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1、2018/9/12,黄石商业市场调研报告,2018/9/12,2,2018/9/12,3,宏观市场分析城市概况,项目所在城市位于武汉“8+1”城市圈范围内，是“8+1”城市圈东部区域的中心城市，面临和承接大武汉新一轮发展的契机。,8+1城市圈“8+1城市圈”，是指以武汉为中心，以100公里为半径的城市群落，它包括了武汉及黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个周边城市。 黄石与武汉“8+1”城市圈的联系从经济总量看。2009年，武汉城市圈9城市实现生产总值8000亿元，比城市圈成立之前接近翻了一翻，占全省GDP的62.3%。其中，武汉实GDP4000亿元，高居首位，黄石、黄冈、孝感
2、2个城市实现GDP在590亿元以上。2009年，从城市圈8项主要指标增长看，有5项增幅高于全省水平，其中，生产总值增幅高0.6个百分点，地方财政一般预算收入增幅高1.3个百分点，实际利用外资增幅高0.7个百分点，城市居民人均可支配收入增幅高0.6个百分点，农民人均纯收入高3.1个百分点。但有3个指标增幅低于全省水平，其中，规模以上工业增加值增幅低5.0个百分点，全社会固定资产投资增幅低3.1个百分点，社会消费品零售总额增幅低1.1个百分点。城市圈在总体上为全省发展做出巨大的贡献。,黄石经济总量在武汉“8+1”城市圈中仅次于武汉，GDP和人均GDP均位居全省前列，为房地产发展提供了坚实的基础。,
3、2018/9/12,4,宏观市场分析城市经济,09年黄石GDP597亿元，在全湖北省排第八位。,09年黄石人均GDP超过两万元，以每年10%以上的速度高速增长。,黄石历年GDP均保持在10%以上的增幅；根据国际经验，黄石目前房地产正处于高速发展阶段。,2009年湖北省GDP排名,改革开放年间黄石市经济发展迅猛，年实现地区生产总值（）亿元，按可比价格计算，比年增长倍，年均增长。城乡居民生活质量继续提高，市区居民人均可支配收入元，年均增长；农村居民人均纯收入从年的元提高到年的元，年均增长,2004-2009年武汉GDP,黄石社会固定资产投资和消费品零售总额持续保持高增长，为房地产的发展提供了强大的
4、动力。,2018/9/12,5,宏观市场分析城市消费,2007年-2009年，黄石固定资产投资稳步增加，2010年17月，黄石市全社会固定资产投资完成270.06亿元，同比增长40.34%。其中，城镇固定资产投资完成261.06亿元，增长42.53%，比全省快7.7个百分点。,2008年黄石社会零售品消费总额突破200亿，2010年16月份，累计实现社会消费品零售总额134.49亿元，与上年同期相比增加了16.56亿元，同比增长18.6。,2018/9/12,6,黄石与武汉、十堰并称湖北的三大重工业中心，具有雄厚的工业基础，市民收入丰厚，消费能力强劲。,优越地理区位 地处鄂东城市群的东端，北靠
5、大武汉，面向鄂东南及鄂赣皖豫四边地区的广阔腹地，区域中心地位日渐突出。 便捷交通 公、铁、水路四通八达，国、省干道纵横交织，长江大桥连接南北，沪蓉高速成公路穿越而过。 矿产资源丰富素有“江南聚宝盆“之称，拥有4大类64种矿藏，其品位之多、储量之丰、品位之高、价值之大为国内少有、世界少见。 雄厚工业基础 素有“青铜故里”“钢铁摇篮”、“水泥故乡”“服装新城”之称，拥有全国六大铜基地之一的大冶有色金属公司、全国十家特大铁矿之一的大冶铁矿、全国十大特殊钢厂之一的冶钢集团、全国三大水泥集团之一的华新水泥集团、全国最大西服出口基地和面料生产基地的美尔雅集团等一批大企业。 突出战略位置作为湖北“金三角“发
