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1、福隆长泰项目土地资源盘点与评估,报告的主要内容,项目进展汇报 上一阶段报告结论回顾 土地价值评估的技术思路 土地价值外部影响因素分析 土地价值内部影响因素分析 地块的分级与价值的评估,围绕上述问题，工作小组主要进行了三个方面的工作,地块的实地查勘,政府官员及企业高层人员的访谈,信息资料的分析,交通通达性 地形地貌特征 资源体系构成 资源的分布 周边的配套设施 待拆民居状况,区域发展的历程、现状 区域内部交通体系现状、未来发展规划 区域配套设施发展的规划 区域土地利用现状、出让规模、潜在出让规模、出让的限定条件 区域内部项目发展历程、项目分布、土地利用性质、开发进度目标项目发展的历程、发展的现状
2、、土地的权属关系、资源体系构成 企业的意向取地规划,基于项目本体资源条件下，综合考虑区域的发展现状，未来的发展规划形成对目标地块价值的分级评估,项目进展汇报 上一阶段报告结论回顾 土地价值评估的技术思路 土地价值外部影响因素分析 土地价值内部影响因素分析 地块的分级与价值的评估,结论1,珠三角城市群,特征： 各城市间的交通脉络初步打通，建立相向联系 各中心城市经济发展迅猛 城市建筑物高密度聚集 各城市间基础设施初步一体化 城市间社会、文化交流加快 人口流动加快，向中心城市聚集,特征： 交通、信息网络更加完善，开始建立双向或多向联系 各城市基础设施进一步完善 产业聚集逐渐形成，不同产业开始分别向
3、不同城市迁移，城市分工进一步深化,海峡西岸城市群,1,大伦敦城市群,特征： 与其它城市群对接，形成城市绵延区，进入更高一层的发展阶段 交通、信息网络架构成熟，城市间往来迅速、密集，呈多向联系 产业聚集度高，城市分工明确，形成互补效应,2,3,雏形期,成长期,成熟期,以厦门为中心的海峡西岸城市群正处于向更高级别演进的过程中，这是项目发展的有利大背景,厦门的中心城市功能将进行扩充和转移，大厦门概念形成，城市休闲功能将会凸显，这是项目发展的机遇,结论2,马洋溪板块具有丰富的旅游生态资源，是承接大厦门城市休闲功能的最佳区域，这是项目发展的有利条件,结论3,与市区约3060分钟，快速路提供的方便交通，但
4、往往不在日常通勤距离内,1,良好的大环境，区域整体开发强度不高，自然环境突出,2,临近或通往远郊风景名胜区的途中,4,区域内有多种项目组成的复合的休闲功能,5,区域内有高端人群，并且拥有追求新生活方式的愿望,3,“都市休闲板块”形成条件,黄金距离,自然环境突出,高端人口支撑,复合功能,关键节点,厦门人置业观念发生转变，岛外置业成为发展趋势，这是项目发展的现实支撑,结论4,项目发展已具备良好的外部环境条件，但成功推进还必须基于对项目自身条件的清晰认识,Source: Roland Berger & Partners,外部条件,内部因素,项目成功的内外影响因素,以厦门为中心的海峡西岸城市群正处于向
5、高级阶段演进的过程之中大厦门的城市概念正在形成，厦门的城市功能将进行扩充和转移，休闲功能凸现厦门人的置业观念发生转变，岛外置业成为发展的趋势马洋溪区域的发展机遇、限制条件,项目本身的资源体系 项目的限制条件 企业对于项目的认识,SUCCESS,项目进展汇报 上一阶段报告结论回顾 土地价值评估的技术思路 土地价值外部影响因素分析 土地价值内部影响因素分析 地块的分级与价值的评估,土地价值评估的技术思路,土地价值评估,资源盘点,外部因素,区域背景、区域土地政策、项目外部交通、项目取地难易度、项目距离中心区距离、,内部因素,地块资源与限制条件,土地评估方法选择,全区域覆盖法及综合定级法,项目进展汇报
