苏州绿地中心推广方案

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1、事业一部 苏州绿地中心项目,苏州绿地中心|泊珑湾 9工作总结,九月工作总结,绿地中心|泊珑湾9月工作内容回顾,网络通栏,易拉宝&楼幅,名片,中秋活动物料,十月推广方案,【总体框架】,Part.1 市场状况简述与判断,Part.3 创新活动把控与执行,Part.2 LOFT开盘热销、泊玺湾蓄客,【总体框架】,Part.1 市场状况简述与判断,Part.3 创新活动把控与执行,Part.2 LOFT开盘热销、泊玺湾蓄客,【宏观市场】,中央实施多项稳微调措施， 保大势稳定，地方政府加大救市动作，房市略有回暖,【苏州房市】,8月住宅成交76.47万方，环比增加10.95%，均价11236元/平米，环比

2、上涨6.84%，量价齐升，自从解除限购，苏州楼市犹如脱缰野马，持续上扬。,http:/,【苏州房市】,8月住宅成交76.47万方，供销比1.13。本月住宅市场供大于求，市场供比平衡，相比上半年，供销比走势趋稳。,8月住宅市场存量854.23万方，出清周期达12.91个月，达到历史高期，库存压力依然较大，价格上涨空间减少。,【苏州房市】,8月苏州办公市场成交165套,成交面积6.01万方,环比增加231.05%，均价18624元/平米,有所上涨。办公市场可售量5089套，100.82万方，出清周期超39个月，去化风险较高。,8月全市办公类产品共成交165套，共计6.01万方。,综合分析：苏州90

3、以上住宅限购解除，8月上中旬表现平淡，下旬成交量直线上涨，住宅市场环比同比双双上扬，量价齐升。商业地产市场企稳回升。同时由于苏州新开工项目多，大部分开发商实施了“低价策略、特价房”放大促销等营销手段后而导致的上涨态势，但由于苏州出清率仍高达13个月，供大于求，房价上涨仍然有限。,【总体框架】,Part.1 市场状况简述与判断,Part.3 创新活动把控与执行,Part.2 LOFT开盘热销、泊玺湾蓄客,【10月目标与计划】,1、LOFT为4.8亿总货量（826套），LOFT开盘热销，以整售为主，分割销售为辅； 2、泊玺湾大平层，开始蓄水，主要以圈层活动和阵地包装为主。,【保指标、造圈层、炒话题

4、】,低迷市场机遇：,特价房促销模式在低迷市场容易被接受，去化较快,10月以圈层活动和阵地包装为主，聚集人气的同时增强客户对项目的认同感，形成口碑传播和热点话题，并加大宣传力度去炒作话题。,10月营销挑战：,苏州 市区 20%,吴江市区、周边乡镇 70%,上海 周边 10%,【客户分布】,本案,客户综合分析,目标客户：中高端投资客户、企业自用客户； 分布区域：吴江、苏州、上海； 年龄层级：30-45岁； 客户职业：企业中高层管理者、私企业主、长三角商人； 客户收入：年薪200万以上； 购买动机：办公、投资； 客户关注：中心区商务、太湖景观、区域潜力、综合配套、绿地品牌。,邻358苏州湾 第一峰,

5、LOFT享有新中心 综合商务体系,【六大中心价值决定LOFT高标准】,358地标高端资源中心 新中心配套服务中心 总部经济商务财富中心 4号轨交交通中心 稀缺太湖资源中心 旅游度假中心,苏州湾 六大中心 价值,摩天汇,【LOFT案名】,【LOFT定位语】,世界500强 摩天商务集群环太湖稀贵资产,定位属性：区域价值唯一、产品价值稀缺、投资价值可观,【整售LOFT自身价值梳理】,LOFT 750-900户型，5.4米层高，空间阔绰， 入户大厅层高10米，酒店式入户，彰显王者气度。 直面尽享2250万方一线太湖景观稀缺资源,750-900企业总部经济中心，世界500强摩天商务集群 坐拥苏州湾CBD

6、核心、总部地标集群、世界级旅游度假资源、双轻轨 综合商务配套服务，其自身特性和区域资源优势， 开创了东太湖的全新的可商务、可投资三位一体功能模式。,【产品解析1商务优势】,世界500强 摩天商务集群,苏州湾摩天地标，稀缺5.4米LOFT，环太湖稀贵资产,5.4m,买一层住宅,送一层办公,【产品解析2投资优势】,苏州湾地标LOFT，5.4米层高，买一层得两层,总裁商务舱 环太湖稀贵资产,苏州湾摩天地标，稀缺5.4米LOFT，商务新时空,整售LOFT如何推广、销售？,行业协会及商办联盟：由于整售LOFT面对的客群集中于吴江，且职业多为私企业主，而整售LOFT更多的功能是投资和办公，通过行业协会和商

