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1、市场远景分析,福州市中琦投资顾问有限公司 中琦金山 林智伟,课程目录,第一部分：2011年中国房地产市场总结1、政策：房地产调控持续加码，措施进一步细化2、一手房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数在3个月连续下跌3、二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房4、土地：出售总量略有增长，出让总金额基本持平，但住宅用地量价持续下降5、企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大,第二部分：2012年中国房地产市场趋势展望1、政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力2、总体预测：上半年量价继续下行，下半年逐渐趋好，但全年销售难有增长3、公司调整
2、：沉淀队伍，提高员工技能水平，调整薪资架构，逆市飞扬,寒冬的黑暗还是破晓的黎明？,继国际金融危机之后，欧美债务危机让世界经济再次面临困局。在外部环境恶化的情况下，中国作为世界第二大经济体，中国经济能否继续保持增长动力，再次助力世界经济脱困，成为各界关注焦点。在严峻的背景下，未来的房地产市场发展趋势将如何？未来房地产宏观调控政策走向？新形势下，中国房地产行业如何透视现状、锚定未来，为引领下一轮发展打下坚实的基础呢？中国房地产企业将如何持续发展？,回顾篇,政策篇,2011延续了2010的调控之年，而且更为密集与严厉。从年初“新国八条“到“一房一价“、“国五条“、二三线城市限购政策等，房地产市场一路
3、跌宕起伏，楼市多方博弈也日益深入,政策篇,2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控，从“国八条”到房产税试点改革先后落地，从“限购、限价、限贷”全面升级再到7月初开始将限购指向二三线城市，始于2010年这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加攻击两手，行政和经济手段进一步细化。,从全国来看，1-11月房地产开放投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落；商品房需求在2010年的高位基础上继续增长。从重点城市来看，2011年1-11月，一二线代表城市住宅成交面积同比下降15%和7%。从绝对量来
4、看，一线城市近期成交量已低于2008年低点。据福州数据监控中心统计，11月福州商品住宅共成交885套，与10月份相比，减少了87套，环比下降8.95%，创下了今年以来的新低。与此同时，福州楼市住宅供应量持续在高位徘徊，可售住宅面积保持在200万平方米以上，达到231.01万平方米。在这非常时期里，开发商也卯足了劲，争先抢占市场，开展激烈的价格战。 楼市出现量价齐跌。根据福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，交易量极度萎缩，福州月交易量从过去的70万平方米降到现在的10万平方米，福州楼市均价已经跌去20%。,二手房篇：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房,2011年前11月，北京等10
5、代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。而在价格方面，10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌，10-11月降幅持续扩大，到11月底，杭州累计下跌8%，深圳下跌5%，其他城市跌幅在3%以内。,土地篇：土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降,全国133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%，但主要受商办和工业用地拉动增长，同时，土地出让金总额小幅下降1.8%。前11个月，住宅用地量价水平持续低于去年同期，成交面积和楼面地价分别下降11%和9.9%，而北京等十大
6、城市分别下降23.5%和14.1%，降幅大于总体水平，其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%，上海、南京平均楼面地价降幅超过40%。,200亿元，这是福州市2011年111月份的土地出让金，比起2010年的318亿元，降低了100多亿元，降幅超过30%。而为了达到200亿元的目标，福州市政府2011年推出了4300亩地，比2010年的3106多亩多了1000多亩。,房产企业篇：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大,万科等十大品牌房企前11个月的销售额平均同比增幅达16%，明显跑赢大市。恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划，另一方面，品牌房企普遍放慢拿地不发，1-1
7、1月拿地面积同比下降36%，其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措，品牌房企资金状况明显好于2008年，短期偿债压力不大。,结论是什么？,财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确，但目前还未到全面推开的地步。他透露，2011年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。“至于是哪些城市，目前还很难确定。总而言之，未来的房地产调控大方向是以房产税等经济手段来逐步替换”限购令“这样的行政手段”。,数据单月213亿元 资金加速逃离楼市央行调查统计司2日公布的两份报告认为，当前的一系列经济、金融数据的变化显示，房价拐点初现端
8、倪。这是官方为数不多的明确判断房价拐点显现的论述。楼市拐点的出现，也导致大量资金加速逃离房地产行业。据北京中原地产统计，11月当月，全国楼市股权交易达到9宗，总成交金额达到67.5亿元，而公开披露的保护股权及资产变动的房地产企业变动则达到43起，仅披露的变动金额就达到了213.3亿元人民币。,降5200亿元 130城市土地收入锐减中原地产根据公开数据的统计显示，2011年111月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米，土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。而2010年111月，这130座城市的土地出让金总额达1
9、.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%，出让宅地的楼面价也同比下调17.4%。,英雄还是狗熊？,12月12日至14日召开的中央经济工作会明确地告诉我们：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”12月12日-12月18日一周，福州全市住宅共签约149套。上周中央经济会议结束为来年楼市方向基本定调，房产税试点如箭在弦，来年或将推广二三线沿海城市，进入12月份以来，调控的声音依然强大。住建部政策研究中心主任秦虹的官方解读：第一，促进房价水平在社会大众承受范围内，而不是
10、少数承受范围内，使房价变化水平和收入水平越来越近，不是越来越远。第二、过去炒作投机房价快速上涨，使它回归合理水平。第三、促进房价的变化幅度，如何有利于平衡社会各方的利益关系。我们个人、企业、银行之间的关系都在房价调整变化中发生变化，所以房价回归要考虑如何平衡多方的利益关系。第四、促进地价在内的要素与房价一起同步。我们理解房价回归合理水平，不是降价的关系。“秦虹最后强调，今后的市场发展很重要的关键就是明确政策预期，使市场健康发展。,展望篇,住建部政策研究中心主任秦虹的官方解读：第一，促进房价水平在社会大众承受范围内，而不是少数承受范围内，使房价变化水平和收入水平越来越近，不是越来越远。第二、过去
11、炒作投机房价快速上涨，使它回归合理水平。第三、促进房价的变化幅度，如何有利于平衡社会各方的利益关系。我们个人、企业、银行之间的关系都在房价调整变化中发生变化，所以房价回归要考虑如何平衡多方的利益关系。第四、促进地价在内的要素与房价一起同步。我们理解房价回归合理水平，不是降价的关系。“秦虹最后强调，今后的市场发展很重要的关键就是明确政策预期，使市场健康发展。”,对房地产而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税
12、试点改革等长效机制建立也有可能落到实处，2011年11月底，央行近三年来首次下调存款准备金率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。福州已经明确表态2012年限购将继续。,政策趋势篇：继续坚持房地产调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力,预计在2012年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行。全年来看，在“经济增速稳中有降，货币政策稳中微调，房地产调控政策继续从紧”的假设下，根据“中国房地产中长期动态模型”测算，全年商品房量价难有增长，预计销售面积和价格降幅分别在3%-6%和1%-4%之间；房地产开发投资和新开工面积增速将进一步回落，分别在15%-20%和6%-9%之间，在2011年的基础上增速继续下降。,总体预判篇：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续上行，下半年逐渐趋好，全年量价难有增长，总体不容乐观也无需过度悲观。,2012中琦之逆市飞扬！,对于我们，2012年意味着什么？,