6、展战略东部的支撑点以及湖北长江经济带的“东大门“，黄石战略位置相当重要，并正在融入武汉城市圈，向大城市迈进。,黄石,武汉,宏观市场分析城市基础,2018/9/12,7,黄石房地产发展，经历了四个阶段，目前整体均价突破4000元/平米。,宏观市场分析发展历程,2018/9/12,8,09年前，房地产资产投资额、施工面积、销售额总体趋势增长，价格稳步上升，09年和10年房地产开发速度明显加快，房地产发展势头良好。,宏观市场分析房地产投资,历年房地产投资及增长情况,历年商品房销售情况,历年商品房施工面积情况,历年商品房销售情况,2018/9/12,9,2010年是黄石地产史上的分水岭：持续的价量齐升
7、后，市场在新政中进入观望期。,宏观市场分析房地产价格,黄石09-10年价格走势图,黄石09-10年销量走势图,总体而言，黄石作为一个三线城市，对新政的反应相对滞后，2010年前更多的是按照自身的规律在发展（如上图），直到10年新政的影响才得以一定程度显现。,黄石09年来供销走势图,供应量增大的几重原因： 1、历年积累了众多开发量，受政策面影响，土地开始大面积动工； 2、受上半年市场利好影响，市场集中供应，市区销售个案达75个。 销售量放缓的原因： 受新政影响，市场利空，投资客纷纷撤离市场，自住客持币观望。,2018/9/12,10,2010年政府通过金融信贷调控和保障住房政策持续降温楼市，普通
8、住宅刚性需求和改善性需求受到严格限制，市场反应明显疲软。,宏观市场分析宏观政策,1.18央行再次上调存款准备金率0.5%； 1.10“国十一条”出台 二套房首付40%,3.5“国四条”出台 遏制房价过快上涨势头 3.10遏制地价 拿地一月内缴清50%首付,4.2各大银行取消首套房利率7折优惠。 4.15新政：二套房贷首付不得低于50% 4.17停发三套房贷 加速楼市降温。 4.29中国银行大幅提升房贷利率。,5.10央行再调存款准备金率0.5%；5.13鼓励民资，“国36条”出台； 5.2690以上首付不低于30%。,9.29国五条补充细则出台，加强了银行对国五条的执行的监管力度，首套房首付比
9、例提高到3成,2018/9/12,11,2010年宏观调控旨在针对普通商品住宅，并未对商业地产进行有效控制，商业地产迎来了新的发展契机。,宏观市场分析宏观政策,3月出台国四条,4月出台国五条,5月出台国36条,9月国五条补充,2018/9/12,12,小结,宏观背景解析,黄石城市经济的快速发展、城市地位的显著提升，为房地产市场的良性健康发展提供了良好的宏观环境； 第二产业发展迅猛，支柱产业逐步形成，对能与城市发展水平与城市地位相匹配的、高品质的房地产产品的需求将越来越大，为房地产市场的持续发展提供了稳定的产业支持； 针对住宅的调控制政策接二连三的出台，抑制了住宅成交量，与此同时商业迎来了新一轮
10、的发展契机，众多商业项目发展强劲。,2018/9/12,13,侧面分析,宏观背景解析,黄石在湖北省各省辖市经济实力排序中，位次渐次下移，从曾经的全省第二位，跌落至2007年第四位，2008年第七位，2009年更是跌落至第八位，发展趋势值得关注，需要强有力的产业带动。 作为老牌的资源型工业城市，正跨入资源枯竭型城市行列，面临经济发展后劲乏力，行业发展缺乏亮点等种种困难 解读黄石市政府近3年的政府工作报告，乏善可陈，城市经济发展的减速与停滞，会直接影响居民的消费能力。,2018/9/12,14,2018/9/12,15,格局：黄石城市商业格局呈现“一心多点两轴”，尚未形成城市副中心，中心吸纳能力过
11、强，造成其他区域相对冷淡。,黄石商业整体市场分析格局,一心多点，未形成城市副中心,一心：以黄石大道、交通路、南京路、武汉路围合的区域，商业氛围浓厚，经营业态齐全,多点：以杭州西路、迎宾大道、湖滨大道和黄石大道为点进行分布，没有形成城市副中心,市中心吸纳能力过强，认同度极高，其他区域相对冷淡，缺乏城市副中心，缺乏完善的商业配套,两轴：社区商业和专业市场,2018/9/12,16,格局：城市商业布局极其明显，社区商业和专业市场对市中心形成有力补充。,黄石商业整体市场分析格局,主要分布于市区老城和新建居民小区，由专卖店、日杂货店、超市、便利店、饮食服务网点、菜市场等商业项目。,社区商业网点,2018
