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1、The World Bank Financed Hunan Urban Development Project 世行贷款湖南城市发展项目 NCB土建合同的 管理问题,本次讲座的目的,（1）：了解NCB土建合同的基本内容； （2）：正确理解NCB合同的条款； （3）：搞清楚支付报账的程序并会填写所要求的表格； （4）：通过案例分析，在工作中避免出现常见的错误； （5）：作为项目监管机构，了解需要 管理什么； （6）：作为业主的管理人员，了解需要管理什么； （7）：了解合同关闭的程序和资料。,合同的一般概念,（1）合同的定义 有法律约束力的协议（a legally binding agreemen
2、t） （2）基本要素 甲、乙双方 条件（义务、责任、风险和报酬等）被双方接受,合同管理的目标,保证合同双方按合同的规定履行各自的义务，主要包括： 工程按合同规定的时间、价格、质量完成； 所有应该支付的款项均按时支付。 合同双方履行其他义务。,NCB土建合同的管理,由什么人来具体负责达到合同管理的目标？- 项目监理。 项目监理的双重职能： 作为业主的代理（Agent）来管理合同的执行（业主花钱雇来的）； 作为独立的评估者（Assessor），Valuer以及 Certifier。 在执行第一种职能时，他要对业主负责，并执行业主的指示。在执行第二种职能时，尽管项目监理与承包人没有合同关系，但他有保
3、护承包人和业主双方的利益的职责（Exercise a duty of care），这样他必须公平、公正，不偏向任何一方。,项目监理的权力 由合同赋予,合同赋予了项目监理的具体权力和责任： 项目监理是合同中除了甲、乙签约者双方以外唯一一个专门定义的一方； 如NCB土建合同GCC中定义项目监理为“合同专用条款中注明的人其职责为负责监督实施工程并管理合同”。 项目监理的具体任务包含在合同文件的相应条款里。,项目监理的权力 现实情况,目前国内的现状： 业主实际上履行了一些项目监理的权利； 项目监理也有很多顾虑。 但不管怎样，都要以合同文件为依据。下面谈谈怎样正确理解合同条款。,NCB土建合同文件的组成
4、,NCB土建合同：1、合同协议书2、中标通知书3、投标人的投标书4、合同专用条款5、合同通用条款6、技术规范7、图纸8、工程量清单9、各同专用条款中新列的组成本合同的其他文件其他类型的合同如ICB土建和设备供货+安装合同与此类似。,合同协议书,合同协议书一般要明确一下内容：合同的双方，和合同之目的； 合同双方已审阅过合同文件，了解并同意合同的内容；以及 合同的生效条件和生效日期。,合同通用条款,合同通用条款一般要明确一下内容：合同双方的一般性权利和义务，如： 业主指定项目监理监督工程的实施，并要求承包人按时、保质和保量地完成工程；同时，业主有在承包人按时、保质和保量地完成工程时及时支付工程款的
5、义务。,合同专用（特殊）条款,合同专用条款（或称特殊条款）目的是：明确合同双方就执行本合同而特别达成的权利和义务条款，如：合同的边界条件，如工程位置，项目监理，合同工期，通用条款中未明确的事项等等。,技术规范,合同技术规范（或称合同技术条款）的目的是明确合同的工作内容、技术要求和标准、工作程序、和计量与支付条件。就土建合同而言，合同技术规范也为项目监理提供了一个监理手册/依据。在国内土建合同的技术规范中，这一功能往往被忽视。例如，土建工程中关键的质量监控点应至少有项目监理在场的条件（以及ITP的要求等等）往往就没有在技术规范中充分地反映出来。,工程量清单,工程量清单 Bill of Quant
6、ities（BoQ）的目的是建立一个投标时报价的基准和合同支付的依据；但除此之外，还具有以下功能：合理地划分合同风险； 作为合同技术规范的章节大纲；并 将合同条款与技术规范和合同的其他部分有机地联系起来。,正确理解NCB土建合同的通用条款,一般来说，合同的通用条款包括以下几大部分： ）定义 ）风险分担和责任义务 ）工期 ）质量 ）费用 ）争端解决程序和仲裁,正确理解NCB土建合同的通用条款,定义： “业主”、“承包人”、“项目监理”，不能使用其他名称。 合同文件的组成以及优先次序（解决合同文件相矛盾的条款很有用）； 开工日期和预计竣工日期：是在专用条款中注明的二个日期。（定义中还注明：“开工日
