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1、亚泰地产淮海东路北侧 地块前期策划报告,上海之涵投资咨询有限公司 2013年12月,II.城市发展规划,III.开发区现状及发展规划,V.地块分析,VI.项目定位,报告架构,IV.泗阳房地产市场,主要经济指标,四至分析,交通分析,I.泗阳概况,.经济测算,项目区位分析,地块SWOT分析,功能定位,客源定位,档次定位,户型面积定位,价格定位,规划布局建议,建筑风格建议,产品类型定位,.结论分析,泗阳概况,3,地理位置,泗阳县地处中国华东，位于江苏省中北部，东临淮安市，西接宿迁，北靠沭阳县，南濒洪泽湖，京杭运河穿境而过；县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。,泗阳交通十分便
2、捷，京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西，泗沭公路贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较方便。,交通环境,4,经济状况,右图为泗阳县2007-2012年地区生产总值及增长比例情况，从2007-2012年区域内生产总值均保持较快的增长态势，2011年突破250亿元；其中房地产业的大量开发对趋于GDP的增长起到的至关重要的作用。,右图为泗阳县2008-2012年人均GDP及增长比例情况，区域内2008-2012年人均GDP都保持稳定较快的增长比例态势，2012年人均GDP达到32000元；区域内人均GDP的稳定增长对趋区域房地产的快速发展奠定了
3、坚实的基础。,泗阳概况/经济情况,三大产业投资,上图为泗阳县2006-2011年三产业投资的投资情况： 可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主，其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用； 近年来国家加强了对房地产市场的调控，出台了一系列的调控政策，房地产市场销售出现了下滑情况，这也势必影响未来的房地产投资增长趋势，增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。,泗阳概况/三大产业投资,5,截至2007年，江苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城
4、镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。县人民政府驻众兴镇。,人口情况,根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表：,城市化水平不断提高 常住人口85.54万人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2010年的43.36%,进入成熟化快速增长阶段. 户籍人口呈高自然增长,负机械增长 2004-2010年自然增长年均增长1.18万人,机械增长为负增长. 外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势 2010年外来人口3.67万人,近5年年均增长16.7%.外出人口由2006年24.05万下降到20
5、10年的19.85万.,人口分布及流动状况,泗阳概况/人口分布及流动状况,6,地理 位置,泗阳县位于江苏省宿迁市，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，城市区位优良，具有良好的发展前景。,交通 环境,区域内水路、道路交通动线发达，内外部交通规划优良，区域内外人员流动均较方便，对于房地产的发展有很大的利好。,经济 情况,区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势，经济结构中，第二和第三产业发展较为明显，整体城市化发展趋势愈发明显。,房地产环境,房地产投资逐年保持稳定增长态势，商品房年销售额在2008年和2011年受国际金融危机和国内政策调控影响有所下滑。,泗阳概况/区域概况总
