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1、金华宾虹路地块可行性研究报告,宁波中原物业顾问有限公司 2009年8月,土地属性研究，通过城市宏观环境以及地块微观环境的深入研究，明确本地块开发具备的各方面素质条件。,微观市场分析，通过对各细分物业（住宅、商业、写字楼）的深入分析，明确竞争市场中各物业的发展机会，为本项目定位提供依据,项目定位，结合项目土地属性条件以及竞争市场环境分析，确立项目可能的发展方向、产品组合。,1,2,3,经济测算，结合项目的初步定位以及未来项目收益预计，对项目土地价值进行评估。,4,土地属性研究,经济测算,项目定位,市场环境分析,城市角色 宗地分析 交通分析 景色分析 周边配套分析 周边开发分析 城市宏观环境分析
2、项目属性小结,项目位于金华开发区城市发展主方向，盘踞商贸居住区，毗邻市政府，占据城市发展核心位置。,土地属性,宗地位置,项目位置 位于宾虹路以南，李渔路以北，婺州街以东，永康街和严济慈图书馆以西。市开发区 市开发区为金华城市发展的重心。本案位于市开发区中的商贸居住区。市开发区定位 是金华市区最重要的行政服务、商贸金融、文化教育和技术创新中心，积极支持市经济开发区建设，使之成为浙中高新技术产业转化基地、研发中心和信息中心，成为市区最具活力的经济增长极。,金东区,金华老城区,地块所在位置,项目属开发区江南街道，土地尚未平整，有望发展成为未来片区较大影响力的大型综合性项目，项目规模大，操作空间巨大。
3、,土地属性,地块分析,项目地块现状：土地尚未平整。,本项目用地指标,土地属性,四至分析,东面：永康街、严济慈图书馆（宾虹路和永康街交叉口，地块东北角） 南面：李渔路，双向四车道，为金华东西向的一条干道 西面：婺州街，隔马路为成熟小区 北面：宾虹路和一幢含底商住宅楼（对可能建造的商业部分产生影响），隔马路为成熟小区新世纪花园。宾虹路，双向四车道，为金华东西向的一条主干道，人气较旺。,四至现状成熟，宾虹路、婺州街、李渔路道路设计宽敞，且路况较好。但西北面、东面的现状建筑破坏地块的完整性，使地块较不规整，尤其是西北面的现状住宅楼，形象较差，给项目规划尤其是商业规划带来一定难度。,宾虹路,李渔路,永康
4、街,婺州街,严济慈 图书馆,土地属性,交通情况,道路交通与老城区的交通联系主要依托： 1、双龙南街双双龙北街 2、八一南街八一北街 3、婺州街 与婺城新区的交通联系主要依托： 1、宾虹路 2、李渔路公共交通 该项目附近有9条公交线路经过： 游5、游6、游9 K26、K36、K37、34、310、312,双龙南街,八一南街,李渔路,本案,婺州街,宾虹路,南北向有八一南街、双龙南街、婺州街等道路，东西向有宾虹路、李渔路等城市主干道，公共交通和私家车交通均较为便利，至城市主要节点交通便捷，路况较好。,游5、游9、 34、312,游6、K26、 K36、K37、310,土地属性,景观资源,景观环境 近
5、距离景观：项目内部无自然水系，缺少景观。远距离景观： 市民广场：占地65674平方米，是集文化、休闲、娱乐、健身、科普、旅游、集会于一体的综合性城市广场 金华江：是金华境内主要水系，东西长约120千米，南北宽约50余千米 金华大黄山公园：占地350多亩，是一个以茶花文化为主题，融山水、园林、花卉、建筑、展览等于一体的游览胜地。,项目周边远距离景观资源丰富，市民广场、公园、金华江距离地块2-3公里。但内部景观资源匮乏，不利于项目高档楼盘气质的打造。,本案,市民广场,金华江,大黄山 公园,集中型购物以新城区核心商圈和老城区商圈为主，其中新城区核心商圈距离项目仅2公里，日常生活配套皆能满足。,土地属
