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1、2018/9/13,1,长沙房地产市场观察,长沙思达房地产顾问有限公司 2007年7月,2018/9/13,2,长沙房地产市场宏观概况,2018/9/13,3,根据长沙市城市总体规划（20032020）规定，沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。 “一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含浦组团，强化浏阳、宁乡的市域次中心地位与作用，基本形成与现代化中心城市相匹配的基础设施框架，以霞凝港、黄花空港、信息港“三港”，高速公路、京广铁路“两路”为主体，建设一批区域性重大枢纽工程；以轨道交通网和城市骨架道路网“两网
2、”建设为重点，形成快速便捷的客货运交通网络。并与株洲、湘潭共同构筑经济发达、布局合理的现代化城市群。,完善合理的城市规划，将有效提升长沙经济实力，必将为长沙房地产的发展提供更大的推动力。,2018/9/13,4,近年来长沙国民生产总值保持持续增长，房地产开发投资对经济的贡献率逐年增加。,产业结构稳定，近几年“一、二、三”型产业结构的稳定性逐年加强，产业结构逐渐优化，消费能力逐步增强，第三产业已经成为长沙市的主导产业。,总体环境对房地产市场的影响,2018/9/13,5,长沙城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在80%以上，消费能力强，属于典型的消费型城市。但由于居民储蓄相对水平低，对价
3、格较为敏感，大宗物品消费存在一定障碍。这一特征对今后长沙房价上涨有一定的牵制作用，但并不影响整体价格上涨。,2018/9/13,6,代表性数据分析土地出让,截至2007年5月，长沙出让土地面积约合348万平米，出让总金额约合47亿元； 受国家建设用地紧缩政策影响，长沙市土地购置由城市中心向城郊结合部延续发展，交易面积逐渐减少； 土地交易受招拍挂的影响，价格大幅上涨，一季度，长沙市土地交易价格同比上涨34.1，涨幅比去年同期提高27.3个百分点。,2018/9/13,7,开发完成投资额,2003-2006长沙房地产开发完成投资额,长沙房地产投资额逐年增加，2006年达到300亿元，但受政策调控，
4、市场房地产投资增速有所趋缓。,2018/9/13,8,市场供应量分析,从2003-2006年，长沙市商品房批准预售面积持续增长，年均增长率约为20，2006年商品房批准销售面积达751万平方米，全年放量较大。,8月份，全市商品房批准预售73.97万、6768套，环比增加24.17%、36.31%；其中住宅批准预售58.40万、5191套，环比增加18.29%、27.42%，占商品房的批准预售比重为78.95%、76.70%。,2007年市场供应量分析,2018/9/13,9,1-8月商品房供销比为0.88：1，其中商品房住宅供销比为0.82：1，较上半年分别增长0.08、0.06。分区来看，开
5、福区供销比最大，但相对于1-7月，差距有所缩小，结合该区供销走势来看，其原因主要是因为其销售量得到了进一步提升。,商品房成交面积,2007年商品房成交面积,从批准预售和销售数据来看，全市供给和销售同比继续呈增长态势，销售同比增幅更大。分区来看，开福区、芙蓉区批准预售有较大幅度增长，天心区销售增幅最大，雨花区供给、销售均居于首位，岳麓区批准预售量、销售量同比增幅均最小，批准预售量同不一 更是下降了近1/3，表面今年房地产市场供销以河东区域最为旺盛，但长远来看，岳麓区目前正处于人气聚集 期，在经历短暂休整后，后市仍将有较大发展潜力。,2007年1-8月全市及各区商品房、住宅销售情况,2018/9/
6、13,10,商品房销售均价,2007年1-8月，全市商品房均价为3398元/，同比上涨16.44%；其中，商品住宅平均售价3167元/，同比上涨21.81%；商品房非住宅平均售价为5386元/，同比下降2.75%。,2018/9/13,11,2007年全市单月商品房、住宅均价走势分析,8月份，全市商品房平均价格为3608元/，环比回落1.88%。其中，商品住宅平均价格为3366元/，环比回落1.52%。,2018/9/13,12,2007年8月长沙市各区商品房、住宅均价分析,2018/9/13,13,商品房期、现房量、价分析,1-8月商品房期房、现房成交量分别为456.31万、100.35万，
7、同比增长84.53%、-11.04%，期房占总量的81。97%；商品住宅期房、现房成交量分别为430.66万、68.12万，同比增长82.58%、 -20.29%，期房占总量的86.34%。1-8月商品房期房、现房均价分别为3476元/、3039元/，同比分别上涨15.52%、11.73%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3289元/、2385元/，同比分别上涨17.21%、17.60%。8月商品房期房、现房成交量分别为67.73万、12.13万，环比增长9.38%、19.39%，期房占总量的84.81%；商品住宅期房、现房成交量分别为64.40万、7.53万，环比增长12.49%、-9.