6、结,7,II.城市发展规划,III.开发区现状及发展规划,V.地块分析,VI.项目定位,报告架构,IV.泗阳房地产发展,主要经济指标,四至分析,交通分析,I.泗阳概况,.经济测算,项目区位分析,地块SWOT分析,功能定位,客源定位,档次定位,户型面积定位,价格定位,规划布局建议,建筑风格建议,产品类型定位,.结论分析,8,城市发展规划/城市发展机遇,机遇一：国家战略,9,机遇二：淮安增长极的带动,城市发展规划/城市发展机遇,10,机遇三：振兴苏北和扶持宿迁,城市发展规划/城市发展机遇,11,泗阳城市发展方向何去何从？,现行规划,泗阳县城总体规划（2006-2020年） 城市性质 两河风光、楚汉
7、文化为特色，以纺织服装、精深木业和电光源为支撑的新兴中等工贸城市 城市规模 人口规模：42万人 建设用地规模：50平方公里 城市发展方向 沿京杭大运河向东、向北发展，西部整合,城市发展规划/城市发展机遇,泗阳县城总体规划（2006-2020）,12,泗阳县城市总体规划（2011-2030） 对泗阳的定位： 苏北腹地的县域中心城市 县城人口规模：20-50万人 建设用地规模：57平方公里 发展方向： 东拓：新兴产业城 西优：宜居生活城 南跨：生态文化城 发展模式分析： 滨河单边发展模式 跨河协同发展模式 城市跨河发展的空间格局： 一河：生态主轴（运河） 两岸：水岸画廊（城、水、绿相融） 三城：生
8、活城、产业城、生态城,总体目标：宜居城、兴业城、生态城、文化城 宜居建成以人为本，建设生活便利的城市 产业兴城以产业为动力，促进持续繁荣 生态立城以水绿为脉络，提升城市魅力 文化名城以文化为灵魂，提高城市品味,城市发展规划/城市发展机遇,泗阳县城市总体规划（2011-2030）,未论证规划,宜居生活城,新兴产业城,生态文化城,新规划,13,泗阳县城市总体规划（2011-2030）,未论证规划（新规划）,泗阳县城总体规划（2006-2020）,现行规划,现行规划与新规划对比,城市发展规划/城市发展机遇,14,城市规划对项目的影响： 利好： 现行规划城市向东和向北发展对我们项目有一定的促进作用；
9、新规划确定城市规模在扩大，县城人口在不断的增加，确立了我们项目的发展前景； 利空： 现行规划的实施，导致项目周边开发量聚增，竞争压力增大； 新规划的发展方向使得城市发展重心有所改变，项目不在城市主要发展方向；,城市发展规划/城市发展机遇,15,II.城市发展规划,III.开发区现状及发展规划,V.地块分析,VI.项目定位,报告架构,IV.泗阳房地产发展,主要经济指标,四至分析,交通分析,I.泗阳概况,.经济测算,项目区位分析,地块SWOT分析,功能定位,客源定位,档次定位,户型面积定位,价格定位,规划布局建议,建筑风格建议,产品类型定位,.结论分析,16,基本概况,江苏泗阳经济开发区主体区启动
10、建设于2004年6月，2006年5月11日，经江苏省人民政府批准江苏泗阳经济开发区为省级开发区。江苏泗阳经济开发区规划定位为泗阳县城市副中心、21世纪新城区和泗阳经济特区，形成绿色纺织、绿色板材、绿色装备、绿色照明、绿色能源、绿色食品六大绿色新兴产业，产业定位为纺织服装、木材加工、电光源三大主导产业和电子科技、新能源、机械制造、纸业包装四大新兴产业。 经过7的建设和发展，已建成区22平方公里，区内配套设施全面完善，真正达到“七通一平”。国际商务中心、生物质发电厂、污水处理厂、自来水厂、国际商业城、蓝领公寓、开发区小学、开发区医院、中心商务区、京杭运河泗阳港、京杭运河泗阳四号桥以及政府廉租房等配
