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1、1,太原长风西街项目定位分析报告 上海宝喆投资管理有限公司 2010年3月16日,报告内容提要,随着太原经济的发展以及产业结构的调整，第三产业增加值达83,893亿元，促进了太原城市白领阶层的增加以及中产阶级的出现；同时，480万人的规划人口规模和较高的消费倾向性为本项目定位于现代化的城市综合体提供了有利的消费支撑。 长风西大街定位规划为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线，为该区域做大做强服务业提供了坚实有力的发展基础；为本项目地块进行商务、商业、高端居住功能提供了有利条件； 黄河中游经济区商贸物流中心的定位为城市商业的发展指明了方向；长风文化商务区的规划则为在本项目建设现代化的商务中
2、心提供了基础和方向。 太原市商业格局将保持以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心格局，随着城市商业的建设及发展，项目所在长风西街区域将会发展成为区域级商业中心。这将为在本项目中建设一个以购物中心为核心的商业综合体提供了极其有利的条件。,2,报告主要结论,项目一期地块功能规划建议以高端商务办公和居住为主；通过晋煤集团总部功能的进驻；带动项目及周边上下游服务性产业的进驻，通过项目商务空间的建设，在满足集团自身办公需求的同时，为上下游服务性产业提供优良的办公空间；为项目所在区域的税收及就业作出长期持续的贡献； 项目商务居住部分（一期）建设完成后预计可以为本区域提供近10万平方米高端商务办
3、公空间；预计进驻各类服务性企业及高科技企业400家；预计进驻企业年创税额超过3亿元； 项目二期规划计划凭借区位、规模等优势，在充分考虑未来本区域的功能定位以及商业环境的基础上初步定位为商务人士和本地区居民提供有具有国际化氛围和现代生活方式的消费场所，是中档偏高的区域型“都会时尚购物中心”。 项目商业综合体部分（二期）初步预算投资25亿元人民币；预计建成后提供直接及间接就业岗位约6500个，年创造税收近亿元；具有较好的经济效益和巨大的社会效益。,4,地块概况城市宏观经济研究城市商业格局及变迁趋势 竞争环境研究 项目立地条件分析 购物中心商业概念项目经济效益分析,目录,项目开发主体介绍,晋城煤业集
4、团是由山西省国资委控股的有限责任公司，是我国优质无烟煤重要的生产基地、全国最大的煤化工企业集团和全国最大的煤层气抽采利用基地。现有50个控股子公司、14个分公司。有9对生产矿井，5000万吨/年的原煤生产能力。截至2009年8月底，企业总资产799.65亿元。位列2009中国企业500强第132名、中国企业效益200佳第79名、煤炭采掘及采选业第8名、全国煤炭企业100强第9名。2009年预计完成生产经营总额500亿元以上，实现利润40亿元。 铭基公司是以房地产开发、煤层气开发利用为主业，装饰装潢为支持型产业的公司，在晋城煤业集团整体发展战略的指引下，经过几年的艰苦创业，企业规模实力和核心竞争
5、能力显著提升，成为晋城市第一大房地产开发企业，曾多次荣获山西省、晋城市房地产行业先进企业及煤业集团先进单位等荣誉。,6,1. 地块概况,太原在全国的区位,太原市作为承东启西的重要中心城市、华北地区重要的中心城市之一、历史文化名城，建城已有2500多年，享有“控山带河，踞天下之肩背”的盛誉。,太原市是太原都市圈“一个核心、两个圈层、指状发展轴” 的核心。,太原都市圈控规图,项目区位,项目所在地块位于长风西街、新晋祠路、千峰南街围合处；位于建设中的西山区域核心地段； 长风西大街延伸工程是西山地区综合整治的一项标志性工程，建成后的长风大街将定位为兼具城市服务功能与交通功能的综合性城市轴线，建成后将成