6、 上一阶段报告结论回顾 土地价值评估的技术思路 土地价值外部影响因素分析 土地价值内部影响因素分析 地块的分级与价值的评估,马洋溪旅游生态区成立于04年，其规模从初期的20多平方公里扩大到目前138平方公里,旅游区概况,04年11月份马洋溪旅游生态区正式成立，初期生态区只包含十里和旺亭两个村，面积20多平方公里06年11月份旅游生态区规划扩大，山重和后坊两村划入旅游区，旅游区的总体规模扩大到138平方公里。,06年扩大的区域,04年初始成立时的旅游区,旅游区具有丰富的生态旅游资源，具有发展旅游业的良好基础,天柱山国家森林公园是著名的旅游景点，是旅游区重要的名片资源,天柱山国家森林公园位于长泰县
7、东南部，东与厦门天竺山森林公园交界，南临龙海市角美镇。 自古就有“临漳第一胜处”之美誉，现被誉为“闽南之宝地”、“厦门的后花园”。 天柱山于1995年11月1日被授予国家森林公园，由加拿大富林国际集团公司与亭下林场中外合作开发，目前已进入对外营业状态 。,除天柱山外，区内的天成山也是极富旅游观光价值的名山，未来价值提升潜力很大,天成山位于长泰的东南部，海拔342米，面积2.86平方公里。距厦门30公里、漳州29公里、长泰县城8公里 ，是长泰县“古八景”之一，拥有“双髻晴云”的美誉。天成山属南亚热带海洋性季风气候，年均气温21四季如春，气候宜人，自古以来便有长泰杨氏家族以山为园，诗书传家、习武卫
8、国的佳话。,而福建第一漂的存在直接将旅游区的影响力扩大到区域之外，是旅游区明星项目,长泰漂流位于长泰县十里村、角泰公路旁，距县城6公里、漳州30公里、厦门32公里。长泰漂流“激情漂”河段，全程8公里，60多道弯，70余个跌水区。,为配合旅游区生态景观资源的开发，旅游区启动了基础设施及配套设施的开发建设,酒店2家，未来将会建设56家星级酒店,全区目前共有小学4所,区内有2条公路通往厦门经济特区，旅游中心区到各村的道路已开通，但未完善有待扩宽,规划区内已开通程控电话，移动信号覆盖全区,基础配套设施,全区共有各种小型水电站16座,未来将进一步打通贯穿旅游区东西和南北的交通要道，实现各个旅游景点的便捷
9、到达,未来实现的外部道路规划 1、厦门市区-角美镇-长泰县中心（年底贯通） 2、厦成高速（2010通车） 3、山重-安泰宫-厦门（年底贯通） 4、后坊-东孚镇（年底贯通） 5、深圳-汕头-福州-厦门-集美高速铁路（距馨香谷30分钟路程）马洋溪内部道路规划 6、旅游大道,1,6,3,2,4,生态旅游区最终的建设目标是成为国家级的旅游度假区,旅游度假区远景目标是通过约十年的开发建设，最终使旅游区成为国家级的旅游度假区,区域用地分别归属林业局管委会农村集体所有,林业局所拥有的林地，包含生产性林地及生态林地 林地可以转化为建设用地，生态林转为建设用地条件苛刻 通过林转非的方式获取土地难度相对较低,宅基
10、地、自留地,旅游生态区土地权属,林业局所有,国有土地 管委会所有,集体所有土地，供农民使用的宅基地、自留地 须经过征用的方式转化为国有土地然后才能出让 土地的获取难度较高,供管委会所有的国有土地 需通过招牌挂或者协议（少量）方式获取，受限于出让指标，土地获取难度较大,旅游区土地政策,林地需要先办理林转非手续并到土地部门登记后方可变为国有土地进行出让,林地,生产用林,生态用林,国有土地的招拍挂三角逻辑图,长泰国土局,省国土厅,旅游区管委会,开发企业,企业通过自身资源与国土厅达成项目年度出让指标的共识,提报项目规划设计方案，通过管委会审批后报县政府审批通过,县政府审批后将项目用地转入土地局会同管委
11、会实行招拍挂程序,背景：县土地局及管委会对于马洋溪旅游区土地出让审批权限 单个项目每次土地出让数量不超过 120亩。正常情况下，旅游区 每年只有300-500亩的土地指标，但弹性很大,根据出让方式的不同旅游区拆迁将分成两个方向进行,土地获取费用包括两方面：协议价格（协议土地费、青苗补偿费）+地块内居民拆迁费用 居民拆迁费用由评估公司确定，并写入土地获取协议中，资金由企业支付，由开发区政府负责推动实施,拆迁,协议出让,招牌挂出让,商住用地的拆迁由政府负责，拆迁资金由企业事先垫付 政府从商住用地招拍挂获取的出让金中抽出部分资金返还前期企业垫付的拆迁费用,马洋溪旅游生态区拆迁补偿参考标准,商业补偿标