11、套设施的全面运营，进一步提升了开发区的承载功能和发展品位。 全力实施“大招商”、“招大商”战略，着力打造投资洼地,全面推行区事区办,创优“四零”服务品牌，强力引领全县工业突破，千仞岗服饰、申禾实业、阿齐兰纺织、中达电子、万旭电子、达芙妮等一批知名大企业、大集团纷至沓来，截止2012年12月，共有569家企业落户，协议总投资约460亿元，从业人员8万余人。泗阳经济开发区先后被省政府授予“纺织服装产业集群”和“大功率节能灯特色产业园”，在2009年还先后获得“浙商投资（中国）最佳城市”和“中国最佳投资县城”殊荣。,开发区现状及发展规划 /开发区简介,17,布局规划,江苏泗阳经济开发区位于泗阳县规划
12、的“一河两岸五城”的东部，被誉为泗阳东部产业新城。一是，坚持规划先行。围绕“一个中心（中央生态商务区）、四大集中片区（东安片区、刘集圩片区、桂庄片区、葛集片区）”发展要求，其中，中央生态商务区建设成商贸集聚区、商务办公区；东安片区打造成人口集聚区、产业配套区；桂庄片区打造成环境优美、设施完备的滨河居住区；葛集片区打造成陆路商贸物流区。功能不断完善，京杭运河泗阳大桥及泗阳港、疏港公路、开发区医院、仁慈医院、上海路中学、上海路小学、县双语学校开发区校区相继建成，省道267、开发区污水处理厂、开发区邻里中心、印染中心、阳光水岸、苏丝嘉园、北京亚泰花园等安居工程相继开工建设。,职工人数,企业效能,截止
13、2012年12月，共有569家企业落户，协议总投资约460亿元，从业人员8万余人。,到2012年，泗阳经济开发区纺织总体规模将突破100万锭、木业精深加工能力突破100万立方米、电光源年生产能力突破10亿只（件），高新技术产业园将初具规模,开发区建成区面积将突破30平方公里,年业务总收入超150亿元，实现工业增加值90亿元,建成一流省级开发区,并将于“十二五”初争创国家级开发区。,开发区现状及发展规划 /开发区简介,18,开发区现状及发展规划 /开发区配套工程情况,江苏泗阳经济开发区位于泗阳县规划的“一河两岸五城”的东部，被誉为泗阳东部产业新城。一是，坚持规划先行。围绕“一个中心（中央生态商务
14、区）、四大集中片区（东安片区、刘集圩片区、桂庄片区、葛集片区）”发展要求，其中，中央生态商务区建设成商贸集聚区、商务办公区；东安片区打造成人口集聚区、产业配套区；桂庄片区打造成环境优美、设施完备的滨河居住区；葛集片区打造成陆路商贸物流区。功能不断完善，京杭运河泗阳大桥及泗阳港、疏港公路、开发区医院、仁慈医院、上海路中学、上海路小学、县双语学校开发区校区相继建成，省道267、开发区污水处理厂、开发区邻里中心、印染中心、阳光水岸、苏丝嘉园、北京亚泰花园等安居工程相继开工建设。,国际商务中心,19,开发区现状及发展规划 /开发区配套工程情况,江苏泗阳经济开发区广场及中心区位于泗阳经济开发区K8路东、
15、G3路南、G7路北、K9路西，总建筑面积21.16万平方米，总停车位940辆。开发区广场及中心区规划由上海同济大学设计，规划区内建有广场，设有会展区、公寓居住区、商业办公区和企业总部。总体设计围绕“都市副中心”而营造，在规划手法上体现了景观特征、文化氛围和交通优化，整体布局构成了泗阳经济开发区商务行政中心的景观系统，有效地提升了泗阳经济开发区的建设品位和承载功能。,开发区广场 及中心区,泗阳纺织学院由上海同济大学设计，规划总面积42公顷，容纳学生1万人。学院位于泗阳经济开发区K8路西、K6路东、G1路南、鞍山路北。泗阳纺织学院的建设对泗阳经济开发区建设纺织工业城和泗阳建设华东新纺都起到了积极的
16、推动作用，纺织学院浓厚的学术氛围和技术力量为纺织工业城和华东新纺都的建设和研发提供了强有力的技术支持。,泗阳纺织学院,20,开发区现状及发展规划 /开发区配套工程情况,泗阳城北污水处理厂位于泗阳经济开发区，由中国南海工程有限公司联合体中标实施，项目总投资1.62亿元，占地46.4亩，日处理污水能力5万吨。,污水处理厂,蓝领公寓由苏州伟成置业有限公司投资开发建设，一期占地100亩，总建筑面积10万平方米，总投资11000万元，项目已于2005年11月开工建设，套型面积分别为60m2、70m2、107 m2、117 m2。蓝领公寓的建设起到了集约利用园区土地的作用，为园区打工者和投资人提供了基本居住条件。同时，也集聚了开发区的人气，放大了开发区的比较优势，增强了招商引资的核心竞争力。,
