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1、融城华府商业营销推广计划,【金融街融城华府】,立业地产顾问2010.8.23,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,10月底实现0.6个亿的销售,树立企业口碑,建立忠实品牌追随者,1、销售目标 商业街近4000平米,回款0.6个亿 快速消化商业,10月底,2 、企业品牌目标 提升金融街品牌知名度; 树立企业口碑,为业主创造利润价值,持续共赢,从而建立忠实的品牌追随者。,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,
2、项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,Lifestyle情景体验模式,大学城260万方商圈核心,符合大学别墅商业的特色 1、学府区人文特色浓郁 2、英伦历史渊源,异域风情感受 3、安静商业氛围(高质美感,品味商业业态 ),英伦风情休闲商业街,项目形象定位,王子商业街,Lifestyle Street,在21世纪来临之即,美国率先兴起了Lifestyle 的开发热潮。据估计,这种增长趋势可能会一直延续到2008年,在这4年期间Lifestyler的增长将达到20%。而在国内,随着中产阶级人群的壮大,促进了Mall商业地产的开发,这一业态在这些国家正进入高速开发的阶段。Li
3、festyler的开发还一直处于空白。国内外中高档品牌租户稳定发展,新的消费观念呼之欲出,Lifestyle Shopping Center的模式也被消费者所追宠。,项目案名建议,餐饮,休闲,生活服务,西餐厅 中餐厅 儿童餐厅 料理店 面包店 牛排店 饮料店,咖啡 书店 画廊 红酒 雪茄 野营 手工坊,便利店 CD店 美发 银行网点,三大业态定位,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,商业街A区一层,源自:MM858商业地产网,海量房地产资料免费下载,海鲜火锅,料理店,
4、198平米,商业街A区二层,1#,2#,71平米,78平米,259平米,儿童餐厅,红酒酒窖,糕点餐厅,香水香薰,画廊,书店,鲜花店,糖果店,星巴克咖啡,83平米,63平米,72平米,73平米,70平米,72平米,68平米,19平米,21平米,商业街B区一层,17#,22#,23#,24#,25#,19#,20#,21#,18#,法国餐厅,510平米,商业街B区二层,3#,142平米,64平米,196平米,206平米,1F商业平面图,2F商业平面图,商业街C区(售房部)(方案一),26#,27#,28#,29#,4#,206平米,400平米,1F商业平面图,2F商业平面图,600平米,商业街C区
5、(售房部)(方案二备选),源自:MM858商业地产网,海量房地产资料免费下载,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,烟道,给排水,空调位,一层:除9-16#和6#、7#、23#、24#外,建议配置烟道; 二层:全部配置烟道,除6#、7#、23#、24#只配置给水外,其余均配置给排水。,按确定后的划分方案,工程部统一考虑空调机位,并做统一装饰。,工程问题,门楣,请商业街包装公司结合工程情况,统一规划门楣位置,并统一尺寸。,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销
6、问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,竞争项目-花千树,花千树 商铺分布,一期9套售磬,二期6套正在办卡,三期 未售,三期 未售,售房部,东路,花千树 二期推出临街门面6套,二期商业6套,未售,关键点: 1、商业分散不集中,门口无休憩驻留的地方; 2、一期推出9个,已售;均价25000;二期计划推出6个,正在办卡,均价约27000; 3、 一二期层高较高,约5.9至7米,可做夹层,二楼设有单独窗户,空间利用较大; 4、一二期位于售房部次干道,非主干道,位置一般; 5、一二期面积约60-90平米,无烟道,不通气,对业态有
7、一定的限制; 6、三期商铺有烟道,无层高优势,夹层要计算面积,价格未定,但三期临主干道的位置较好,面积约70-120平米; 7、未做太多宣传,以老业主为主; 8、推盘策略以小频多开,首推二类产品,留下的产品可高可低;,花千树总结,周边其它项目分析,1、近期本项目周边竞争楼盘较多,离我们较近的陈家桥区域有较多的商业物业推出,而该区域的均价基本在13000到15000左右;2、离项目最近的花千树即将推出二期,25000左右的均价基本为买一层送一层,而这类产品与我们的挑高产品较为接近,可作为我们的价格参照;,竞争项目比较结论,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销问题,4营销策略,5营销
8、推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,SWOT分析,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,定价整体原则,1、以龙湖花千树一、二期挑高产品为定价基准;2、不求利益最大化,只求全面快速出货;3、大铺控制单价,小铺控制总价原则;,产品分类定均价,说明: 1、以上均价根据两轮客户摸排,以客户量的积累、客户心理价格、市场状况等因素而定。我们将会在开盘前接合客户的第三次摸排情况对以上均价进行修正,于开盘前确定最终的均价; 2、 以
9、上价格为销售底价,销售面价会在此基础上结合优惠政策反推出来; 3、商业溢价空间的实现需依靠硬件的支持、营销推广及营销手法的配合。,项目整体销售标地统计,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,取得预售许可证,客户积累目标: 1、业主(及业主介绍)中挖掘的会员客户约30组,消化10-12套,成功率预估30%; 2、老客户中(前期来电来访)挖掘的会员客户约30组,消化6-8套,成功率预估20%; 3、新增客户中挖掘的会员客户约50-60组,消化15套,成功率预估30%;,推盘
10、节奏,目标客群聚焦,客群特征描述购房目的:看重大学城增值潜力的投资人群;看中项目未来投资潜力的人群;关注过我们项目有投资意向的人群;居住在大学城区域的私营企业人群;消费实力:资产150万以上的人群客户积累目标:1、业主(及业主介绍)中挖掘的会员客户约30组,消化10-12套,成功率预估30%; 2、老客户中(前期来电来访)挖掘的会员客户约30组,消化6-8套,成功率预估20%; 3、新增客户中挖掘的会员客户约50-60组,消化15套,成功率预估30%;,源自:MM858商业地产网,海量房地产资料免费下载,目标,1营销目标,2对项目自身的认识,3面临的营销问题,4营销策略,5营销推广,竞争项目分
11、析自我分析,项目定位铺位划分工程问题,价格策略推盘节奏,媒体计划活动支持,定向媒体,时间集中,制造话题,现场拦截,网络炒作,短信,多线,统一,节点,考虑2个月之内商业清盘销售,所以精准锁定区域投放媒体非常重要 高强度:同一时间段三种媒体同时播发,吸引上客量,原则:定向推广策略 -精准、定点,报纸,目的及意义:,中秋感恩会,活动时间:9月18日 活动地点:融城华府现场销售中心 目标人群:对商业有投资意向的客户、业主 活动目的:营造现场氛围,促进成交促成老带新,树立企业好口碑活动形式:和住宅中秋感恩会一起做,所积累 的VIP客户一起参与抽奖活动。 (详情见住宅活动方案),中秋感恩会,THANKS,重庆立业,源自:WWW.MM858.COM海量资源免费下载,