12、准为每平方米900 1000元,目前旅游区内有11个重大项目正处于推进过程中，项目分布集中于中心区,区域项目概况,泛华生态博览园,馨香谷,福隆老年公寓,绿长城园艺公司,天铜旅游度假村,天颐居住区,上扬生态园,台湾企业家山庄,连氏酒店,福隆3000亩意向地块,乐统项目,馨香谷紧邻天柱山国家森林公园，是一块资源价值比较突出的地块,馨香谷位于天柱山南面，与上扬生态园和水上运动娱乐中心相邻，占地1180亩。 馨香谷气候环境优越，适宜开发种植各种香料作物如留兰香、月桂等。 2006年福隆通过收购的方式获得馨香谷项目，目前由长泰馨香谷生态观光公司运作。,台湾企业家山庄规划用于建设台商会所 ，目前项目处在前
13、期规划阶段,台湾企业家山庄位于马洋溪旅游区的中心区域十里村 2006年通过挂牌出让的方式获得了166.21亩，出让价格为18.9万元/亩，项目规划用地为325亩。 该地块容积率小于1.15，用于建设台商会馆，未来还将有150-200亩的土地出让。,连氏酒店是旅游区内重点建设的四家酒店之一，目前主体部分已经封顶,连氏酒店位于马洋溪旅游区西南角，属于旅游综合功能区范围内。 连氏酒店规划用地110亩，容积率0.83，用于建设五星级酒店，2006年通过挂牌方式从政府手中获得21.8亩的用地。 连氏酒店是旅游区内重点建设的四家星级酒店之一，其余的三家是天龙山酒店（四星）、汽车旅馆（五星）、泛华高尔夫酒店
14、（五星）。,泛华生态博览园由泛华集团运作，其一期用地已经出让完毕，目前正进入二期用地协商,博览园总共规划用地2400亩（一期1300亩，二期1100亩）。目前一期用地已经全部出让完毕，泛华和政府正就二期用地进行洽谈。,博览园内的发现之旅是旅游生态区起步最早的住宅项目，其成功运作已对区域发展产生示范效应,整个“发现之旅”住宅项目的开发用地规模86万平方米。一期和二期均为别墅，三期为别墅和酒店式公寓。项目一期于2003年底开盘，实现均价3280元/平方米，二期2004年8月开盘均价4000元，三期别墅价格预计将达到8000元/平方米。,天铜山旅游度假村临近旅游中心区，区位优势比较明显,天铜山旅游度
15、假村规划用地1500亩，其中75%是山地，几乎不能用于建设，只有200-300亩的土地能用于建设。目前天铜山度假村已取得用地56.1亩，另外天铜酒店取得用地8.2亩，总共获得土地64.3亩。,上扬生态圈临近福隆老龄产业用地，目前还处于规划阶段,上扬生态园位于旅游区中部，在馨香谷下方，生态环境优良，适于居住。规划用地2000亩，目前通过挂牌形式已经获得45.6亩的用地，其余土地将陆续获取。上扬置业有意再获取1500亩土地建设台商学校、国际学校以及野训营。,马洋溪旅游生态区项目详细情况列表,按照正常情况来推测，旅游区项目启动规模的大面市时间将集中在2010-2011年,从一般规律来讲，项目从规划设
16、计到建成面市的周期约为3年左右。 07年旅游区多数的项目正处于规划设计阶段。考虑到建设的周期及不可测因素造成的延误，项目启动规模上市时间集中在2010-2011年。,区域内的项目面临着开发周期重叠，同质化的矛盾，区域未来竞争环境会恶化,产品,面市周期,规模,区域未来竞争环境,产品,面市周期,规模,项目容积率都在1.2以下 用地性质基本为商住用地 景观资源相似,多数项目处于规划阶段 多数项目启动规模面市周期集中于2010-2011年,项目的平均规模都在千亩以上，开发周期很长,马洋溪具备发展旅游业的先天优势，区域项目开发较集中，未来的竞争环境会更趋激烈,我们必须明确项目本体的资源条件，未来采取针对性的行动，最大限度地规避风险！,马洋溪生态旅游区具有丰富的旅游资源，具有发展旅游业的先天优势；区域的基础设施建设正在加强，旅游区的配套资源正处于完善过程中。,