6、为太原市东西向中轴线和景观大道。 也为项目所在地块的商务及商业规划提供了规划和交通基础。,10,2.城市经济研究,11,受经济危机影响及煤炭产业的调整，太原GDP增长速度在2008年以来出现下滑，但第三产业受影响微弱，增长速度仍超过10%，并重新成为拉动太原经济增长的主动力,2004-2009年太原市GDP及增长速度,亿元，%,GDP,2004-2009GDP年均增长率,2004-2009年太原产业结构变化情况,%,第二产业,第一产业,第三产业,第三产业增长速度：,12.4%,13.4%,13.2%,13.1%,13.3%,10.2%,资料来源：太原市统计公报,太原经济概况,12,第三产业的增
7、长促进了太原城市白领阶层增加及中产阶级的出现，为城市商业提供丰富的消费力量，促进了太原社会消费品零售总额的持续稳步增长,资料来源：太原市统计公报,13,太原市2020年规划人口为480万人，城镇化率水平较高，达到82%，较高的城市化率水平是城市商业繁荣及发展的前提,太原市常住人口及城市化率水平,常住人口,城镇化率,注：2010年及2020年数据为太原市城市总体发展规划（2008-2020）规划数据,资料来源：太原市统计公报，太原市城市总体发展规划（2008-2020）,14,近年来，太原市人民生活水平稳步提升，消费倾向性高于周边主要城市,2004-2009年太原市人民生活水平,元 ,周边城市消
8、费倾向性指数比较,人均可支配收入,人均消费性支出,注：消费倾向性指数=消费性支出人均可支配收入,2008年，% ,资料来源：各城市统计公报,76%,75%,78%,80%,71%,75%,消费倾向性：,15,3. 城市商业办公格局及变迁趋势,16,太原市定位于中部地区重要的中心城市，实现黄河中游经济区重要的商贸物流中心的职能，城市商业的发展需要大型商业物业的开发与建设来完成,太原市城市定位说明,为实现城市定位，太原市城市主要职能确定为：国家煤炭能源服务中心、煤炭商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地 黄河中游经济区重要的商贸物流中心； 中部地区重要的综合交通枢纽； 山西省
9、旅游服务基地； 山西省文化娱乐中心黄河中游经济区重要的商贸物流城市中心的职能将需要城市内建设大型商业物业，本项目可部分满足此需求,大太原市经济圈图,资料来源：太原城市总体发展规划（2008-2020）,2009年太原市通过最新的太原市城市总体发展规划（2008-2020），该规划将太原市定位为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。,城市规划对太原的影响,太原市新的城市规划确定太原市的城市性质为：山西省省会，中部地区重要的中心城市，全国重要的新材料和先进制造业基地，历史悠久的文化古都。由此，太原市城市主要职能确定为：国家煤炭能源服务中心、煤炭
10、商品交易中心；国家重要的煤炭科技创新基地、机械装备制造业基地；黄河中游经济区重要的商贸物流中心；中部地区重要的综合交通枢纽；山西省旅游服务基地；山西省文化娱乐中心。太原市城市总体规划调整方案中；北城的省市级行政办公区都将南移，在长风街和平阳路两侧规划出新的商务办公轴，从而带动南城的发展；对南城区域商务办公空间和高档居住空间带来大量潜在需求。,18,太原市城市总体规划确定了“双城、双区、四廊、六轴”的太原城市空间结构及向西向南发展的发展战略，本项目临近的长风文化商务区重点建设现代商业设施,太原市城市空间结构发展分析,根据太原市城市总体规划（20082020），太原市未来城市空间结构为“双城、双区
11、、四廊、六轴”，城市总体向西和向南发展总体规划说明太原市将建市级中心、市级副中心和分区中心三级商业中心，其中，市级中心包括老城、长风和武宿，项目临近市级中心区长风文化商务区长风中心将位于主城南部，汾河以东，重点建设现代商业设施，通过建设市行政、文化中心和配套服务设施，带动河西地区发展，同时，确定长风商业中心在保持特色餐饮、娱乐设施的基础上，继续推动大型综合商厦、大型综合超市的建设，构筑城市南部的现代综合型商业中心 项目临近长风文化商务区，可依据长风区大力发展及构筑南部现代综合型商业中心的优势，发展大型商业；商务办公空间；高档居住空间,太原市空间结构规划图,资料来源：太原市城市总体发展规划（20