7、办联盟进行推介更容易达成销售。,圈层营销,LOFT产品客户面向苏州及长三角区域的最顶级客户，根据他们的生活轨迹，精准拓客。,机场,高档商场/奢侈品店,百万级豪车4S店,商会/行业协会,高档俱乐部,五星级酒店/别墅区,7：00AM,22：00PM,5A级写字楼,泊玺湾精品手册投递,拓客渠道,配合物料和媒体,机场灯箱,奢侈品店广告,4S店广告位,泊玺湾精品手册投递,圈层活动,圈层活动,高尔夫球会,圈层活动,渠道拓客,【散售LOFT自身价值梳理】,LOFT 40-92户型，5.4米层高、买一层得两层， 立体式空间，多功能组合，租售灵活。 入户大厅层高10米，酒店式入户，彰显王者气度。 直面尽享225

8、0万方一线太湖景观稀缺资源,40-925.4米LOFT产品，作为摩天商务集群系列产品， 坐拥苏州湾CBD核心、总部地标集群、世界级旅游度假资源、双轻轨 综合商务配套服务，其自身特性和区域资源优势， 开创了东太湖的全新的可商务、可居住、可投资三位一体功能模式。,再看看LOFT竞品比较,5.4米，买一层得两层 200%实用率，100%的回报率 商、住、投资，多种需求,【散售LOFT差异化核心价值点】,对比竞争对手分析出，本案5.4米占强大优势， 而当前政府已不再批准层高5 米以上产品， 5.4米等于买一层送一层，因此 “性价比”是本案核心优势。,针对不同区域的投资客，采用不同的策略，综合考虑推广成

9、本和效果，以使成本效益最大化。,线上推广：以广播、户外、短信、电游为主； 线下推广：以活动、巡展、海报派单、网络、房多多拓客、写字楼电梯为主；,媒体渠道铺排,大平层最大疑难点：由于大平层这类别墅在吴江比较少、自身环境优势不明显，产品比较另类、个性、总价单价高，而吴江客户意识传统等矛盾因素，导致客户接受度不高。,大平层如何入市、推广？,由于本案大平层面积、单价总价、客群与传统别墅比较接近，形成了较大竞争，因此在推广上，我们必须找出大平层与传统别墅的核心差异，建立独特的项目形象气质，让市场耳目一新、区隔一切竞争对手。,竞争与区隔,第一部分 传统别墅与大平层产品差异,（差异分析、建立调性、属性定位）

10、,由于本案与传统别墅有较大竞争性，因此，通过对比找出两者之间的差异，建立核心竞争力，树立调性。,传统别墅一般在郊区，而本案大平层在新中心区，形成地段资源差异、产品类型差异。,传统别墅客户,大平层客户,优劣势比较,6、资源差异,2、景观差异,5、休闲差异,4、商务配套差异,3、身份差异,1、地段差异,位于郊区，发展小,12.5规划苏州新中心，发展大,在郊区，不临地标,紧邻358地标,一般没有商务配套圈,尽享新中心区商务配套体系,难有3大公园,同享3大公园,楼层低，看不到湖,楼层高，纵览360太湖全景观,难有旅游度假区资源,尽享苏州湾旅游度假带资源,传统别墅客户,大平层客户,区域对比,6、品牌差异

11、,5、产权差异,4、产品稀缺差异,3、智能化差异,2、装修差异,1、户型差异,一般为6.4米面宽,比别墅面宽1米，视野开阔,一般不含装修,赠送全屋约6000元/精装,智能化传统,引进先进的智能化系统,传统别墅多、竞争大,苏州湾新中心唯一湖景大平层,买别墅客户认为 大平层为40年,独享70年产权（一般大平层为40年）,无世界500强品牌,唯一世界500强房企绿地集团,传统别墅客户,大平层客户,产品对比,12大核心价值总调性：,大规划 12.5规划-新中心,大配套 一站式综合配套,大身份 358地标形象,大休闲 三大市政公园,大度假 旅游度假区设施,大品牌 世界500强绿地,大景观 360一线太湖

