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1、超越东尚 东尚观湖整合推广方案,一城三盘 城西新作,一看 品牌实力,城西,东尚来了!,二看 市场,城西印象,工业、污染、落后、尘土、收入低、破旧、干涸,A. 有换房需求的本区域老居民;购房用于改善目前居住环境;三房,关注工程品质与形象.,B.与本片区有亲、友缘的客户。认同东尚开发物业的业主 关注形象展示及工程质量。,C.片区外寻找置业机会,认同该区的首次置业客户;1.周边写字楼白领;2.小私营企业主,目前暂居在附近小区&出租屋内;两房。,E.看好物业前景的部分投资客。,D.往来城中的生意人,在周边做企业的小老板。 两房,要求低首付。,片区导视+认可,低首付,客群印象|,颠覆你心中的城西,东尚观
2、湖,三看 项目特点,南派风水园林最优规划 72%绿化,70亩公园 20亩湖景 围合布局,户户观湖 城西唯一生态大盘,西北第一,为“自有资源稀缺,城市资源较少”的一个突进型项目,追寻 为了不断超越,向往 城西有水生活,力量 颠覆30年城西印象,诞生 只为城西建座湖,生活 未来自观湖而变,东尚观湖,定位语:新现代湖居尚品社区,推广语: 世界在这一湖 静止,世界在这一湖 静止,为颠覆城西而来,为何要静止,是我们的事业尚未成功? 是我们的心情不够平静? 是我们渴望成功? 她,让我们在此停留! 找寻风浪后的港湾! 找寻回家后的安逸! ,观湖价值梳理,東尚品牌力作,唯一环湖岛居,72%湖景绿化,20亩社区
3、内湖,湖岸气候环境,多样景观户型,超宽视野间距,紧邻高新左岸,众多商圈环绕,1,2,6,3,4,5,東尚品质 東尚地产,都市时尚人居推进者。“东尚”、“新东尚”两盘,已在城东火爆热销。 高新之畔 西高新为国家级开发区,大量的高新产业落户于此。观湖位于高新西北仅4公里,轻松享受商务便利。 环湖岛居 20亩社区内湖设计,西安首创,楼群环湖而建。每一个角度都可以欣赏完美湖景。 原生自然 72%的园林占地面积,最大限度的满足了社区的自然内环境。260多棵原生古树,为社区增添更多健康元素。 瞰景视野 环湖规划与200米楼间距最大限度的满足观景视野的同时,也保护了每一位业主的私密生活。 繁华即享 到达高新
4、CBD只需6分钟车程,距离土门商圈仅有2.7公里。项目周边亦拥有丰富配套。,東尚观湖六大居住价值,观湖为打造城西第一、西北首家南派生态品质居住项目而生,观湖最终是为目标客群的生活后花园而建造,因此一切的推广调性都应该紧抓目标客群。,结论 在传播和推广上,要始终将项目的特质变现出来,因此,我们认为观湖的“气质”是: 70%现代生活+30%湖居文化,怎样做到区隔性和有效性地传播?,有效识别,昆明花园,色调 湖蓝 现代金 表现手法 二期以实景水景主打,结合湖面元素,整体感觉亲水现代。,枫林华府,色调 中国红 栀黄 表现手法 中式屋顶元素,富力城,色调 墨绿色 金色 表现手法 水景实景主打 结合现代简
5、欧风格,金地芙蓉世家,色调 世家红 暖金 表现手法 二期主打公园,中海观园,色调 生态绿 现代金 表现手法 生态感营造 景观与亲民形象,东尚观湖以何种色彩和表现面市?,宝蓝色,综合以上因素,得出观湖独有的推广“外衣”,蓝宝石 是色美、透明的宝石级刚玉。蓝宝石的英文名称是sapphire,来源于拉丁文。西班牙名称是Zafiro。也是美国国石。 蓝宝石的英文名称为Sapphire,源于拉丁文Spphins,意思是蓝色。,宝蓝色,香槟金,LOGO表现之 其他可甄选字体,整合布局如何杀出重围?,一个中心 湖居 两个基本原则 产品 推广 三个代表 代表湖的力量 代表城西市场引导性 代表西北第一的影响力,
6、如何建立整合市场攻击?, 整合市场攻击原则 1、一定要全面控制市场;虽然我们的现场展示,产品具体细节还没有出来,但我们一定需要尽早控制,最好是在开盘之前6月启动市场攻击,以全面控制市场;2、市场攻击力度一定要强;市场的地位非常重要,而我们又是湖居乃至西安最好的住宅,一定要把地位建立起来,才可以让买家建立良好的心理身份感和信赖感;3、市场攻击一定要有高度,对于市场攻击而言,每个节点都是买家衡量产品的定位点,市场攻击的每个部分如形象标志、路牌展示、宣传品、现场包装、展示中心包装、现场导示、报纸广告等等,都需要与其他的产品相区别,要有非常高的品质感;,年度推广策略,市场态势 品牌大鳄 相互角力,企业
7、品牌 有一定的积累,产品现状 区域空白 树立形象,品牌区域标杆 唯一、无法超越 “都市时尚人居推进者”,项目区域标杆 之前,无从想象; 之后,无法复制。,不约而同的景观先行 体验式营销 注重项目客群文化的打造 起步就高人一等,高价入市稳步上升,主要竞争对手共性,net营销 跨界营销 体验营销 交通营销,非常规达目的营销,2、营销策略,net营销 非常规营销,东尚观湖 网站 东尚万名会员招募 辅媒:QQ、msn,跨界营销 非常规营销,湖滨散记the world lake life文本覆盖,万达广场入口湖滨散记 the world lakelife 上架,奥斯卡、红叶院线院线“世界在这一湖 静止”