6、性,周边配套,购物项目周边有银泰百货福泰隆店、世贸中心、世纪联华、加贝超市、福泰隆江南店、福泰隆现代购物广场等商业配套，配套设施齐全，生活便利。,本案,银泰百货 江南店,福泰隆江南店,加贝超市,世纪联华,世贸中心（在建）,福泰隆现代购物广场,江南核心商圈,项目配套小学为西苑小学，配套中学为西苑中学，分别分布在项目的西北面和西南面。教育资源完善但非知名学府，略有瑕疵。,土地属性,周边配套,本案,外国语职业学院,学校 周边小学中学齐全，本案配套小学为西苑小学，与项目距离不足1公里；配套中学为西苑中学，与项目距离2.8公里。 西苑小学：创建于1999年，占地1.4公顷，现有30个教学班，1400名学
7、生，是市对外交流窗口学校。 西苑中学：创建于2001年。,部分学校未标明,金华教 育学院,金华外国 语学校,本案,1公里范围,2公里范围,金华职 业技术学院,金华市 西苑中学,西苑小学,本地知名学校为:南苑小学、江滨小学、东苑小学、金师附小这四所金华市区炙手可热,本案1-2公里范围内，有多家大型医院，以项目北面的市中医院最为接近，仅为1公里距离。医疗配套较为完善。,土地属性,周边配套,医院 本案周边1-3公里内基本有多家大型医院满足周边的医疗需求。市区主要医疗结构集中在老城区和开发区。,部分医院未标明,金华市第 五医院,金华市人 民医院,本案,文荣医院,市中医院,寺后皇社区 卫生服务站,同济医
8、 院,市口腔 医院,金磐开发 区医院,1公里范围,2公里范围,市第二 医院,婺城区妇 幼保健院,金华地处浙江中部，为浙江中部重要城市。其大市地域10941平方公里，人口461万，其中市区面积2044平方公里，人口92万。,金华地处浙江中部，东邻台州，南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭州 ，下设婺城、金东2个市辖区，辖武义、浦江、磐安3个县，代管兰溪、义乌、东阳、永康4个县级市 ，面积10941平方公里，人口461万，其中市区面积2044平方公里，建成区面积68.79平方公里，人口92万。,城市宏观环境分析,金华建制 久远。古属越国地，秦入会稽郡。金华古称婺州，因其“地处金星与婺女两星争华之处”得
9、名，自三国吴元宝鼎元年（266）始设东阳郡建置以来，具有1800多年的历史和灿烂文化。历名金华、婺州，或设郡、州、路、府，或设道、区、专区和地区。1949年5月7日金华解放，设立浙江省第八行政区金华专区，辖2市9县。1955年3月,衢州专区撤销并入。1985年5月，国务院批准撤销金华地区，分设金华、衢州两市，实行市辖县体制。并于金华城区设立婺城区,郊区设立金华县,同时撤销兰溪县,设立兰溪市(县级)。1988年5月,撤销义乌县设立义乌市（县级）,撤销东阳县设立东阳市（县级）。1992年10月,撤销永康县设立永康市（县级）。2000年12月,撤销金华县,设立金华市金东区。,金华义乌，为未来与杭州、
10、宁波、温州并驾齐驱的四大都市区之一，成为参与全球竞争的国际门户地区。未来发展潜力巨大。,省四大都市之一，竞争全球08年底出炉的浙江省城镇体系规划(20082020)正式向社会公示，明确将金华-义乌升格为与杭州、宁波、温州并驾齐驱的四大都市区之一。省政府将金华义乌都市区定位为长三角区域中心城市，必将带来新一轮发展的大好时机。,发展前景,金义大都市，做大小商品贸易，通过金华和义乌紧密连接，通过功能的互补，联合做大综合产业区，并实现人均年收入3000-8000美元。把金华发展为全省中西部地区的中心城市，发展前景看好。,义乌的小商品贸易服务已享誉全球，但对周边地区的产业辐射影响力却较弱，要巩固义乌在全
11、球小商品贸易服务中的地位，就应该与金华相联合。 金义大都市区包括金华市区、义乌市、东阳市、兰溪市、永康市、浦江县和武义县，面积约0.97万平方米。将以金华中心城组团和兰溪中心城组团、以义乌中心城组团和东阳中心城组团分别形成大都市区的两大核心区，以永康、浦江和武义的中心城区构成都市区外围的人口和产业聚焦点，形成“双核多点”，促进两大核心区的发展。 未来，金华和义乌紧密连接，通过功能的互补，联合做大综合产业区，并实现人均年收入3000-8000美元。,发展前景,注：金义大都市不包括潘磐安县,【金华城市发展总目标】将金华市建设成为我省中西部地区的中心城市。 围绕总目标，分为四大子目标实施：一、建设世
