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1、嘉兴南湖新区发展潜力研究报告,Page - 1 -,研究方法,研究方法,定性研究,定量研究,研究目的：了解地区发展规划学者、房地产开发商、大型商户投资者、房产中介等对南湖新区各方面的评价，以及他们对南湖新区未来发展的信心和预期，从而找出南湖新区的发展潜力所在和发展中可能存在的障碍。同时通过深访寻找到标竿地区，以及可借鉴之处。,研究手段：居民/投资者定量问卷调查,研究目的：分别了解周边各地区投资者及居民对南湖新区的知晓度及看法，以及他们对南湖新区发展的信心和预期，了解居民及投资者认可的城市新区，以及他们的居住/投资需求。同时了解南湖新区建成后可能的辐射状况。通过调查、对比找到南湖新区的差距，并发
2、现发展中存在的问题。,研究手段：深度访谈,执行时间：2007.4.3 -4.13,执行时间：2007.4.10-4.24,Step 1：深访 Step 2：居民/投资者定量问卷调查,Page - 2 -,政府推力,提升拉力,人气集聚 潜力,产业表现力,某地区在政府主导下，结合地区资源优势，集聚人气、推进产业发展和区域升值的能力。,地区发展潜力的定义,规划导向,政府投入,信心指向,自然优势,区位优势,交通优势,文化优势,教育优势,人数,构成,房地产,商业,服务业,商贸物流,2.5产业,区域内力,投资环境,居住环境,宣传推广,政府效能,Page - 3 -,东进南移，南湖新区是未来的城市副中心,P
3、age - 4 -,嘉兴市城市总体规划 （2003-2020）,嘉兴市南湖新区分区规划 （20032020）,嘉兴市南湖新区中心区分区规划 （20032020）,嘉兴市南湖新区控制性详细规划,嘉兴城市总体风貌设计,嘉兴市南湖新区城市设计及策划,一心双核，两副两轴，三片三，东南片区以南湖新区为重点，形成城市东部副中心,延续东进西托、北扩南移的城市发展方向，打造东南片副中心,沿中环南路两侧集中布置大型公共服务设施，打造形成副中心的基础条件,嘉兴城市副中心，南湖区行政、经济和文化中心，集行政、商贸、文化娱乐和居住等功能为一体的现代化生态型新城区,“越韵吴风，水都绿城”的城市形象：一湖碧水依古城、两轴
4、轻舒系四方、三环怀拥多胜景、八水连廊织禾城,“一心三区四带”城市副中心；中环南路商贸服务区、凌公塘休闲生态景观区，居住片区；中环南路北侧区级商贸服务带，凌公塘休闲生态景观带，平湖塘滨水生态景观带，地区商业服务带,先规划后发展，政府强力主导,Page - 5 -,医疗,嘉兴市妇幼保健中心 社区卫生服务中心 维也纳幼儿园 北师大附属南湖学校 城东中学 网球中心 南溪农贸市场 凌公塘文化公园 城东公交枢纽站 新区邮政支局 区事业服务中心 区消防大队,教育,体育,公交,邮政,其他,占地100亩，总投资2.2亿元，市规模最大，设施最齐全、技术力量最雄厚的，唯一的三级乙等专科医院 占地4700平方米，总建
5、筑面积3500平方米，总投资500万元。 总建筑面积5000平方米，总投资2000万元，是一所全日制的寄宿型学校。 占地11万平方米，总投资1.5亿元，十二年一贯制。 扩建占地面积6万平方米，总建筑面积1.8万平方米。,绿化,购物,占地10000平米，总投资4000万元。 区域内居民的“开门七件事”将变得快捷、方便，为南湖新区市民“菜篮子”工程添砖加瓦。 占地50公顷，总投资5个亿 占地面积50亩，20条公交线路的始发站，市城乡公交的中转换乘中心，衔接南湖各乡镇重要交通枢纽。 建筑面积2000平方米，总投资500万元。 占地30亩，总建筑面积2.2万平方米。 总建筑面积7000平方米，计划投资