8、39%，期房占总量的89.53%。8月商品房期房、现房均价分别为3830元/、3312元/，环比分别上涨0.95%、12.31%；其中，商品房住宅期房、现房均价分别为3619元/、2477元/，环比分别上涨1.54%、4.56%。,2018/9/13,14,1-8月长沙商品住宅户型供销关系分析,1-8月累计住房供应套均面积为109.12，同比缩小3.86%。从各户型供销结构来看，各户形均供小于求；90以下中小户型供应占比为36.61%，比去年同期增长了8.6个百分点，今年以来中小户型商品住宅供应比例增幅较为明显。,2007年1-8月长沙商品住宅户型供销关系分析表,2018/9/13,15,20
9、18/9/13,16,2018/9/13,17,土地争夺战愈演愈烈，开发商的实力考验,外来实力型开发商，拥有充沛的资金，成为了土地竞价的高速引擎，正在不断激发圈地浪潮。受到资本助推影响，长沙地价出现了节节高升态势。春羊毛出在羊身上，地价的上涨最终将会反映到房价上，长沙的房价还有一个持续上升的过程。,2018/9/13,18,入市产品呈现“两头热，中间冷”的态势,由于近年开发商手中囤有大量的低密度用地，且两年内不开发国家无偿收回的政策，导致了长沙别墅市场供应量的加大，其开发势头将持续至少两年以上。受新政的影响，目前小户型也已进入了批量入市的阶段。相比较而言，经典户型逐渐成为了市场的稀缺产品。,2
10、018/9/13,19,客户群体结构逐步改变外地客蜂拥而至,据专家分析，自07年“五一”黄金周以来，长沙迎来异地置业潮，长株潭及周边城市以及在粤湘籍人士等外地客蜂拥而至。特别是随着近段时间媒体与地产行业人士的觉醒并采取推波助澜的活动攻势以来，整个市场的价格也加快速度走高，给其他消费客群带来购房的紧迫性，客群融合速度加快。,2018/9/13,20,北城片区,麓南片区,市府片区,东城片区,省府片区,金鹰城星沙片区,中心片区,版块之间差距正在缩小 竞争更为激烈,由于受本地和外地房地产商规模化的版块运作及版块连动造势的影响，消费者在居住观念上对各版块认同度不断提高，这一改变标志着，长沙楼市的竞争由原
11、来的版块竞争开始转向了产品品类之间的竞争。,2018/9/13,21,产品价格差距正在拉大,自07年以来，长沙同类物业之间的价格差异表现较为明显。就小户型产品一类而言，目前该产品最低均价为3800元/，最高均价已经达到5800元/，这种两极分化的价格差异表明，长沙同类产品由于受地理位置、产品档次以及外来置业者的影响，产品价格差距正在扩大。,2018/9/13,22,大盘成为长沙楼市的主角,随着外地资本的疯狂进入,外地房地产企业纷纷大规模地抢滩圈地,其中占地面积达1000亩,规划面积达80万平方米的大盘,将不断涌现,占据了长沙楼市的主流地位.,2018/9/13,23,长沙各板块扫描,2018/
12、9/13,24,北城片区,麓南片区,市府片区,东城片区,省府片区,金鹰城星沙片区,根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的七大地产板块格局。,板块典型特征分析,中心片区,2018/9/13,25,中心板块,这是一个最不需要包装的板块。中心板块是长沙各板块配套最成熟，房地产开发最成熟的区域。目前土地已经稀缺，城市中心不再有大规模的住宅开发。未来的开发，将是对老的城中村与搬迁企事业单位土地的改造。大多项目都在建立在项目地段的优势上，其建筑品质和自身的配套还需要进一步加强。多数项目在依托附加价值提高自身竞争力方面做得不够。中
