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1、武汉市江夏区五里界地区 概念城市设计商业地产运营研究,本次研究对我们来说，相比一元片的策划无疑是一次更巨大的挑战。它涉及到区域经济、旅游、商业地产、城市规划、新农村建设等诸多课题，既需要有慎密严谨的逻辑分析，又需要有创意跳跃的思路；既需要考虑到高度、又需要兼顾到可行性。而最为苦恼的在于： 当我们的视角没有展开前，我们以为自己所想的是独创的；在我们博采群阅之后，却发现阳光之下似乎并无新鲜事物。如何找到五里界最适合的定位？ 如何赋予它一种全新的概念？ 如何合理地规划好旅游及商业地产并妥善实施？于是，我们开始在众多的头绪中殚思竭虑、抽丝拨茧。,前 言,目 录,第一部分 总论 第二部分 分析篇 第三部
2、分 定位篇 第四部分 规划篇 第五部分 营运篇附件1：商业地产及旅游地产阐释 附件2：小镇开发模式及经典案例,目 录,第一部分 总论,一、研究范围界定：规划的五里界地区位于镇域北部，具体范围是：北靠沪蓉高速，东至东坝港，西抵幸福港，南至锦绣村、唐涂村和檀树岭村。用地面积为23.27平方公里，主要包括小城镇建成区、毛家畈村、东湖街村和老屋汤村的全部以及唐涂村和檀树岭村的部分用地。,第一部分 总论,研究范围：城市设计范围为中心城镇2.1平方公里 研究范围为23.6平方公里,二、研究目标框定：本次研究的范围主要包含两个层面： 第一：五里界地区概念城市设计。（本次重点侧重） 第二：五里界中心城镇2.1
3、平方公里商业地产策划。（二次深化）站在地产与城市运营的角度，对整个五里界区域的定位给出清楚的判断，对形成五里界城区概念城市设计要纲，为规划设计院形成最终的城市规划设计提供支持（解决思路及高度问题）；同时在实现整体区域概念设计完善的基础上，考虑旅游与地产的结合，结合新农村建设的开发模式，提出启动片（2.1平方公里）项目商业的组成结构及业态划分，为该区域的商业建设明确方向，并为商业地产的建设落实条件、规划及操作建议（解决操作问题）。,第一部分 总论,三、项目研究设限原则（1）在既有的规划基础上进行合理布局，规划依据： 江夏区“十一五”规划 武汉市土地利用规划（2005-2020） 武汉城市总体规划
4、2005-2020（纲要） 武汉江夏区城镇体系规划 武汉市江夏区五里界镇总体规划（2）依据上位规划要求进行合理改善，尊重现状，在现有的城市肌理及功能上规划提升，原则上不宜大拆大建，尤其要控制好项目的区块功能定位及控制总量。(详见下图表)（3）能兼顾政府行为及企业行为两个角度，有高度又有可操作性。,第一部分 总论,【附图：区域功能分区及指标控制】,第一部分 总论,四、主要研究方法,五、核心研究思路,第一部分 总论,研究旨在探讨五里镇区生态城镇化发展模式，挖掘五里界优势，提出有针对性的商业地产对策建议，为推动五里界城市化建设和经济发展提供决策参考。研究的切入点是界定小城镇商业地产的概念及内涵，综合
5、评价五里界城镇化现状，分析城镇化进程中存在的问题，结合国内外生态型城镇化发展的经验教训，系统地探讨五里界生态型城镇化在理念意识、空间布局、产业模式、人口容量、生态环境、制度管理等的六大方面的模式设计或建议措施，尤其在商业地产的运作上给与充分地论证及建议。,六、需重点展开的五大关联体系研究：,第一部分 总论,1、五里界城市功能定位研究,2、五里界旅游定位研究,3、新农村建设及小镇发展研究,总体定位确定，并对五里界整体城市概念体系进行提纯,第一部分 总论,七、研究程序及步骤说明（一）：,第一层次：通过对比武汉边郊地区（如黄陂、蔡甸等）城市功能定位及项目所在的江夏区内各组团（如流芳、藏龙岛等）的城市