12、08-2020）,19,商务办公区域变化,太原市商务结构规划图,资料来源：太原市城市总体发展规划（2008-2020）,传统中心区,长风文化商务区,太原商务办公区域规划府西街、府东街已经被业内称为太原商务金融中心区域，聚集了国贸大厦、华宇国际、金融大厦、王府国际、第五大道、盛唐万象等一批中高档写字楼。处于该地段的写字楼，客户群体主要是经营效益较好且与政府、银行、税务等部门业务往来较大的公司和企业。煤矿公司、证券公司、国内知名企业太原办事处等资金雄厚的企业成为国贸写字楼的主力军。 南内环街作为商务氛围过度区，聚集了多个写字楼，像赛格、金茂大厦等，成为一个延续性商务带，以IT产业为主，以电子产品营
13、销为商业特征。该区域内的写字楼，目标群体主要是从事IT行业的私有业主和以高科技立项的创业者。 随着政府规划调整；太原“南移”速度加快，长风街商务区逐渐形成；这里交通便利，规划发展空间巨大；正在逐渐成为都市化商务区的代表。随着未来几年集中在北城的省市级行政办公区将南移，政府已经在这一带规划出新的商务办公区域的逐渐形成；该区域将出现越来越多的商务办公和居住需求,20,太原市商业呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心商业格局，在外围区域分布着七个区域级商业中心，同时，全市已形成13条功能全面或提供专业化商品的商业街,太原市商业格局呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心
14、特征（1/2）,太原商业格局,柳巷钟楼街商圈,亲贤北街长风街商圈,市级商业中心,区域及商业中心,龙潭商圈,下元商圈,朝阳街商圈,尖草坪商圈,小店商圈,迎新街商圈,太原商业格局分析,项目,21,柳巷钟楼街商业中心 亲贤北街长风街商业中心,朝阳街商业中心 尖草坪商业中心 下元商业中心 龙潭商业中心,小店商业中心 迎新街商业中心 晋源旅游商业中心,（1）钟楼商业步行街、 (2)柳巷商业街、 (3)开化寺商业街、(4)朝阳服装商业街、 (5)双塔寺街医疗医药商业街(6)北大街商业街、(7)府东府西商业街、(8)南内环IT产品街 、(9)亲贤北街餐饮娱乐商业街、(10)漪汾商业街、(11)兴华建筑装饰材
15、料商业街、(12)和平北路钢材商业街、(13)太忻108国道钢材商业街,太原市商业格局呈现以柳巷钟楼街商圈和亲贤北街长风街商圈为中心的双中心特征（2/2）,22,青泥洼商圈平面图,青泥洼商圈整体定位,裕景,柳巷钟楼商圈是辐射全太原市的市级商业中心，由百货和大卖场等业态组成，商业规模较大，档次齐全，但商业功能较为单一,柳巷钟楼商圈概况,华宇购物中心,苏宁电器,铜锣湾,国美电器,茂业百货,贵都世纪,巴黎春天,柳巷钟楼商圈商业分布图,商圈范围,业态组合,发展趋势,仍然是太原的市级商业中心之一,主要由百货和大型超市、专卖店、专业店等业态组成 其中，大型商场18家，餐饮和休闲娱乐场所35家，专业卖场6家
16、，,位于迎泽区，以钟楼街、鼓楼街、桥头街、柳巷南北路，开化寺街等为中心区域,商圈特点,太原市最早、最繁华、商业规模最大、档次最全的商业中心，太原市商业的标志 商业功能较为单一，购物功能较强，餐饮和休闲娱乐功能正在加强，打造满足消费者全方位消费需求的商业区域 辐射范围覆盖整个太原市，在华北地区的旅游商业方面也具有较大影响，是太原市传统商业中心和太原市商业的标志,23,亲贤北街长风街商圈是太原城市南部最繁华的商业中心，随着茂业天地的建成，该商圈的市级商业中心的地位将更加巩固,和信摩尔,居然之家,亲贤北街长风街商圈商业分布图,王府井百货,梅园百盛,商圈范围,业态组合,发展趋势,随着茂业天地项目的建成及开业，此商圈的辐射范围及对消费者的吸引力将进一步加强，作为城市南部的市级商业中心地位将更加巩固,主要由百货和大型超市、专卖店、专业店等业态组成 其中，大型商场8家，餐饮和休闲娱乐场所86家，专业卖场4家，,