13、心板块的客户主要为私营企业主、高层管理人员、投资客户等高收入人群。其中投资占很大一部分，特别表现在中小户型上。小户型自住客户中以年轻的女性白领占相当大一部分。中心板块普通住宅产品价格多集中4000-5300元之间，整体价格仍有上升空间。,2018/9/13,26,市府板块,随着市府、岳麓区政府的搬迁,板块楼市场迅速升温。目前，已成为住宅价值相当高的区域。随着商业配套的逐步完善，区域已经成为了大盘开发的处女地。区域大量楼盘同步上市，并各有特色，形成差异化竞争格局。项目组合多种产品开发趋势较明显。产品设计已趋向多样化,竞争主要集中在三房。大多项目都在建立自身建筑品质、配套的适用性，品质一再提升。客
14、户主要是周边高校、医院、麓谷、高新科技区、政府公务员等工作的板块高收入人群。其次是在河西工作的高收入人群，如大学教授，企业的高层管理人员，私营企业主等。市府板块的客户表现为：重视生活环境，注重生活品质。住宅产品价格多集中2800-3500元之间，整体价格走势呈上升的趋势。,2018/9/13,27,麓南板块,岳麓山、麓山书院和岳麓山大学城使得这个板块具有很高的人文资源与自然资源。现在板块的生活配套与公共交通缺乏，所以这里适合大型高档住宅项目的开发。以项目自身配套来满足生活之需。麓南板块的楼盘不多，单从数量上来讲竞争不激烈。产品竞争主要集中在小高层住宅和联排别墅。客户主要以在麓山大学城工作的高校
15、教授、年轻教师为主，有一部分在河西工作的白领、长沙市区内的高收入人群，他们是因为岳麓山的自然景观、人文氛围的吸引来此置业。来此置业的客户他们的文化素质都较高，对生活品质都有很高的要求。总的来说麓南板块的物业价格在小幅度上升，受到配套与交通等方面的影响，普通住宅的价格提升受到一定的限制。,2018/9/13,28,省府板块,长沙市东南门户，长株潭三市融城交汇地带。长、株、潭三市的接合部、桥头堡。板块区域的行政、商务、生态、居住格局已清晰形成，非常有利于片区内未来推出物业的价值提升。区域内高端客户市场还有待挖掘，需充分激活片区尖端客户市场，特别是沿韶山南路，湘府东路以及芙蓉南路客户。板块内物业价格
16、竞争主要集中在3300元/-4000元/ 这个价格区间。,2018/9/13,29,尚东板块,浏阳河风光带的建设，使得东城将具有良好的景观资源。加之密集的道路规划与建设，使得东城板块很快成为城市次中心，居住氛围将日益浓厚。产品设计已趋向多样化，甚至超前性，但多数项目在依托附加价值提高自身竞争力方面做得还不够。客户主要是高桥、马王堆、三湘等专业市场个体私营业主，人民路、远大路、万家丽路沿线工作的白领、教师、公务员、医生等中高收入者，外地来长购房者。在该区域购房的人群，主要是生活在东城，或者是看好东城的发展前景，离市中心的距离近，楼盘素质较高。板块普通住宅产品价格多集中3300-4000元之间，整
17、体价格提升走势呈上升的趋势；各区间价格物业消化量与推出量比率比较平衡，销售情况良好。总价在50万元以内的产品消化率明显高于50万元以上的产品。,2018/9/13,30,北城板块,板块依托原有丰富的土地储备基础，在众多政策利好的影响下，发展迅速，逐渐改变“南帝北丐”城市格局，尤其是开福寺周边区域发展更为迅猛。两馆一厅建设使该区域成为长沙市最适宜居住和娱乐休闲的地区之一，可大大提升片区品质形象和物业价值。板块区域市场上普通住宅的产品，主要以多层、小高层为主；市场上户型也是以居家型的三房、二房、四房为主，但是总的来说单位面积偏大，有面积浪费之嫌。客户主要是开福工作生活的企业中高层管理人员、事业单位高收入者、高校教师、医生、私营企业主、个体工商户。北城片区的价格总体来说相对其他片区价格较低，各楼盘的价格相差不大。,
