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1、1,深圳泛海拉菲花园（二期）深度研究报告,2011年08月,2,PART 1:,项目借鉴分享,项目综合分析,PART 2:,PART 3:,产品品质分享,报 告 目 录,3,Part1:,项目综合分析, 项目区位 项目介绍 规划布局 区域配套 建筑风格 园林风格 户型分析 设计团队,4,一、项目综合分析项目区位,项目区位：泛海拉菲花园，北接月亮湾公园，东临大南山，向西紧邻“前海深港现代服务业合作区”，建成后将成为南山区标志性的绿色生态人文社区 。,5,二、项目综合分析项目介绍,项目介绍：项目计划分三期开发。一期住宅已交付使用；在建二期已于7月23日公开发售；三期规划为集中商业体、公寓以及办公。
2、,6,二、项目综合分析项目介绍,项目介绍：项目计划分三期开发。一期住宅已交付使用；在建二期已于7月23日公开发售；三期规划为集中商业体、公寓以及办公。,7,二、项目综合分析项目介绍,项目介绍：泛海拉菲花园二期位于南山区前海路南山花园南侧，总建筑面积约8万平米，由3栋9座15-16层高层半围合而成。,8,三、项目综合分析规划布局,规划布局：3栋9座15-16层高层半围和式建筑布局，一层及部分二层为商业和配套。,9,三、项目综合分析规划布局,规划布局：3栋9座15-16层高层半围和式建筑布局，一层及部分二层为商业和配套。,总套数：655套 总户数：444户,10,四、项目综合分析区域配套,区域配套
3、：地处南山下的美丽湾区，定位中高档的泛豪宅项目，拥有丰富的自然景观。,项目周边拥有20万的青青世界和38万的月亮湾公园近在咫尺 。从小区步行用不了5分钟，就进入了月亮湾公园的儿童乐园与廉政广场，休闲、健身十分方便。 该片区拥有的公园数量，公园集中度都很高，环境十分优美。周围被起伏的山峦环绕，在室内就可以欣赏一览无余的葱郁山景。,11,四、项目综合分析区域配套,区域配套：项目周边商业配套并不成熟，没有大型的购物超市，主要为小区的底商。交通便利，有通往市区的多条公交线路。,12,四、项目综合分析区域配套,区域配套：项目规划设有幼儿园、社区健康服务中心、文化活动站、居委会、垃圾收集站及必要的体育活动
4、场地及设施等 。,13,五、项目综合分析建筑风格,建筑风格：以现代简约的立面，轻巧明快的欧式元素，配合变化丰富的屋顶造型，突出项目浪漫主义的法式风格。,14,六、项目综合分析园林风格,园林风格：“简约的法式风情园林”，小区整体围合式布局，保证山景资源和小区园林的最大化利用。,小区整体规划采用围和布局，保证山景资源和小区园林的最大化利用 。 建筑和园林为历时弥香的法式风格，园林聘请顶级大师设计，环景观泳池和欧式景观亭布置各色石雕、水景、绿植。,15,六、项目综合分析园林风格,园林风格实景图,16,六、项目综合分析园林风格,泛海拉菲一期园林实景图,17,七、项目综合分析户型分析,主力户型为： 85
5、-901-2房， 115-145 （合拼）3-4房， 155-176 （合拼）4-5房。,户型分布:,18,七、项目综合分析户型分析,户型配比:,不拼户型，共218套， 占比例为49.10%；合拼户型，共226套， 占比例为50.9%。,19,七、项目综合分析户型分析,A户型： 一房二厅 81.88-89.29户型方正实用，功能布局清晰。情景式入户花园，可改造为书房；双阳台设计，餐厅处阳台可改为次卧；主卧采用落地突窗设计，增加室内的采光。,20,七、项目综合分析户型分析,B户型： 二房二厅 84.88-89.73户型方正实用，宽敞通透，三面采光。动静分区明确，4.6米宽大客厅开间，整体舒适怡人
6、；居室都才采用了落地凸窗设计，使景观、采光面比较丰富；主卧的衣帽间和阳台可设计为一卧室。,21,七、项目综合分析户型分析,C户型（合拼）： 三房二厅二卫 114.62-115.63户型方正实用，南北通透，舒适开阔； 1.8米宽观景阳台正对小区风景园林，客厅宽敞明亮； 功能布局清晰，动静分区； 入户花园，营造生活区位空间。,22,七、项目综合分析户型分析,D户型（合拼）; 四房二厅二卫 125.66-131.64户型通透，通风采光俱佳，功能布局清晰； 1.5米宽室内过道，双阳台设计； 客厅宽敞明亮，动静分区； 阳台正对小区法式园林； 2栋此户型可观大南山，视野开阔。,23,七、项目综合分析户型分