6、功能、产业定位，为五里界的城市功能定位找出依据。,第二层次：通过对比江夏区内各旅游定位及武汉周边各旅游模式，再结合国内各种旅游模式及类型的对比，为五里界的旅游市场定位找出依据。,第三层次：通过 对新农村建设成功模式、国内外小镇开发模式及各知名小镇定位的特色进行对比，寻求小镇开发的模式及规律。,三、项目关联因素解析,七、研究程序及步骤说明（二）：,三、项目关联因素解析,七、研究程序及步骤说明（三）：,在解决整体定位概念支撑系统的前提下，结合现状从三个重点角度进行研究和阐释,商业地产规划落实： 从整个启动片的功能 规划入手，有理有利有节地控制商业地产的尺度，解剖各类商业地产构成。,旅游规划落实：形
7、成旅游支撑系统。对目标客 群进行重点解剖，并形成相应的旅游项目内容 及举措。,七、研究程序及步骤说明（四）：,第一部分 总论,城市功能规划落实： 依照上位规划的控制原则，结合现有的区域现状，提出区域的功能规划及落实点。,第二部分 分析篇,五里界地区是武汉都市发展区的南部新城组群的重要组成部分；是江夏区“一主”城镇组群的东部综合服务型新城组团；是全镇的政治、经济、文化中心；重点发展是以旅游服务发展为先导，以新型轻制造业、科教研发和商贸服务为主的、具有滨水特色的生态休闲型城市空间。,（一）五里界地区规划发展情况说明,一、项目规划发展方向阐释,规划中的启动片位于五里界地区的核心区域，是五里界政府驻地
8、，是整个五里界地区商业、行政中心；启动片位于五里界地区的门户位，处于交通核心地段，内部的城镇建成区主要沿界兴路两侧成带状分布。启动片的主要规划发展方向是：依托城镇建成区以旧城改造、还建、开发为主，规划布局一片商业居住综合区和一片居住新区。主要功能定位为：五里界新城组团的行政文化中心。,（二）启动片规划发展情况说明,一、项目规划发展方向阐释,定位主要分析流程,一、项目规划发展方向阐释,自然属性资源,区位条件,地质条件 地形条件 自然环境 污染程度,自然区位 经济区位 交通区位 旅游区位,自身发展条件 构成体系,区位价值 人文环境 经济指标 科教文化,社会属性资源,自身发展条件 是决定项目定位的规
9、格、方向、 重点的基础保障，只有清晰地把握自身的核心资源及不足，方不至于偏离。,（一）分析体系构成表,二、项目微观性分析思考,地质构造简单 工程地质性质较好,地形地貌单一 地势平坦 低山低丘地区 两湖一港四山多丘,地表水资源丰富 全年盛行东南风、西北风 武汉六条生态绿楔中的汤逊湖水系生态绿楔,无集中的公园绿地 部分产业产生环境污染 新建项目粗狂开发 生活污水和垃圾处理不当,地表可塑性强,自然属性资源评价,山水景观资源不够集中,有充足的水资源可以利用,通过环境改造对整体形象刷新,1、项目自然属性资源评价,二、项目微观性分析思考,从五里界的自然属性资源看，第一：不属于风光型区域，难在自然观光型旅游
10、上做文章。第二：土地可塑性较强，开发建设及规划上比较有余地。第三：水的资源较为突出，可以在规划时充分利用并发挥。第四：现有环境属于城镇开发的原始初级阶段，要花大力气进行形象提升。,蓝海观点：,二、项目微观性分析思考,全国综合改革试点镇 以农业为基础 以建材、加工工业为主 经济发展速度高于区域平均水平,外部：沪蓉高速、老南环线、梁子湖大道、花山大道 内部：界兴路、锦绣大道、毛家畈大道、老屋汤大道,楔形生态廊道区域的边缘地带 联系汤逊湖和梁子湖的纽带,经济发展增速快,交通优势明显,处于两大景区的经过点这一尴尬境地,江夏区的东部 与纸坊、庙山相连 距武汉中心城区30公里,具有无可比拟的自然区位 优势
11、,五里界区位条件评价,2、项目区位评价,二、项目微观性分析思考,从五里界的区位条件评价看： 第一：旅游区位不佳，位于众多景区的中间地带，为经过点，非目的地。 第二：交通及自然区位优势明显，但交通配套明显不足。从郊区游的角度出发，该交通配套瓶颈需要强力改善。 第三：经济区位看，农业是基础，但仍未有亮点！可以从这方面切入，找出自身的发展点或做出规模来。,蓝海观点：,二、项目微观性分析思考,二、项目微观性分析思考,光荣传统的历史名镇 有区级文物保护单位三处,中心驻地1.1万人 经济增速快，居全区前列 产业基础良好,规划重点发展五里界科教基地 辐射各类科教资源,人文环境在周边区域中没有很大特色,以产业
