张江科学城产业园区政策

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1、新增 920 万方住宅，一平方都不卖：张江科学城的底 气何在？ 雄安新区的思路，为试图建立“科创中心 “的城市提供了新的思路。 8 月 21 日， 上海张江科学城西北片区及国家实验室控规发布。 这是上海市张江科学城建设规划 的进一步落实。在上海张江科学城的规划中， 规划范围内新增住宅建筑面积约920 万平方米，其中 890 万平方米用于租赁住 宅，满足科学家和科创人才需求；就地动迁安置房不超过30 万平方米。也就是 说，920 万平米的规划内，一平方的商品房都没有，建设信心由此可见一斑。 张江高科总经理葛培健告诉中国证券报记者，张江高科从2014 年开始就转型 “ 科技投行 “。张江高科将与金

2、融机构和科技企业一起，共同营造张江科学城的创 新生态。 西北片区及国家实验室控规发布 张江西北片区北至龙东大道、西至罗山路、南至高科中路、东至金科路，根据张 江科学城的建设要求， 西北片区将推进科技与生活协同发展，重点构建“产业功 能、公共生活、金融交易”等三大中心和 “国际孵化器、 人才公寓”等两大服务， 建成以科技研发、科创金融、创业孵化、公共服务等功能为主体的“科技商务社 区”。 张江西北片区整体规划结构为“一框三片、双核双轴”的布局结构。“一框”是 指沿西北片区核心区域形成如“画框”一般的绿色公共空间。“三片”:即科创 综合服务区，科技研发产业区，生活服务配套区。 “双核”是结合张江艺

3、术公园区域绿色空间，嵌入公共服务配套设施， 形成集自 然景观和公共服务于一体的科创金融服务核;提升传奇广场能级，形成为周边人 群提供完善商业服务的地区商业服务功能核心。 “双轴”是指沿祖冲之路增加沿街公共服务设施，形成集商业、文化、产业服务 等多项功能的公共服务轴;于科创综合服务区形成以科创金融、商业服务、科研 孵化相关配套为特色、公共开放空间南北贯通的科创服务综合轴。 国家实验室单元位于张江科学城的西北区域，是张江建设较早， 成熟度较高的区 域， 聚集了一批高等院校、 国家级科研院所、国际顶级研发机构与大科学装置等。 国家实验室单元规划定位为科研社区单元，以科创研发为主导功能。 该单元作为

4、张江国家实验室选址所在区域，为科学城建设的重点区域之一，需落实多个 “四 个一批”近期重点建设项目，包括上海光源二、三期、华夏中路 (罗山路 -申江路 ) 两侧绿带、川杨河两岸绿地等多个项目。 张江科学城呼之欲出 上海市政府近日正式批复原则同意张江科学城建设规划。其中明确，张江科学城 规划总面积约 94 平方公里，将以张江高科技园区为基础，转型成为中国乃至全 球新知识、新技术的创造之地和新产业的培育之地，现代新型宜居城区和市级公 共中心，世界一流科学城。 张江科学城将围绕“一心一核、多圈多点、森林绕城”的布局结构，规划教育科 研用地比例不小于21% ，新增住宅建筑面积约920 万平米，其中 8

5、90 万平米用 于租赁住宅。除近期实施和规划新增的4 条轨交线外，还将控制预留5 条轨道 交通通道。 作为张江科学城建设重点的“四个一批”项目近日备受关注，“四个一批”58 个重点项目包括 :一批大科学设施项目 (上海光源二期、硬 X 射线自由电子激光装 置等)，一批科技创新项目 (张江国际创新中心、 4 个创新创业集聚区等 )，一批城 市功能项目 (张江科学会堂、国际社区人才公寓)，一批基础设施和生态环境项目 (轨道交通 13 号线、未来公园等 )，到 2020 年基本形成综合性国家科学中心基 础框架目标。 但也有在张江工作的人士担心， 大量引入人口短期内会对城市基础设施、公共服 务提出很大

6、的考验。 此外，张江科学城内只租不售的房地产政策也会给上海的房 地产市场带来更多变数。 住房和户口成了阻碍 “张江男 “扎根张江 ,乃至上海的现实障碍。除此之外,在上海 张江科技园区内 ,上海本地的明星高科技企业并不多,都是国际大公司的 “分店“,或 者是北京、深圳大公司的 “分店“。实际上,中国前 20 名的科技企业已经被北京和 深圳包揽 ,在科研产出数量上排名全国第二的上海却没有自己的明星科技企业。 科技投行蓝图 像雄安新区这样的国家级科创中心， 会让企业在没有房租地价的负担下快速发展。 雄安将是一个不靠房地产为支柱的城市。此外，在教育、医疗方面，国家也会投 入非常多资源来解决科技人才的后

7、顾之忧。 实际上，曾以房地产运营管理为主业的张江高科从2014 年就已经开始向 “科技 投行“的方向转型。 据张江高科总经理葛培健介绍，截至2017 年 3 月,张江高科对外投资项目规模 为 37.89 亿元，累计投资创业投资类项目99 个(含直投和委投 )。其中，已上市 企业 26 家(包括完全退出 8 家)，预披露企业 2 家，拟上市企业 12 家，改制企 业 1 家。 2016 年， 张江高科实现投资收益7.97 亿元， 在利润总额的占比已超过半壁江山， 产业投资已不再依附于园区产业地产和资产经营，发展壮大成为独立的第三大业 务板块，并已然成为驱动张江高科战略转型的重要引擎。 “我们对张

