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1、项目经理的定位:物业服务项目的灵魂。国家人事部、建设部国人部发2005胺河督95亓关于物业管理师制度智行规定第翩勇用二十入条规定:“物业管理项目负责人应国国人5一牢不吴珂市扣代“国荷成邛市物业管理条例)第五十九条Y剜明房规定“本市实行物业服务项目经理责源恒任知,悠竹反沥的分业朋勇炅质人应当由阮煌物武朋务项目经理担任:“由此可以看出“项目经理“在企业提供物业服务活动中的重要地位。那么作为“项目经理“应具备哪些知识和能力?】根据建设部组织编写的“物业管理师“教材中要求:鳝“项目管理负责人知识培训的主要内容包括:经济学、萍组织行为学、市场营销、公共关系、物业服务企业财务管理、物业管理法规与房地产经营
2、知识。“项目管理负责人能力培训的主要内容包括:制订物业管理方栗的能力、祖订物武学理制座的能力、编列典用预算的能力、修亡末咕触0、李刘纺营呆务项目的能力、1上迦口具备的知识和能力将决定个物业项目经理能否胜任物业服务三大阶殴中的职位要求和能否完成企业交贿予项目的经营管理指标的实现。那到底应该具备哪三个阶段的能力呢?二、物业服务早期介入阶段物业服务早期介入是指新建物业竣工交付之前,建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询及相关的早期服务工作,是开发建设单位在开发新建项目阶段引入的物业管理专业技术支持;是三大阶殿中的第一个重要阶段。其服务的对象是开发建设单位,由于“物业管理前期招投标“的相
3、关法规规定,物业服务企业在物业销售前就通过市场竞争机制,进入物业项目在向开发建设单位提供服务的同时为今后进入前期物业服务萸定了基础工作,在此阶段物业项目经理要参与物业招投标、项目规划设计、项目施工惧设计、汞业倩民酵倩咤招口i亿五g3江工症十-砂史伟在趸阶祉姜示物业项日经玲应盆本其备:1、物业管理招投标知识;、参与制定物业服务方案的能力(投标文件制作);、建筑、设备基础知识;、物业营销基础知识;、服务策划能力;物业管理法律法规知识;、良好的沟通能力口n万(一)项目招投标:1、参与对投标项目的调研;2、参与投标文件的编制;3、参与投标答辩;4、前期服务合同的签约;瞒5、合同备案及收费备杜。(二)项
4、目的规划设计:、就仪业项目的结构有局、信用功能提出改进建议;，勿jJ支堕趋设马配奚发诊的分怒怪、|造应性提出兢物止设施设备的造型提出建以人就物业服务中心及社区活动等配套设施场地提出建议。(三)物业销售:1、物业销售前对销售人员进行物业法律法规培训;2、协助开发建设单位制定“临时管理规约“等必要文件;3、编制开盘服务方案;4、编制售楼部服务方案和样板间服务方案;5、协助物业营销开展物业法律法规咨询服务;6、了解购房业主物业服务需求、定位为调整服务方案作基础。(四)物业建设施工:国1.去与工程建设过程中的重要进度会议;2了解物东页月彭参友莲佛许庞3、与赳役年位、伯工单仿数祚一i发死4门途夷吾参与解
5、决方根;5、配合建设、施工单位把好工程质量关;6、做好隐蕊工程的施工情况记录特别是对设计作变更的部分;7、再此阶段后期,可进入前期物业管理的基础准备工作,如:编订人员招聘方桥、适时进行员工培训、编订岗位只能要求、管理制度、服务流程等。(五)项目竣工验收:商1、了解热悉工程验收规范、标准;阀2、去与竞工验收;3、记录工程质量存在问题和整改措施;M耀4记录工程质量整改过程和结果;剧5、为项目承接查验工组作充分准备。上面的内容为第一个阶殴需要做的工作,那么第二个阶段又是什么阶段呢?三、前期物业管理服务第二阶段是前期物业管理服务阶段,物业服务企业从事的活动和向业主、使用人提供的服务既包括常规期服务的内
6、容又包括物业共用部位、共用设施设备的承接验收,业主入住服务、装饰装修服务、工程质量报修服务、物业服务机构的前期运作磨合、调整、与业主。使用人的沟通协调等。(一)项目服务资源的配置与完喇:1、按服务方根设计的机构配置进入试运行;2、物业服务用房进行移交并投入使用;3、按服务方案需用的物质装备配置到位;4、已经培训过的人员进入岗位;5、已拟定的各类制度及工作规程开始启动。(二)承接查验:物业承接查验是指物业服务企业对新接项目的物业共用部位共用设施设备进行承接验收。它分为新建物业的承接查验和物业服务机构更换时的承接查验两种类型。A、新建物业承接查验工作的主体为建设单位和物业服刍企业。BA李|更炳肖的录牵许睇工体的主体为业主大会或产权单位与新的物业企业。作为新建物业的承接查验是物业服务由早期介入进入前期服务的界线,是物业服务企业进入项目前必不可少的重要环节,它对规避企业风险、界定责任和羰定管理服务基础至关重要,物业服务企业应予以高度重视。
