国际信托有权撤销已赋予鑫塔投资的回购股权的优先受让权,并有权要求项目进行降价销售或要求鑫塔投资按评估价支付股权受让价款，受让信托所持项目公司的股权,项目公司母公司鑫塔投资集团 鑫塔投资集团有限公司成立于2009年7月，注册资金20亿元 鑫塔集团旗下共有鑫塔房地产开发有限责任公司、鑫塔矿业有限责任公司、 鑫塔黄金投资有限公司等子公司 项目主要
10、分布在北京、上海、黑龙江、福建、广西等地 截止至2012年三季度，企业总资产约24亿元，所有者权益约8亿元,三、交易主体-北京国际信托及鑫塔投资集团,13,四、风险控制措施-抵押物,项目在建工程作为抵押物 项目尚有约10万平米未售，加上未售的车位，按市场价为48.8亿元，如果按7-8折保守评估，预计评估35-40亿元；本金抵押率32.5%-37%，本息抵押率33.72%-38.54% 如果减去北京国际信托本息7.8亿元（6.6+1.2亿元），则项目剩余价值为27.2-32.2亿元；本金抵押率40.37%-47.79%，本息抵押率41.89%-49.59% 在建工程抵押办理：目前项目土地抵押在建
11、行，项目已经封顶，根据厦门土房局的规定，已经无法办理土地再抵押，只能办理在建工程抵押。因此，在专项资产管理计划发行前，建行先将土地抵押改成在建工程抵押，然后，办理在建工程顺位二押。发行资金到位后，归还银行贷款，建行解抵押，我方抵押自动升为一押，无需重新办理抵押手续,14,四、风险控制措施-担保人,鑫塔投资及其实际控制人陈水滚为无限连带责任保证担保 鑫塔集团旗下共有鑫塔房地产开发有限责任公司、鑫塔矿业有限责任公司、 鑫塔黄金投资有限公司等子公司 截止至2012年三季度，企业总资产约24亿元，所有者权益约8亿元 陈水滚持有润丰投资集团有限公司20%股权，润丰投资集团总资产76亿元，股东权益7.8亿
12、元 陈水滚同时拥有上海和厦门13处房产,15,四、风险控制措施-监管措施,划款监管 项目公司开设一个专项银行账户用于接收全部委托贷款，由中信证券、嘉实资本与项目公司共同监管 预留嘉实资本和项目公司监管印鉴，未经中信证券、嘉实资本事先书面同意，项目公司不得以任何方式将专项收款账户内的任何资金支付或划转给任何其他实体或自然人 若专项收款账户需开通网银功能，应设两道密码，由项目公司保管第一道密码，中信证券、嘉实资本保管第二道密码，专项收款账户通过网上转账汇款划出任何资金，最终应由中信证券嘉实资本通过第二道密码实现对外划款,回款监管-共同监督销售回款账户 项目公司开立的销售回款账户，专项用于归集项目公
13、司获得的本项目的销售回款 该销售回款账户为非通兑账户，且不得开通网银功能 凡经北京国际信托、嘉实资本确认的资金使用计划中的任何一项资金的使用，北京国际信托财务代表和嘉实财务代表共同核对确认后项目公司可进行支付，资金使用计划外的资金须经北京国际信托、嘉实资本同意后方可支付该等费用 每一笔销售回款只能用于本项目的开发建设、合作协议规定的用途、以借款形式提供给鑫塔投资，由鑫塔投资根据北京国际信托交易文件向北京国际信托支付股权受让价款和行权费以及北京国际信托、嘉实资本共同书面同意的其他用途,回款监管-保证金措施： 项目公司开设一个专项银行账户用于汇集资金并将该等资金作为项目公司偿还委托贷款的保证金 该
14、保证金账户应为非通兑账户，且不得开通网银功能 保证金账户应由中信证券、嘉实资本与项目公司共同监管，预留嘉实资本和项目公司监管印鉴，未经嘉实资本事先书面同意，项目公司不得向外划转保证金账户内的任何资金，且项目公司应按照根据距离委托贷款到期日时间按比例向保证金账户汇集资金,16,五、风险分析及防范,市场风险 根据我们对厦门房地产市场的分析，厦门房地产市场近年来发展平稳，没有大起大落。预计未来还将保持平稳发展的态势 本项目所处区位为厦门重点发展的区域，周边配套设施齐全，交通便利，环境优美，将会吸引大量的购房人。随着海西建设的不断深入，项目区域的整体价值将会进一步提升 本项目地处厦门本岛稀缺位置、具有
15、6米挑高、精装交房、高性价比等多个优势，每层的实际面积相当于原面积的1.6倍，即每平米的实际价格为销售价格除以1.6，且该项目产品每平米送价值5000元的精装修，则项目的实际价格为18750元/平方米（380001.65000=18750元/平方米），相对于周边项目普遍均价在3万元每平米以上，无疑具有较大的竞争优势，市场风险不大,17,五、风险分析及防范（续）,政策风险 2013年3月初，国务院发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，进一步明确了中央政府对房地产调控的态度及决心。从近年房地产调控政策不难看出，调控对象集中于投资性行为，而非抑制刚需 鑫塔水尚（厦门）项目针对的对象为改
16、善性刚需客群，而非投资性人群；项目重视提高居住品质而非增值空间，不属于政策打压的主要项目类型 开发风险 本项目手续齐全，权属清晰。开发商开发经验丰富，自身实力较好，可以保证本项目的顺利开发。鑫塔水尚项目已于2011年5月底开始销售。项目的开发风险可控 信用风险 虽然该项目贷款主体实质为民营企业。该企业及相关企业均无不良信用记录。且，项目五证齐全，地上建筑物已封顶。故，该项目信用风险可控,18,五、风险分析及防范（续）,回款风险 项目证照已经齐全，且抵押物充足，并实施销售回款监管；故，项目回款风险较小。且我们计划对该项目销售回款进行封闭式管理，即，监管项目销售回款，且第一年销售回款中的30%直接用于还款，第二年销售回款中的50%直接用于还款 资金挪用风险：我们将派驻1名财务人员对该项目的进行封闭管理 印鉴保管及账户监管：项目公司的印鉴（公章、财务章、银行账户网银密钥）以及公司证照由我方委派的人员与北京国际信托现场派人和项目公司三方共管 资金监管：项目公司在受托银行开设放款专户用于接收计划资金，账户开通网上银行，密钥由三方共管共同保管，划款需三方共同确认才能进行；项目销售账户共管,