12、,大智能 众多先进智能化,大产权 70年产权,大格局 大尺度空间户型,大奢装 送全屋精装修,大价值 大平层稀缺产品,外部价值差异,内部价值差异,区隔其他对手核心差异气质：,世界湾区+天际视野+王者行宫,世界级湾区 天幕行宫,产品定位,第二部分 传统别墅与大平层客群差异,（差异分析、建立调性、推广主题）,传统别墅客户,大平层客户,客群综合比较,5、生活方式差异,4、关注点差异,3、喜好差异,2、事业差异,1、性格差异,思维保守、低调内敛,思维超前、彰显、豪放、大气,由经理人打理企业,努力扩展企业、到处应酬、找商机,看政策、经济、古玩,看财经节目、爱炒股、奢侈品,淡定心境、喜好与家人聚会、垂钓、品

13、茗、旅游度假,激情心情、喜好与朋友玩乐，游艇、冲浪、派对、酒会、泡吧,关注私密社区院落生活、花园式户型，喜好生态、亲近自然，喜爱花草树木,关注开阔的山水景观视野，奢华精装户型，喜好科技智能，星级酒店至尊服务,传统别墅客户,大平层客户,客群较大差异,尽揽无边际的太湖,云端之上的境界,精神层面,358地标气质,大平层气质,客户气质,对位,符合客户的 掌控欲、宽胸怀、高智慧、大世界观,顶级商务服务,超现代建筑风格,宽景奢装智能户型,符合客户的 高品位、大格调、大享受,物资层面,大人物、大身份、大气度、 大智慧、大世界观,客户调性、定位,世界籍 贵重资产玩家 影响世界的风云人物,世界澎湃尽一湾,推广主

14、题,世界级平台 多元化顶尖生活 稀缺资源唯一性,整体形象：世界级湾区天幕行宫,产品价值：天际生活视野,针对不同区域的投资客，采用不同的策略，综合考虑推广成本和效果，以使成本效益最大化。,线上推广：以广播、户外、短信、影视片贴片、高铁杂志、机场广告位为主； 线下推广：以活动、巡展、海报派单、网络、房多多拓客、写字楼电梯为主；,媒体渠道铺排,泊玺湾产品客户面向苏州及长三角区域的最顶级客户，根据他们的生活轨迹，精准拓客。,机场,高档商场/奢侈品店,百万级豪车4S店,商会/行业协会,高档俱乐部,五星级酒店/别墅区,7：00AM,22：00PM,5A级写字楼,泊玺湾精品手册投递,拓客渠道,配合物料和媒体

15、,机场灯箱,奢侈品店广告,4S店广告位,泊玺湾精品手册投递,圈层活动,圈层活动,高尔夫球会,圈层活动,渠道拓客,第三部分 大平层解决策略圈层营销,整合绿地500强力量，打造苏州湾顶级圈层,建立苏州乃至长三角首个上流社会圈层，为客户带来资源、人脉、财富的新圈层。 上流社会圈层不是体现在物质上，而是高端人文的传承。绿地有实力、有品牌、有人文可以形成引导。 绿地可以为他们建立一个真正的圈层，而非普通的客户会。 锁定大客户群体，由此圈层为核心进行营销。,以泊珑湾别墅老客户为基础建立项目客户会，为大平层圈层蓄客以及活动邀约建立条件。,客户会名称建议,湾流汇,资源圈层：人脉圈、财富圈、社交圈，事业与家庭双

16、赢 人文圈层：房地产不是很久的，但文化却是很久，为下一代留下可传承的人文理念 玩家圈层：累积一定财富之后对人生的淡定和从容，更希望自我价值的高度实现,备选名,湾岸俱乐部,泊爵会,绿地CLUB,圈层活动建议,第四部分 大平层解决策略阵地包装,围挡、户外塑造大平层高端生活方式,第五部分 大平层解决策略话题营销,通过话题营销，在吴江乃至大苏州引起话题，形成口碑传播,话题一,拍出你眼中的#苏州最美售楼处#,10月安排的圈层活动集中在几个周末的傍晚，每个周末晚上售楼处开启 全息灯光秀； 客户关注苏州绿地官方微信，拍摄售楼处照片转发到朋友圈并且将照片 发送给官方微信，即可参与评选活动； 一等奖奖励IPhone6一部，其余奖品待定。,话题二,私人飞机看样板房+环游太湖,通过湾流汇一系列高端活动形成口碑传播 通过线上、线下媒体炒作吴江#私人飞机看房#,Part.1 市场状况简述与判断,Part.3 创新活动把控与执行,