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1、中博置业温江项目 产品调整建议,前言,本次报告是基于市场和客户的实际需求，结合项目地块特点，对项目的产品规划提出符合市场及项目特点的调整建议。以便在产品面世之后能够顺利销售，保证项目的开发利润，降低项目开发风险，实现利润最大化。,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,报告思路,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目本体研究,项目产品调整建议,光华片区产品研究,老城区产品研究,大学城产品研究,报告思路,区域代表楼盘,光华大道楼盘多采用欧式建筑风格，楼盘品质较高；建筑形态上多以18-33层高层为主，2梯4户和3梯6户是该区域的主流产品。,恒大城,御景湾,花样城,区域产品
2、建筑风格研究,园林风格上与建筑风格相契合，多以欧式和地中海风情为主。诸如恒大城、御景湾等品质楼盘，均在景观园林上打造独特卖点。,区域产品园林风格研究,光华大道片区的产品户型主要集中在80-100平米和110-140平米两个户型面积段之间，而大盘恒大城户型面积段覆盖面较广，从75-146均有户型推出。,单位：,50,60,70,80,90,100,110,120,130,140,珠江御景湾,恒大城,朝阳时代西锦,丽晶港,花样年花样城,金河谷,150,160,170,180,区域产品面积分布研究,光华大道片区新推楼盘众多，住宅供应量大，从图中看出，面积在80-110的房源供应量和销售量最大，除了7
3、0以下小户型供应量少，供销比高之外，面积在80-110是供销比最好的户型。,区域产品面积段供销状况研究,1,2,3,恒大城,珠江御景湾,丽晶港,销售情况,物业单价区间,3000,5000,7000,3,6000,4000,1,6,朝阳时代西锦,5,金河谷,4,花样年花样城,2,4,5,6,差,一般,好,30,40,50,60,70,80,珠江御景湾,恒大城,朝阳时代西锦,丽晶港,花样年花样城,金河谷,单位：万,90,100,光华大道片区价格集中在4500-5500元/，整体销售状况较好。而精装房珠江御景湾均价在7300元/，超过购房者预期心理价格，整体销售状况不如预期的好。,从各在售楼盘中看出
4、，推出的房源总价集中在在35-65万/套，而总价上百万的精装电梯豪宅则并不常见。考虑到购房者对价格的敏感，建议本案严格控制面价。,区域产品价格分布研究,区域产品代表户型研究,花样年花样城B2户型 2室2厅1卫1厨88,户型方正，布局合理，全明设计，采光通风佳 大面积可变空间，可变舒适三房 超大双阳台赠送，即可观景，又可储物,赠送大面积可变空间，可改造成三房 全明设计，通透良好，户型方正，紧凑实用 大面积落地窗，步入式飘窗设计 双阳台设计，观景、居家功能便利,花样年花样城 A1 2室2厅1卫1厨90.83,区域产品代表户型研究,空间开阔，结构通透 主卧带360度观景多功能书房 次卧设置大飘窗，通
5、透自然，独立观景阳台,恒大城的4室2厅2卫1厨137.03,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,报告路径,光华片区产品研究,老城区产品研究,大学城产品研究,区域代表楼盘,区域产品建筑风格研究,目前老城片区楼盘较少，该区域的高层建筑都是现代风格，以2梯4户为主。,区域产品园林风格研究,园林景观设计上也较为简单，没有特定的风格，除了巨龙环岛国际社区倾情打造1.6万的欧陆风情景观园林外，该区域其余电梯公寓楼盘景观没有特别之处。,区域产品面积分布研究,老城片区现在在售的楼盘中如巨龙环岛国际，公园壹号户型面积均较大，主要集中在90-130左右。目前在售的巨龙环岛国际社区的房源
6、均是90以上。,60,80,100,120,140,巨龙环岛,公园壹号,单位：,240,160,180,200,区域产品价格分布研究,1,2,公园壹号,巨龙环岛,差 一般 好,20,30,40,50,60,70,80,90,100,110,巨龙环岛,公园壹号,单位：万元,140,目前老城区在售楼盘销售良好，公园壹号只余20多套，已近售罄。,在售楼盘中总价集中在40-70万元/套，由于目前在售的巨龙环岛国际社区均是90以上的大户型，因此拉高了区域总价段。,区域产品供销状况研究,老城片区新推楼盘很少，住宅供应量相对较少，从图中看出，面积在110-120供应量和销售量最大，而供销比最高的是70以下的
7、套一，其次是70-90的套二。,区域产品代表户型研究,巨龙环岛 2室2厅1卫1厨94.21,赠送大面积阳台 主卧、次卧享有观景飘窗 结构功能布局合理，无浪费空间,巨龙环岛 G型 3室2厅2卫1厨121.07,约11.8米超宽观景阳台连通客厅、卧室为一线 进深月5.5米大气主卧 主次卧均赠送观景飘窗,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,报告路径,光华片区产品研究,老城区产品研究,大学城产品研究,区域代表楼盘,区域产品建筑风格研究,大学城片区的建筑风格比较单一，多以现代简约为主，建筑形态多是小高层、高层混合，以2梯4户为主。,区域产品园林风格研究,同样，大学城片区的园林
8、风格比较单一，而海科名城则采用的是南国园林风情，而大学城则是在景观小品上创新，借用魔方喷泉，数字小品来突显知识的景观元素。,区域产品面积分布研究,大学城片区在售楼盘产品户型主要集中在75-90平米和100-120平米两个户型面积段之间，60以下的小面积和120以上的大面积的户型供应较少。,区域产品价格分布研究,1,2,3,天府原里,海科名城,金强大学城,销售情况,物业单价区间,差 一般 好,3000,5000,7000,3,2,6000,4000,1,20,30,40,50,60,70,80,90,100,110,榕树岭,金强大学城,天府原里,单位：万元,海科名城,金水湾,区域产品总价分布,4
