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1、朱雀路项目营销方案 玖鼎策略,目录Contents 1.战略定位 2.产品策略 3.推广策略,战略定位,商品房市场 市场供应特征 2010年第2季度，西安市商品房投资额为662894万元，与去年同期相比增长25.74%，与上季度相比增长28.53%,2010年第2季度商品房施工面积3888402平方米，环比增长26.38%，与去年同期相比增长3.07%；本季度商品房竣工面积,市场销售特征：2季度西安商品房销售面积为3266392平方米，同比上年小幅增长8.26%，环比上季度增长20.19%。其中住宅销售面积为2929064平方米，同比上年增长6.83%，环比增长24.9%。尽管数据仍表现为增长
2、态势，但自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。为期两个月的政策消化之后，需求市场观望情绪更加浓厚，进入6月，恒大地产、绿地集团、中海国际社区、中新浐灞半岛等开发企业纷纷加入“优惠促销”行列，市场供求关系已开始逆转。,从西安市商品房各月销售量来看，“4月15新政”就是一道分水岭。新政出台前，楼市高歌猛进，房价频频“越位”，销售量也在2月短暂的回落后冲高；新政出台后，西安商品房市场市场迎来全面降温，楼市新政除了对投资性购房一声棒喝外，同时对刚性需求心里产生了影响，市场观望态势渐浓，这导致了西安房地产市场供求关系迅速
3、逆转，消费者与开发商博弈，导致销售量在4月冲高后，5、6月销售量连续下滑。 截止6月底，2010年上半年西安市商品房成交面积为598.4万平方米，虽与2009年下半年销量相比下滑29.1%，但与2009年上半年的销量相比仍有21.37%的增幅；其中普通住宅销量共计527.42万平方米，同比增长18.69%。,各物业价格表现从本季度各城区物业成交均价走势图中可以看出：城内区普通住宅类物业的成交均价是六城区中最高的，城南区、高新区以及城西区紧随其后；其中各城区中西高新和城北区普通住宅成交均价环比增幅最大，分别为18.68%和11.02%，这与区域内推出中高端项目有关,价格表现 2010年2季度商服
4、用房销售面积为171213平方米，较去年同期销售量相比增长24.64%，环比增长5.34%，占本期商品房销售总量的5.24%；本期商服用房销售额为196818万元，较去年同比增幅达55.64%，环比上季增幅为18.19%，占同期商品房销售额的9.78%。由于西安商业地产发展较为缓慢，多数以住宅项目底商为主，因此各季度商服用房类物业成交量变动较为明显，但从去年3季度开始商服用房类物业呈明显的上升阶段。随着楼市调控政策威力渐显，住宅市场观望情绪更加明显，住宅投资投机行为也得到一定程度的遏制。住宅投资收紧，不少投资客开始转战商业地产，一些品牌企业也都纷纷将目光瞄准了商业地产。从目前市场情况来看，商业
5、项目的租金回报仍旧较高，投资商业地产依然能取得不错的收益。在住宅市场出现不确定后，商业可能将会是很多投资者的新选择，因此商业地产很可能成为继住宅投资后又一受欢迎的投资渠道。,从商服用房成交均价及变动比率走势图上看，本季度全市商服用房类物业成交价格为11495元/平方米，环比上涨12.19%；本季度商服用房类物业成交量为17.12万平方米，较上季成交量增加5.34%。,分城区商品房市场,城南区 2010年2季度城南区共有在售项目87个，占全市总项目数的19.21%，在售个案数量较上季度有所增加，在售个案数量居全市各城区第二位。本期该城区施工面积为1010207平方米，较去年同期相比下滑5.32%
6、，占全市施工面积总量的25.98%；竣工面积为935525平方米，与去年同期相比增长6.4%，占全市竣工面积总量的26.52%；新开工面积为889986平方米，较去年同比略下滑0.22%，占到新开工面积总量的27.1%。 本季度城南区商品房销售面积853456平方米，较2010年1季度增长33.04%，较2009年2季度相比下滑3.37%，占本期商品房总销售面积的26.13%；销售额为603211万元，较上季度增长30.95%，同比增长23.45%，占本期商品房总销售额的29.97%。本季度城南商品房成交价格为7068元/平方米，与去年同比上升27.76%，环比出现了下滑，但幅度较小仅为1.57个百分点。,本项目位于朱雀路南延伸段以西，南三环以南,