6、900万元。,政府积极投入的公共服务设施几近落实,Page - 6 -,图 投资者对地方政府施政能力的信心,六成受访投资者对南湖新区地方政府的施政能力抱有信心。,南湖新区，应该说我们还是比较看好前景的，不然的话，第二块地不会还在南湖新区买 某房地产开发商 我们对南湖新区非常满意，感觉非常有优势，新区政府坚持按照规划，没有打破原来的布局，作为我们来说很安心政府和我们的互动做得很好，彼此的信心也是这样建立起来的 某大型项目投资商,投资者对地方政府施政能力信心满满,Page - 7 -,图 居民与投资者对南湖新区的建设关注度,图 居民与投资者对南湖新区发展的信心度,我们为什么选在这里？关键是一个区位
7、优势，我们做的项目不可能只辐射嘉兴，我们要向外的，立足长三角，辐射上海，杭州，苏州，宁波。辐射长三角，哪里的地段比这里好，比这里成本更低？这里交通最方便，网络最宽，哪里还 某大型投资商,居民与投资者对南湖新区整体区域状况的关注程度、信心度表现都非常高。,强大的信心支撑带领南湖新区走向成功,Page - 8 -,图 居民、投资者对南湖新区建成的时间预期,多数受访的资深业内人士认为新区建成需要三五年时间。八成的受访居民和投资者认为南湖新区的建成将在3年以后。南湖已被众多投资者关注，目前有远见的投资者纷纷抢摊进入。,35年后，南湖新区将焕然一新,这个地区建成的话，3-5年时间是要的上海某大型房地产公
8、司专业研究人员,根据城市化进程，估计5年会发展比较成熟，我说的成熟是形成产业高地，并有投资亮点。 上海某投资公司人员,Page - 9 -,政府推力,提升拉力,人气集聚 潜力,产业表现力,某地区在政府主导下，结合地区资源优势，集聚人气、推进产业发展和区域升值的能力。,地区发展潜力的定义,规划导向,政府投入,信心指向,自然优势,区位优势,交通优势,文化优势,教育优势,人数,构成,房地产,商业,服务业,商贸物流,2.5产业,区域内力,投资环境,居住环境,宣传推广,政府效能,Page - 10 -,原生滨河景观的自然环境优势,嘉兴城市形象为“越韵吴风，水都绿城”，城市格局以水展开。 凌公塘滨河生态景
9、观带：原生河流，非人工打造，绿色景观得天独厚，呈现完全自然的景观； 平湖塘滨水生态景观带：作为嘉兴市重要绿色廊道之一，沿滨水岸线控制30米滨水绿地； 大型生态绿地：南湖新区被占地10000亩的城市契形绿地所环绕； 城市客厅：3000米长，总面积100公顷的六大公园（南湖公园、体育公园、文化公园、商贸娱乐公园、生态公园、滨河公园）镶连新区品质楼盘,Page - 11 -,$ 投 资 谷 $,独有的区位优势,嘉兴恰好位于上海、杭州、苏州、宁波等长三角大中发达城市的几何中心，以嘉兴为中心250公里半径内涵盖了长三角16个大、中城市，区位优势独特。 同时，它还处于长三角核心区域内三大投资高地（上海、杭
10、州、苏州）形成的投资谷内，占据三大经济高地扩散效应的叠加中心。从资金到信息，从技术到人才，各个方面的扩散与交流将会促使嘉兴迎来新一轮的高速发展。,Page - 12 -,沪杭磁悬浮 （规划中）,使南湖“距红尘不远，离自然很近”,便利的交通优势,轨道交通：沪杭铁路、沪杭高速轨道 、沪乍嘉湖铁路、沪杭磁悬浮； 公路：320国道、07省道、沪杭，乍嘉苏高速公路，杭州湾跨海大桥 （高速公路全国密度最高）； 水路：乍嘉苏线、六平申线、京杭运河、杭申线； 远洋港口：上海港、宁波北仑港、乍浦港。,Page - 13 -,南湖是浙江三大名湖之一，是嘉兴最夺目的城市名片。,深厚的文化积淀优势,马家浜文化遗址位于
11、南湖区辖内的城南街道马家浜村。作为长江下游、太湖流域新石器时代早期文化的代表性遗址，它不仅被视作太湖流域文化的源头，也是嘉兴“文化基因”的象征。,南湖闻名于世，更主要的原因是中共一大在这里完成了最后的议程，宣告了中国共产党的成立，从此南湖上的红船有了特殊的意义中国共产党的诞地。,范蠡，号陶朱公，助勾践灭吴后，携西施隐居嘉兴南湖一隅。现被称为“范蠡湖”。范蠡发明了秤，开启了公平交易，被民众尊为商圣，是我国道德经商儒商的鼻祖。,马家浜文化发源地,中国革命红船启航地,儒商文化发祥地,Page - 14 -,名校入驻：中国科学院12所研究机构，浙江清华长三角研究院，中科院嘉兴应用转化中心，北京师范大学