9、,5,金水湾,榕树岭,4,5,大学城片区在售楼盘单价在4000-4500元/，总价控制在20-50万范围内，同时该片区在售楼盘去化率均较高，市场反映良好。,项目所在区域供应集中在7090，以及100130，130以上的户型供应较少； 成交量最大的是110120，其次是90100，以及7080； 从供销比来看，呈现出面积越小，供销比越高的态势。,注：区域大面积供应较多，是因为片区内为高校教师修建的房源（如天府原里）面积普遍较大，实际销售价格较低，并非市场真实反映。,区域产品供销状况研究,重点楼盘分析,小结,目前温江光华大道片区住宅供应量最大，其次为大学城片区，老城区供应量极少； 在户型面积上，大
10、学城片区的户型面积偏大，但是这主要是由于天府原里这类面向特定客户群低价销售的楼盘户型较大，面向普通客群的楼盘120以下户型则占到了绝大多数； 在销售价格上，大学城片区楼盘在近期价格有较大调整的情况下，价格仍是温江三大板块中最低的，且价格稳定性差； 从供销比上看，各个片区均呈现出户型面积越小，供销比越高的趋势； 从温江整体供应的户型来看,以7090套二和100120套三为主； 在建筑风格和景观风格上，光华大道和老城区以欧陆风格为主，大学城片区则以现代简约风格为主，品质感有所欠缺；,启示,中小户型的产品，市场接受度更好，去化率也高于大面积户型； 在周边项目价格普遍较低，且价格稳定性差的情况下，打造
11、高品质楼盘风险较大； 由于片区项目外立面风格和园林景观都缺乏特色，本项目可以通过对外立面造型和景观节点进行特色化打造，来突显项目风格，以小投入来提升项目在客户心中的品质感； 户型选择应当以套二户型为主，同时套三户型要注意控制面积；,基于市场产品研究的产品配比建议如下：,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,购房客户特征研究,购房客户需求研究,客户研究方式及目的,在对温江市场，特别是大学城片区市场，各个楼盘的产品进入深入研究分析后。我们希望能够从区域购房客户的需求上为项目产品调整寻求一定依据。客户研究我们通过在海科名城、金强大学城等的100组高意向客户信息进行分析，得到
12、了大学城片区客户特征和需求上的一些规律，作为产品调整建议的部分依据。,购房客户居住区域,购房客户工作区域,购房客户特征研究,意向购房客户中居住在温江本地和大城西区域的占到了65%；而从工作区域来看，在成都其他区域工作的比例有所上升。,区域购房客户以温江本地和大城西客户为主。,购房客户特征研究,购房客户年龄结构,购房客户工作性质,购房客户以中青年为主，工作性质多样，教师购房群体比较庞大，高端群体比例不高。,意向购房客户以中青年为主，其中比例最大的为3040岁的群体，占到了41%的比例。,从职业来看，区域购房客户中，企业普通员工和教师比例最高，高端人群比例较低。,购房客户特征研究,购房客户家庭结构
13、,购房客户家庭年收入,家庭结构以两人和三人为主，购买能力有限。,家庭结构以两人和三人为主，都站到了30%以上，其次四人以上的也占到了20%。,家庭年收入集中在510万每年，占到44%，家庭年收入超过20万的仅9%。,温江市场产品研究,温江购房客户研究,项目研究,项目产品调整建议,购房客户需求研究,购房客户特征研究,购房客户需求研究,购房客户置业次数,购房客户置业目的,区域购房客户目前以刚性需求客户为主，投资比例不高。,首次置业和再次置业的客户分别占到了33%和43%，三次以上购房的客户只占9%。,自住和自住兼投资的客户超过了80%占到了绝大多数，完全以投资为目的比例较低。,购房客户需求研究,购
14、房客户户型选择,购房客户面积段选择,购房客户在户型选择上套二占到了近一半，其次是套三，占到38%，套一和套四以上的户型需求比例较低。,从选择面积段来看，选择8090的客户数量最多，其次是7080和100110，也反映出了客户在选择套二、套三户型时的主力面积需求。,购房客户主要需求为7090套二，以及90110套三。,购房客户需求研究,功能空间需求,购房关注点,在功能空间上，客户普遍重视生活阳台和观景阳台，其次则是书房。,在购房过程中客户最为关注的依次是，价格、户型、景观、交通和配套。,购房客户需求研究,承受单价,承受总价,在价格承受方面，超过65%的客户承受单价在4200及以下，承受单价在45
15、00以上的仅占7%。,从总价上看，3035万总价段的客户比例最高，接近30%；其次则是3540万、40万50万，50万以上客户比例较少。,单价4200以下，总价50万以内，客户接受程度较高。,客户小结,区域购房客户以温江本地和大城西客户为主； 购房客户以中青年为主，工作性质多样，教师购房群体比较庞大，高端群体比例不高； 家庭结构以两人和三人为主，购买能力有限； 区域购房客户目前以刚性需求客户为主，投资比例不高； 购房客户主要需求为8090套二，以及110120套三； 在功能空间上，客户普遍重视生活阳台和观景阳台，其次则是书房； 在购房过程中客户最为关注的依次是，价格、户型、景观、交通和配套； 单价4200以下，总价50万以内，客户接受程度较高,启示,基于客户分析得到的产品配比如下：,在产品配比调整上，需要大幅增加7080面积段的产品，同时要减少110以上产品的配比。 片区购房客户经济实力普通，在产品面积段选择上需要注意总价控制，总价最高控制在50万以下，增加3035万总价段的产品； 本项目还是应当以套二、套三产品为主，套一和套四产品少量分布。,