8、灯箱及易拉宝,星巴克、上岛、必胜客“湖滨散记the world lake life ”生活手册、简易杯垫,全交通 动线营销,路网高新路往西二环,团结西路交通指示牌 楼宇电梯视频、电梯海报、杂志派发,售楼部:湖居气质生活场,体验营销 非常规营销,营销中心:外部精神堡垒情景导引系统,内部造型接待台吸引进入售楼部第一关注。,案场软包装建议,销售中心进行更为生活化的元素。 我们的主力客群是对时尚生活有自己独特见地的人,他们需要的是一种品质的个性,是一种内敛的个性,因此,在销售中心的软包装上,也要体现出这种调性。,体验营销 非常规营销,售楼部:湖畔生活展馆,售楼部:广场及围墙,体验营销 非常规营销,营销
9、中心周边,后期建议延伸出至外街道,以此起到体验示范的作用。,战役一开始 就绝不给市场机会,项目营销三维的优势,价值最大,竞争,自身条件,东尚观湖,通过城市辐射和客群扩充提升产品价值。 通过稀有大湖景+现代人文住区营造出西北唯一的社区价值。,项目的竞争平台应该抬高,最好的竞争就是没竞争。 不看城西,看高新、看全城,自有资源的整合力,成为区域内首屈一指的封顶之作。,东尚观湖2009年整合市场攻击战略,第1战 品牌、形象入市,第3战销售中心开放,第2战园林示范区开放,持久战, 四大战役平定城西 ,2009年6月,2009年7月下旬,2009年8月,2009年12月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,品牌
10、+项目告知,项目形象,项目卖点,第4战 观湖开盘,2009年9月,东尚地产 颠覆城西,世界在这一湖 静止,湖居价值体系,第一阶段:高调入市核心策略:引发市场高度关注 6月中旬8月上旬,品牌互动,东尚、新东尚案场新项目资料展板、宣传展架。 东尚观湖前期意向客户专场活动。,区域炒作,在城南、高新、曲江、浐灞、城北政府带动开发后,城西的前途如何?针对区域发展不明确,开展由莲湖区政府牵头的区域发展论坛,将此区域未来发展公开讨论,将未来新型轻工业园区的建设明确时间表。,户外铺开,占据有利地形,进行户外拉网式的“品牌+项目”宣传。,路旗,围墙,交通改善,针对交通不便利,一方面和公交公司协商增加公交线路,另
11、一方面将社区前的团结西路作为社区内街建设,在路口设置精神堡垒,放置休闲设施,悬挂道旗,改变街区环境。,第一阶段平面表现,项目围挡,第二阶段:引爆开盘核心策略:媒体攻势 活动配合 8月下旬9月,园林/售楼部开放、收筹,针对项目前期努力打造新的工地形象和案场形象,进行盛大的售楼部、园林开放庆典。,定点直投,采用DM形式进行有效客群投递。,产品推介,活动是为产品迅速聚集人气的一种有效营销方式!,一个口才再好的销售人员,他在消费者心中的可信度都无法比建筑师、规划师、设计师等专业人士的可信度高!,专家领导的发言能建立项目在消费者心中的信心,增强消费者对项目了解的程度。,开盘庆典,现场抽奖、现场抽取10名
12、成功购房者参加东尚观湖五花海,九寨沟5日游。,第二阶段平面表现,创意手法 以小见大 最大化与湖有关的元素(白鹭,船舶,舵手)与湖形成强烈的视觉冲击,打破意境湖居的表现手法,求新求异。从而更大价值化体现湖居生活及人生的大气魄、大胸怀。辅助现代、时尚的东尚品牌力量 营造项目独特的气质 新现代湖居人文社区,世界在这一湖 静止全新人居体验 品味环湖生活白鹭将传说留在天空 归巢后它又静立于水岸 将生活留在观湖 品味飞翔之后的那一份宁静,白鹭篇,他处,再无观湖70亩湖景 西安湖居置顶之作每一个舵轮都承载着一艘船的命运 只有紧握这唯一的中心 只有将船靠在家的岸边 才能享受归岸之后的宁静 有家的港湾 只在观湖
13、,航舵篇,奔波之后 止步观湖毗邻高新 亦享生活静谧一个人踏上征途 背负着希望与梦想 只为家人的幸福未来 把生活留在观湖 与她们一起享受温馨的宁静,征途篇,第三阶段:项目热销核心策略:活动营销+媒体配合10月12月底,暖场活动一,一轮明月大湖泛舟中秋团圆佳节 真正湖居生活已然到来!,暖场活动二,首届湖上嘉年华,新年业主答谢会,第三阶段平面表现,视觉表现方向,一眼千年 找到属于你的那座湖看 这一座湖的美丽对水的留恋 仿佛与生俱来 不停的寻找 却从未停下 带着一份执着 把留恋藏在心底 站在这里 只为凝望这一湖,观湖篇,侧耳聆听 谁留在湖边的似水年华听 这一座湖的故事每一个爱水的人都有自己的故事 湖水静静地听着 感受来自他们的努力与幸福 只要留心 会发现观湖拥有很多生活的故事,听湖篇,挚爱如珍 它留在窗中的那一抹蓝藏 这一座湖的逸美独爱湖水的蓝 蓝的宽容 蓝的宁静 把湖中那一抹天然 细细珍藏 将生活那一份恬淡 慢慢品味,藏湖篇,与其他项目对比,Thanks!,