7、期不一定是现场占用日期”） 语言和法律 日（天）：日历日（天） 计日工,正确理解NCB土建合同的通用条款,责任和风险： NCB土建合同中承包人的风险很大，因为GCC12 条规定“只要不属于业主的风险均为承包人的风险”，而且没有一个专门的“不可抗力”条款（只在业主的风险里提到了“战争和放射性”）。,正确理解NCB土建合同的通用条款,工期控制：进度计划的批准与更新（GCC 28） 为什么要项目监理审批？ 审批时考虑哪些因素？ 延期问题： 项目监理有权对由于业主原因造成的延误延长合同工期； 延期既是公平对待承包人，也是对业主利益的保护； 但延期并不能自动成为费用增加的理由，必须各案处理； 误期赔偿：
8、a) 业主直接损失的客观估算；b) 最好有上限。 完工证书： 合同结束： 缺陷责任证书 和 最终支付证书,正确理解NCB土建合同的通用条款,质量控制： 质量控制应依据合同技术规范和其他国家/地方标准的具体规定； 通用条款GCC 34条给了项目监理检验承包人施工质量的权力； 特别应注意的一点（GCC 35.1）：如果业主/项目监理对某一部分已完工的工程质量有疑问，可以指示承包人进行技术规范里并没有要求的试验（以核定某一部分工程是否有缺陷）。如果这样的试验结果表明的却存在缺陷，那么承包人将承担一切与此有关的费用；否则如没有缺陷，则业主承担试验费用。 缺陷责任期（DLP） 在项目监理规定的时间内修复
9、缺陷，否则可以由第三方修复，并由承包人支付费用。,正确理解NCB土建合同的通用条款,计量与支付： NCB的GCC中并没有说明由谁来具体测量已完成的工程量，只是规定了以下原则： 按工程量清单中的单价和实际完成的数量来支付承包人； 承包人每月提交含有已完成工程价值估算的月报； 项目监理要证明承包人的完工价值； 已完成工程的价值由项目监理决定。,正确理解NCB土建合同的通用条款,计量中常见的问题： 实际完成的工程量是什么意思？ 技术规范中的计量原则 数据错误 项目监理的责任心（检查、核实、签字、依据） 表格的格式问题（下面将会单独讲解）。,正确理解NCB土建合同的通用条款,单价和价格调整： 固定价V
10、S公式法价格调整（GCC 47条） a) 固定价，b) 可调价。调价公式： P=A+B * Im/IoIm: 现行价格指数 Io: 开标前28天的价格指数 3 使用调价公式的一些常见困难,正确理解NCB土建合同的通用条款,计日工的使用： 小额工程； 项目监理的书面指令； 完成的工程量按规定的表格纪录，并且有项目监理的签字。 计日工可用以进行： 小额变更； 小额补偿事件的支付。,正确理解NCB土建合同的通用条款,变更和补偿事件 几个原则： 不能通过变更来修改原合同条款（这样的变化只能通过附加协议来进行）； GCC 45条定义了十二条“补偿事件”； 对于任何事件，如果承包人提前通报就不至于增加费用
11、，而承包人没有提前通报，则承包人不能得到该额外的费用补偿； 承包人不能主动提出变更，除非（1）提出的合理变更能够在满足技术要求的前提下减少合同造价；（2）如果不变更，则会造成质量风险或安全隐患。 变更的目的不能仅仅是为承包人提供 施工的方便。,正确理解NCB土建合同的通用条款,变更和补偿事件 价格的确定： GCC 41条规定： 须先由承包人报价； 项目监理评估； 如不能接受，则项目监理有权对报价进行修改； 再发正式的变更令执行变更； 在紧急情况下，可以不经承包人报价便先执行，而费用按补偿事件处理。,正确理解NCB土建合同的通用条款,变更和补偿事件 资料的编写： 书面体现出变更事件的起源、决策、