8、江科学城很看好啊，产业布局规划都很超前。 “某私募基金合伙人告诉 中国证券报记者， “但是短期炒概念的做法我不赞成。“该人士称。 他管理的资金会沿产业上下游进行投资。比如，他们会和有经验的股权投资公司 合作考察项目。 比如股权投资公司在一级市场投资了张江的科技企业，他们就会 寻找和这家被投资公司合作的上市公司,在二级市场找机会。 某私募基金公司相关人士分析， 上海张江科学城的落地对上海本地科创概念股有 提振作用， 可关注包括张江高科等上市公司,涉及浦东科创中心的相关建设业务。 “ 张江男 “ 的忧心 老吴（化名）在上海张江高科技园区的一家芯片公司工作十多年了。年过不惑的 他有房有车已经是两个孩

9、子的父亲。看着公司去年新进的一批大学生， 老吴感概 , 他们可能没有自己那么幸运了。 “我们公司算是各方面待遇都不错的大企业，薪水不低。即使这样，公司里30 岁以下的年轻人还是不太可能全靠自己打拼在上海买房。只有家里给付首付， 自 己还贷才行。我当年可是一个人赤手空拳来上海的，没问家里要钱。“老吴感慨 道。 他说，在张江， 2010 年以后工作的年轻人大概三分之二无法全靠自己的奋斗在 上海买房。也只有在大公司里表现出色的年轻人才能由公司帮助解决户口问题。 “张江男”已经是百度百科里的词条了。对“张江男 “的白描是：年龄在25-30 岁，单身，至少本科学历，理工科出身，大多从事IT 行业，月收入

10、 5000 元以 上。与电脑打交道的时间远超过与人交往的时间，见到电脑就像见到亲人， 见到 女孩子就会脸红。虽然在上海这座国际大都市,，他们似乎还过着校园生活：三 五好友合租，宿舍与公司两点一线，周末的娱乐就是约同事打游戏、聚餐。 在张江园区 13 万在岗员工中， 80% 大学毕业， 80% 在 35 岁以下， 70% 来自外 地,绝大部分都是这样的 “张江男 “。50% 以上的“张江男 “没有上海户口， 有的甚至 连居住证都没有。 住房和户口成了阻碍 “张江男 “扎根张江 ,乃至上海的现实障碍。除此之外，在上 海张江科技园区内，上海本地的明星高科技企业并不多，都是国际大公司的“分 店“，或者

11、是北京、深圳大公司的“分店“。实际上 ,，中国前 20 名的科技企业已 经被北京和深圳包揽， 在科研产出数量上排名全国第二的上海却没有自己的明星 科技企业。 租售同权 雄安新区的思路为试图建立“科创中心 “的城市提供了新的思路。 有分析人士称， 雄安新区定位科技创新之城：在雄安创办科技企业， 或者迁入的 科技企业， 会享受优惠政策。 提供办公室租房优惠减免等政策。拒绝一切污染型 企业迁入。 以高端科技产业为主。 这也就是为什么选择内陆而不是沿海，因为科技企业只要 有互联网就能办公。 雄安没有商品房， 全部是国家提供的公租房。 持有工作证或者营业执照， 可以按 家庭申请公租房，持有劳动合同可以按

12、人申请宿舍，价格都非常便宜。 紧随雄安新区步伐，经公众意见征求后，张江科学城建设规划 8 月 8 日由上 海市政府正式批复。据预测，张江科学城规划范围内，可居住的人口约70 万， 可提供约 88 万个就业岗位。科学城内部，通过增加住宅,满足 50% 以上的就业 人口居住需求。 规划新增的约 920 万平方米住宅中， 890 万采用租赁模式 ,，满足科学家和科创 人才需求。 规划将进一步打造促进交流的公共空间。鼓励企业、单位打开围 墙，将“道路“转型为 “街道“，形成积极界面。结合川杨河两岸、智慧河未来岛等 地区改造 ,设置丰富连贯的滨水绿地广场和小尺度园林。打造广场、绿地等尺度 宜人的驻留场所

13、。张江科学城将大力提高教育科研、居住、公共服务设施、绿地 等用地比例 ,地上地下统筹规划。 8 月 21 日，张江科学城西北片区及国家实验室控规发布。面积约5.29 平方 公里的国家实验室片区及西北城市更新片区等两个单元控规区已完成批复，上海 市规土局已完成备案。 国家实验室片区将结合国家实验室建设，打造国际一流的光子科学中心和科技创 新核心区。西北城市更新片区面积约4.45 平方公里，通过城市更新实现单一产 业园区向综合城市社区转变。 在规划发布的当天，老吴在朋友圈转发了这条新闻，并写了这样一段评语，“张 江科学城能够真正成功么?简单的基础设施建设就能有一个实实在在的科学城么? 科创中心建设

14、，重要的不仅仅是基础设施建设，更是财税政策，创新精神，民营 经济，科技成果产业化等等一系列条件的形成。只有基础设施， 没有人和企业进 来，都是空谈。 “ 老吴的担心是有道理的。 他从租房到买房，十几年的 “张江男 “体验让他很有感触。 “有钱了 张江男 肯定先买房子，谁傻了租一辈子房子。“老吴毫不掩饰地说， “如 果都是出租房的社区，人员混杂，必然是低档社区，不会好的。你看张江的XX 小区，拆迁房集中地 ,社区、治安都差些。 “ 对于老吴的担心， 张江科技园区的相关人士分析， 恰恰就是目前这种买了房再租 的乱象，没有人管房源，没有人管运营，才会有这种老小区治安差，人员素质低 的情况。以后，由政府和品牌开发运营商来运营的长租公寓或者高端公寓，比如 张江规划的国际化公寓， 面对国际高端人才和科技公司从业者，小区品质和租客 素质反而会远远高出其他区域。所以政府要推出全租用地。