7、析,E户型（合拼）; 四房二厅二卫 131.42-139.75户型通透，采光通风俱佳； 动静分区明确，整体尺度舒适开阔； 1.85米宽观景阳台，小区园林风景尽收眼底； 2栋此户型可观大南山。,24,七、项目综合分析户型分析,F户型（合拼）; 三房二厅二卫 140.63-144.76宽阔景观阳台，正对大南山绿意公园，怡人风景尽收眼底； 空间宽阔明亮，通风采光俱佳； 其户型的实用率并不高。,25,七、项目综合分析户型分析,G户型（合拼）; 五房二厅二卫 156.73-168.81三面采光，通风采光俱佳； 1.9米宽室内过道，空间宽阔，灵活多变； 主卧大尺度开间，双主卧设置，尽显最贵舒适； 宽阔观景
8、露台，可观大南山绿意公园。,26,七、项目综合分析户型分析,H户型（不拼）; 三房二厅二卫 164.31-168.92空间开阔，宽敞客厅与观景阳台完美结合，成就大面宽尊尚生活； 主卧大尺度开间，双主卧设置； 法式风景花园与大南山绿意公园双重视觉震撼； 情景式入户花园，四个宽阔观景阳台。,27,七、项目综合分析户型分析,J户型（不拼）; 四房二厅三卫 174.33-179.41动静分区合理，人性化设计满足需求，实用率高； 大尺度开间，豪华双主卧； 百变创意空间，设计无限； 宽敞景观阳台，精美入户花园，彰显尊尚品味； 4阳台设计，可观大南山和小区园林风景。,28,七、项目综合分析户型分析,L户型（
9、合拼）; 三房二厅二卫 112.85-117.54户型方正实用，整体尺度舒适开阔； 宽厅设计，大气开阔； 动静分区，功能性强； 采光通风俱佳，百变空间，设计无限。,29,七、项目综合分析户型分析,M户型（合拼）; 三房二厅二卫 140.05-142.98三面采光，通风采光俱佳； 超大入户花园，景观阳台、露台设计，可观小区法式园林风景； 室内都采用落体凸窗设计，宽敞明亮； 多变空间，自由生活选择。,30,七、项目综合分析样板实景,80平米 三房二厅样板房,31,七、项目综合分析样板实景,120平米 双拼 四房二厅二卫,32,七、项目综合分析样板实景,160平米双拼 四房二厅二卫,33,七、项目综
10、合分析营销活动,09年04月25日,公开发售,10年01月,一期售罄,5月30日,一期入伙,11年05月,二期营销 中心开放,营销活动：,2009年4月25日，泛海拉菲一起公开发售 2010年1月，一期售罄 2010年5月30日，一期入伙 2011年5月，二期营销中心开放，接受咨询 2011年7月1、2日，泛海拉菲1日举行媒体见面会，2日开放样板房 2011年7月15日， 泛海拉菲二期启动诚意客户升级 2011年7月23日，泛海拉菲花园二期在凯宾斯基酒店开盘,11年07月 02日,样板房开放,11年07月23日,二期公开发售,34,八、项目综合分析设计团队,开发商: 深圳市光彩置业有限公司 投
11、资商: 泛海建设集团股份有限公司 物业管理公司: 泛海物业管理有限公司 建筑单位: 泛化建设集团 施工单位: 深圳市湛联基础建筑工程有限公司 代理商: 中原地产代理深圳有限公司 景观设计单位: 深圳市奥斯本环境艺术设计有限公司 建筑设计单位: 深圳市华阳国际工程设计有限公司 整合推广公司: 深圳市金马盟广告有限公司 工程监理：深圳市中行建设监理有限公司,35,Part2:,产品品质分享, 外立面 公共空间,36,一、外立面,外立面：现代简约设计。,建筑立面以白色+米黄色为主色调, 温馨淡雅；,37,二、公共空间打造,大堂：1栋大堂层高约为3.5米，2栋、3栋大唐层高约为5.6米。,主入口有色彩
12、明快的面砖,简洁大方。但光线较暗，也不通风。,38,二、公共空间打造,电梯 ：通力（KONE）,小区共18部电梯，其中1栋E座,2栋B、C座,3栋每层两梯三户；1栋A、B、C、D座，2栋A座为每层两梯四户 。电梯厅过道宽度约为1.4米，电梯高约为2.1米。,39,Part3:,项目借鉴分享, 项目借鉴意义 项目借鉴,40,全盘统筹，树立片区标杆，泛豪宅为驱动，多元物业价值最大化推售，大众推广营销。,高形象，树立片区领导者项目在月亮湾片区有较大规模，且发售较早，凭借处于南山豪宅聚集与月亮湾价格洼地强烈反差之间，在南山处于价格优势地位,规划特点通过围合式的规划布局，打造“纯净自然”的社区内环境,以
13、泛豪宅作为驱动主力以普通住宅、合拼住宅为驱动主力，同时叠加别墅等多种物业和谐共生,发展策略一二期住宅、别墅先启动，后期通过商业、办公、公寓逐步升级，最终实现高收益,大众推广通过大众传媒方式，向社会大众层面推广，形成项目在社会上的品牌效应,一、项目借鉴意义,41,二、项目借鉴,泛海拉菲凭借在大南山的优越地理位置，不断在营销理念上，深化项目的“法式田园生活” 。,通过产品的打造、氛围的营造，可以使消费者在接触的过程中慢慢体会到项目的核心符号，进而才能感知项目所要表达的生活意境。 品牌效应，通过品牌的符号来反映品牌的内容，通过品牌符号来表达品牌的特色。“拉菲”，世界顶级酒庄。一提到它，便让人能联想到浪漫的法式田园生活，给人以“纯净、自然、奢华”,42,Thank you！,