12、附校，同济大学浙江学院，交大南洋教育，乌克兰国家科学院嘉兴中心，美国马里兰大学传媒产业研究院 ，耶鲁大学生物遗传研究室 嘉兴著名学府：嘉兴学院、嘉兴一中、嘉兴实验小学、嘉兴高中园区、南湖国际实验学校 众多文化设施：嘉兴图书馆、博物馆、文化馆、报业中心,充沛的文教资源优势,Page - 15 -,政府推力,提升拉力,人气集聚 潜力,产业表现力,地区发展潜力的定义,规划导向,政府投入,信心指向,自然优势,区位优势,交通优势,文化优势,教育优势,人数,构成,房地产,商业,服务业,商贸物流,2.5产业,区域内力,投资环境,居住环境,宣传推广,政府效能,Page - 16 -,对地方政府仍有改进的期望,
13、图：南湖新区地方政府需改进的方面,办事效率和完善公共配套服务是地方政府需要继续投入、不断改进的方面。但在税费优惠方面则需要在相应的政策规定框架内进行，不是无原则的降低。,在既定的国家政策范围内，结合地方条件适当考虑,Page - 17 -,南湖新区作为开发区运作，管委会是其管理部门，工作效率较当地一些政府部门更高，但还要从本质上进行公司制的运作才行。,人员素质,激励机制,治理制度,客户,管委会,利润增长导向 规范和效率,对领导的激励 创新和改革的激励,一线招商人员 后台管理人员,公司制运作提高政府效能,Page - 18 -,南湖新区的发展脱离不了嘉兴城市发展的大环境，因此南湖新区要做好定位，
14、放在嘉兴整个城市的背景下进行合理规划，紧密结合周边地区的功能定位和经济辐射，形成优势最大化。,现状,嘉兴城市集聚功能不强，中心地区发展繁荣度不足，城市副中心的形成和发展还需要一定的时间； 嘉兴市区的中心地位尚未凸现，周边县镇经济发达，县镇居民还没有形成往市内“移居”的强烈愿望，而是更愿意移入上海或杭州等大城市； 嘉兴在长三角地区占据了黄金地位，目前处于投资高地的盆底地位，未来有很大的发展空间,建议,除了依靠主城区的自然辐射作用，应结合周边开发区、工业区的发展，立足于生活配套功能的发挥； 发挥南湖新区的教育资源优势以及良好的居住环境，营造出吸引周边县镇居民入住的良好氛围； 发挥大城市的卫星城作用
15、，要有服务意识，主动与上海、杭州等大城市相关部门做好对接，形成良好的信息和资源共享局面，可从旅游休闲会务渡假等方面突破,政府效能提升也表现在地区的和谐规划和发展,Page - 19 -,图：投资者认为区域发展要素期望和实际能达到的程度,非常完善,比较完善,有较大改进,投资环境预期：人口、科教文卫、自然环境将与预期差距最小,Page - 20 -,投资环境中配套、土地成本、消费水平及政府效率亟需改进,Page - 21 -,图：居民认为区域发展要素期望和实际能达到的程度,非常完善,比较完善,有较大改进,居住环境预期：规划设计、文化设施、人口数量与期望差距最小,Page - 22 -,居住环境中交通、教育、医疗、环境等亟待改进,Page - 23 -,图：居民最近一年去南湖新区的状况,图：投资者最近一年去南湖新区的状况,在受访居民中，主要是嘉兴市区的居民最近一年经常去南湖新区，同时有一半多嘉兴周边受访居民没去过南湖新区。在表示知道并了解南湖新区的受访投资者中，也只有30左右的人经常去南湖新区。作为一个新开发区域，南湖新区还要加强对外宣传和活动联系。,南湖新区仍需加大宣传,Page - 24 -,南湖新区的开发建设不仅仅是一个地区的发展，它更应当作为一个城市营销的工作展开。,图：城市营销诱至产业发展的良性循环,