12、纪宜人的人居环境和山水生态城市；二、建成我省重要的交通枢纽和信息枢纽；三、建设培育现代工业基地；四、强化我省中西部地区的商贸金融中心、科技文化中心功能，培育浙江省中西部地区物 流、旅游中心。,城市位于长三角中心，对内对外交通便利，为城市经济以及房地产业的发展提供较好的发展平台。,金华,杭金衢高速,宁波,杭州,甬金高速公路：全长185公里，与上三高速互通,横贯浙江省中东部，是连接宁波、绍兴、金华三市的大动脉，也是宁波舟山港集疏运体系的主通道。 杭金衢高速公路：全长公里，是浙江穿越县市最多的高速公路。是20世纪末我省最大的公路工程建设项目。 金丽温高速公路：起于杭金衢高速公路仙桥枢纽，经金华市、丽
13、水市、温州市，终于甬台温高速公路，全长约234公里，既是省道主骨架，亦是国道主干线在我国东南沿海地区的一条重要辅助线。 航空：在白龙桥以西规划建设4D级民用机场，占地3.3平方公里。近距离可以借用义乌机场。 未来规划道路交通：台缙高速、杭新金高速,交通规划,温州,金丽温高速,甬金高速,杭甬高速,义乌,金华市区将以内城区为核心，沿三江六岸，沿交通轴线向外滚动发展，构建“一个核心区六大功能区”的总体布局。 本项目处于城市核心区内，同时也是近期城市重点发展的方向，发展机会更上一层。,核心区：指一环以内内城区，是全市金融贸易、商业服务、行政文化、娱乐休闲中心，将承担浙江中西部中心城市主要服务功能。 城
14、南：以湖海塘高级休闲居住为特色的综合区 城北：以浙师大、体育会展中心为特色的综合区 城东：以金东区公共中心为特色的综合区 城西：以十里长湖公园为特色的综合区 城东北：以仙桥交通枢纽、物流仓储中心，区域性市场和一类工业为主导功能的产业园区 城西南：以市工业园区和高新科技园为主的产业园区,地块所在位置,城市规划,居住用地发展发向 充分利用武义江、义乌江、金华江优美的自然环境，依托“三江六岸”构筑三条主要居住用地发展轴，以居住区或居住小区为单元，由内向外滚动发展居住用地。近期，沿金华江和武义江，向南、向东发展为主，远期向西北方向适量发展。,城市GDP,整体经济发展较为平稳、健康，短期内受国内外经济大
15、环境的影响，发展势头减缓，但整体经济发展势头保持良好。2008年大金华GDP指标在省内排名第七。,20022008年金华市GDP（亿元）,2008年全市实现生产总值1681.85亿元，按可比价计算，比上年增长10.6%。为浙江省排名第七位。（前六位为：杭州、宁波、温州、绍兴、台州、嘉兴、金华）,数据来源：金华统计局宁波中原,城市GDP,从2008年各市市区的GDP总量来看，目前义乌市的经济发展要远远领先于金华市区，整体经济有待进一步发展。,时间：2008年,金义GDP=815亿元,数据来源：金华统计局宁波中原,产业特征,整体经济结构中，二产业为主，但第三产业比重逐步增加，产业结构逐步合理。,2
16、0022008年金华市三类产业比重分布,2008年全市实现生产总值(GDP)1681.85亿元，按可比价计算，比上年增长10.6%。其中：第一产业增加值89.61亿元，增长5.2%；第二产业增加值903.07亿元，增长10.0%；第三产业增加值689.17亿元，增长12.1%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长8.1%，批发和零售业增长13.6%，住宿和餐饮业增长6.9%，金融业增长13.7%，房地产业增长5.5%，其他服务业增长13.9%。,数据来源：金华统计局宁波中原,固定资产投资和房地产投资相对同类城市较低，发展空间较大，同时房地产投资增速状态良好，亦是对未来房地产发展前景的认可。,2008年，全社会固定资产投资列长三角城市第15位，为586.93亿元；房地产开发投资列第11位，为140.54亿元。 固定资产增速为8.6%，为长三角同类城市排名13位。房地产投资增速为15.7%，排名9位。房地产投资增速表现相对较好。,