12、带动区域发展,目前只在科教辐射圈内,武汉都市空间中重要的生态保护区域 与庙山、藏龙岛开发区连成一片 是江夏产业拓展、人口转移的重要区域,是大区域发展的纽带,项目社会属性分析,3、项目社会属性评价,二、项目微观性分析思考,从五里界的社会属性资源考察， 有如下特点： 第一：五里界历史人文不够具备充分的影响力，旅游上难借力。 第二：从产业发展看，具备了以绿色食品和生态农产品为主的产业基础，但目前基础较薄弱。 第三：科教在江夏有较为充分的安排，需要错位考虑。如从生态农业科教中心、晏阳初农村研究中心等之类的方向。,蓝海观点：,二、项目微观性分析思考,2、微观要素分析,生态的地形和水系资源便利的交通空间传
13、统的农业产业基础传统的人文和民俗,核心资源提纯,自身现状,上位规划,城市功能,区域特征,发展瓶颈,建设资金投入问题产业薄弱问题生产劳动力问题旧城改造问题,空间形态,景观框架,功能分区,道路框架,一团两片,一带两廊二轴多心,三心四区,二横、二纵,城市组团角度,城市发展角度,在江夏区城镇体系分工与协作中承担其相应的职能,构筑吸引人才和资本的平台解决当地人口的就业，促进经济发展合理布局城市产业结构创造适宜投资、人居的城市环境,生态因子人文因子,二、项目微观性分析思考,蓝海综述：,冷静地看五里界，它仍处于区域发展的初期或者萌芽阶段，自身除交通区位资源外，相关产业资源较匮乏、人文历史资源较有限、经济基础
14、不强、未形成强有力的支柱产业，人口量少、科教资源未形成。那么，如何利用现有的农业基础尽快形成产业升级，如何利用区位优势吸引投资，如何利用自身的区域空间尺度来改善环境等等方面，都值得深入考虑。 区域发展，要在产业提升上做文章，是需要较长时间的实现，短时间内的发展靠什么，这是一个要解决的核心点。旅游？房地产开发？ 五里界要在旅游上切入，自身现有资源恐难以实现，必须“造”。,二、项目微观性分析思考,三、项目关联因素对比解析,三、项目关联因素对比解析,1、武汉边郊地区城市功能定位对比分析,蓝海观点：五里界所属江夏区，则相应的区域城市功能定位当依托于江夏整体的定位范畴，并能综合对比到市郊各区的定位，做出
15、最合理的安排。,三、项目关联因素对比解析,2、江夏区内各组团功能定位分析（1）江夏区经济发展背景分析区域正以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。,三、项目关联因素对比解析,（2）江夏主要区域经济发展背景分析表一,三、项目关联因素对比解析,三、项目关联因素对比解析,（3）江夏主要区域经济发展背景分析表二,3、武汉周边区域旅
16、游资源分析,三、项目关联因素对比解析,4、五里界周边旅游资源对比分析,三、项目关联因素对比解析,5、国内外旅游发展模式对比,三、项目关联因素对比解析,6、新农村建设发展模式对比分析表,三、项目关联因素对比解析,三、项目关联因素对比解析,7、自然资源特色型城镇典型案例分析,三、项目关联因素对比解析,8、国内外特色城镇典型案例对比表一,三、项目关联因素对比解析,9、国内外特色城镇典型案例对比表二,（一）宏观针对性分析,四、项目宏观性分析思考,（1）与国内城镇发展模式的针对性分析 借助国内典型的城镇规划模式有助于了解城镇开发的特点，对比五里界，它具备了哪些资源基础，将给五里界的城市定位提供一个城市的发展方向和理由支撑。,通过以上分析，可以得出五里界未来城镇开发相对偏向于观光旅游型城镇（非风景名胜观光），同时它也综合了其它城镇开发模式的一些特点。无论从便携的享受武汉城市圈带来的交通优势，还是从城镇的自身自然和社会资源着眼，具备了观光旅游城镇模式的一些优质的城市肌理和基因。,