12、费用申请、审查、批准、执行等一个完整的过程； 书面体现变更事件的原因和必要性 最主要的是：为什么一定要变？如果不变能不能达到设计意图？ 书面体现变更事件的合理性 最主要的是：在做出变的决定后，这样变从经济和技术上是不是最合理的？ 书面明确变更事件的性质 最主要的是：实施所确定的变更方案后是否应该给承包人进行额外支付、以及是否应该给承包人延长工期？ 书面体现变更所涉及的工程量、单价和金额。 项目监理的审查：书面体现审查的记录和结论（包括对工期、合同总价的影响）。,正确理解NCB土建合同的通用条款,争端的解决程序：1、项目监理先进行评估并出具意见（如果争端是甲、乙双方之间的）； 公平、公正 尽量平
13、息争端2、提交调解小组3、提交仲裁4、中国特色的条款GCC26.4还要求双方在仲裁前将争端提交省、市、自治区政府或主管部委寻求解决。,合同管理任务检查清单（一）,一、开工前的准备（项目监理） 现场办公时是否准备了一套签了字的合同文件？（包括图纸） 监理小组的人员和设备是否齐备？ 项目监理的各位现场代表是否任命？具体权力和指责是否明确（书面）？ 承包人是否已提交下列资料？ 施工计划 现金流计划 施工方案 保险证明 卫生和安全计划 履约保证金 开工令是否已发？开工日期与原计划比较有无对竣工日期产生实质影响？ 合同是否要求承包人提交QA计划？ 承包人有没有提出分包某些工程？ 施工现场内以及周围建筑物
14、的联合检查是否已经进行？检查是否已经被核实？ 业主的责任是否已经履行（如提供施工图、征地、取土场等） 项目开工所需的批准手续是否已完成？,合同管理任务检查清单（二）,第一次会议： 确认双方的人员任命，并介绍 确认通讯/交流的规定（谁、什么时候、紧急情况下的联系方式等） 确认现场设施的布置（水、电、办公室、仓库等） 回顾并确认一些规定（噪音标准、施工时间、环境保护等） 确认业主需提供的资料的最后期限 确认安全规定和措施 确认今后例会的时间、地点和参加人员 根据具体合同情况，增加其它内容。,合同管理任务检查清单（三）,安全与环境、职业健康问题（一） 合同里要求的安全规定是否明确？是否还需要执行其他
15、规定？ 承包人是否在现场和办公室明示了安全规定、准备了安全设备？ 承包人是否准备了完全手册和应急措施？项目监理是否审查过？ 现场人员是否执行了安全规定并使用安全设备？ 承包人的保险是否满足合同、是否合理？ 承包人是否对其分包人进行了安全培训？ 有没有建立事故报告系统？ 有无必要请防火机构的专业人员来现场进行评估？ 下班后的紧急联络方式 安全教育资料是否摆在承包人的现场办公时和住处？ 承包人在现场有无急救包？ 承包人过去的安全历史是否清楚？ 是否在每次例会上检查和讨论过安全问题？,合同管理任务检查清单（四）,安全与环境、职业健康问题（二）： 合同里规定的环境保护措施和要求是什么？ 承包人是否在执
16、行？ 项目监理有无检查和记录？ 记录和结果有无向业主报告？ 承包人有无职业健康方面的问题（如提供厕所、食堂卫生、住宿的基本条件等），有没有应该向业主反应或值得注意的问题？,合同管理任务检查清单（五）,现场记录和报告： 会议必须有书面纪录，并得到业主和承包人的签字确认； 建立完整的文档系统，并有专人负责管理； 定期拍摄并保存照片、录像等资料（必须有日期、位置、说明、时间等信息，有系统的存档） 气象资料是否有存档？ 其他资料的保存（现场记录、建筑、人员、机械、计量、支付、收据/发票、报告、计日工、安全纪录等），并规定好统一格式，包括电子文档的管理。 与承包人确认承包人将提交报告的格式； 与业主讨论
17、并确认项目监理向业主提交的报告格式和频率。,合同管理任务检查清单（六）,质量控制： 阅读合同文件（特别是技术规范）和图纸，在现场保存一套技术规范中列出的国家/地方规范； 检查图纸上的不一致之处和遗漏； 根据技术规范列出所有要求的须经项目监理批准的工序（Hold Point）以及项目监理应进行的检查和试验，并依此编制检查计划（包括人员和设备需求） 检查是否需要聘请外部试验单位？ 建立一套检查、记录、检验承包人提供的施工材料的体系； 检查放线基准点 检查承包人的施工方法（在开工前进行，并考虑环境、安全因素） 检查承包人的“检查试验计划”（ITP） 根据合同要求，是否有必要检查承包人在（QA）质量体系方面的工作（如QA计划、QA系统在本项目的应用等） 定期总结质量控制结果，项目监理应定期与其现场人员讨论和考虑提高。,