12、/9/12,17,黄石商业整体市场分析业态分布,目前黄石市商业业态比例中，服装服饰类所占的比例最大，服装服饰行业竞争激烈，档次以中低档服装为主，市场缺少中高档及高档服装系列，部分高端消费者向武汉外溢。,服装服饰类,黄石市的饮食文化比较丰富，餐饮业所占比例较大，紧次于服装服饰。但没有较高档次的品牌餐饮店，服务档次也较低，特色化不强，由此可见黄石的餐饮业仍有相当大的发展空间。,餐饮类,黄石的百货、超市占比较小，主要为消费者提供日常百货用品。超市以武汉本土商家为主，未有大型国际知名品牌。,百货超市类,业态分布：业态种类齐全，但档次各异，整体档次不高，服装服饰和餐饮所占比重最大。,黄石专业市场主要以建
13、材家居为主，消费潜力巨大，分布较广，客户需求程度高。,专业市场类,黄石的休闲娱乐业处于发育阶段，缺少较高档次的休闲、娱乐项目，部分高端消费群向武汉外溢，由此可见，黄石的休闲、娱乐业发展空间较大。,休闲娱乐类,2018/9/12,18,黄石商业整体市场分析业态特征,服装服饰类特征：黄石服装服饰品牌集中在市中心区域，经营服装的店门多，分布散、零乱，以中档为主，部分少量高档品牌，装修布置不能与品牌相协调。,2018/9/12,19,黄石商业整体市场分析业态特征,服装服饰类经营规模：经营规模小，主要集中在3050左右，没有大型服装店进驻。,斯得雅,正点,壹加壹,韩式精品店,经营面积,20左右,50左右
14、,30左右,20左右,100左右,2018/9/12,20,黄石商业整体市场分析业态特征,服装服饰类经营状况与水平：经营状况一般，没有销售额特别突出的店，消费目标人群主要为年轻群体，女性消费占比不高，消费水平较低。,消费群体：1625岁，女性多以小特色店为主，男性以休闲服饰为主,经营状况：各店面经营利润差别不大，月毛利维持在平均7000元左右,消费力：平均每人消费100元左右，超过200元以上的消费金额少,2018/9/12,21,黄石商业整体市场分析业态特征,餐饮类特征：主要集中在市中心区域，然其他区域亦齐头并进，除团城山开发区外，普遍档次偏低。以中式为主，西式餐点尚未形成氛围。,磁湖山庄,
15、楚国布衣,简朴寨,一楚香,陶然楼,红嫂,2018/9/12,22,黄石商业整体市场分析业态特征,餐饮类经营规模：中等规模占据市场主流，中小型餐饮店面积区间在5020之间，中大型餐饮店集中在5002000。2000以上的大型餐饮店较少，供需矛盾显著。,2018/9/12,23,黄石商业整体市场分析业态特征,餐饮类经营状况与水平：经营状况良好，特色餐饮店如楚乡土菜、青龙美食广场、楚国布衣等众多餐厅出现“翻台”现象。,陶然楼,楚国布衣,简朴寨,青龙美食城,楚乡土菜,秀玉红茶坊,2018/9/12,24,黄石商业整体市场分析业态特征,百货类特征：百货主要集中在市中心区域，整体数量少，档次不高，无全国知
16、名品牌，百货店提袋率不高，经营不旺盛，金虹等老百货店现已成为小品牌集中店。,新百百货,金虹大厦,威伊盛购物中心,2018/9/12,25,黄石商业整体市场分析业态特征,百货类经营规模及发展方向：相对于传统百货业来说规模较大，但就发展而言，与现在体验式购物中心相距甚远，没有新颖性。,现有购物中心无论 内部还是外部都有 体验式区域，外部有 休闲区，内部有休息 区，在设置上更人性 化，更能体验购物与 休闲的结合，在购物 的时候不觉得过于 疲惫。,广百百货,万达广场,徐东购物中心,2018/9/12,26,黄石商业整体市场分析业态特征,百货类经营状况和经营水平：目前黄石百货店经营状况一般，提袋率较低，购买人群主要集中在2430岁女性，男性较少，经营品牌大多属于国内二线，档次不高。,梦特娇,利郎,美尔雅,维恩,达芙妮,千百惠,
