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1、 区块链在商业房地产领域 的应用这里是未来!区块链技术如何促进商业房地产租赁，购买 和销售？区块链技术在房屋租赁中的应用10 机遇 I: 优化物业搜索12 机遇 II: 促进租赁前物业调查14 机遇 III: 方便租赁以及以后的物业和现金流管理16机遇 IV: 促进智能决策17机遇 V: 透明和相对费用较低的物业管理19 机遇 VI: 推动更高效的融资和付款22 认真对待，做好准备25 可以思考，质疑，但不要视而不见26 结束语“区块”里的新技术商业房地产(CRE)行业在很多运营方面的保密做得非常好，比如租金水平，物业价格，以及估值等方面，这样才能获得可能的竞争优势。但是，在今天高度互联和数字
2、化的世界里，继续保护原有的运营机密很困难，也有点不切实际。为了响应社会对透明度的广泛需求，创业企业带来的技术进步和去中介化逐渐使得很多信息向公众公开。所以，物业相关信息很多都可以以数字化和文本形式获得。但是，大部分的数字化信息都是存储在割裂的体系中，这导致缺乏透明度和效率，并且很容易出现错误很可能会导致出现欺诈现象。区块链技术一种数字化分布式账本，可以不可篡改地记录和共享信息能够让 CRE 行业解决这些效率低下和不准确问题。跟据 2015 年世界经济论坛对 800 名高管和信息通讯技术领域的专家进行的调查，57.9%的受访者相信到 2025 年全球 10%的 GDP 信息会存储在区块链上。直到
3、最近，区块链作为比特币的底层技术才广为人知。但是，行业企业现在意识到基于区块链技术的智能合约能够在商业房地产领域发挥更大作用，能够潜在地改变商业房地产的核心运营比如物业交易（购买，销售，融资，租赁和管理） 。随着时间的发展，区块链的应用会带来广泛的影响，因为其可以用于公共服务领域比如智能停车，废水，水处理和能源，还可以促进数据驱动型城市管理。本报告中，我们将深入分析区块链技术的价值主张，研究区块链技术在房产租赁和管理以及购买和销售交易过程中的应用。1 商业地产行业是否已经准备好应用区块链技术?商业地产公司投资了很多技术满足其各类业务需要，所以先来理解下图区块链技术的好处还是很有价值的。公司应该
4、评估区块链技术是否有用，在哪些业务中有用，因为区块链技术尤其独特的特性，或许不可能解决目前流程中的每个效率低下问题。区块链技术要成功应用发挥其潜力需要某些先决条件（先决条件见下页图 2） 。一旦公司找到适合应用区块链技术的业务流程，那么公司应该评估成本和收益。这么做，公司也会对现有体系以及商业地产交易中其他主体利用的各类技术和现有系统之间的互操作性进行评估，公司也会从中受益。2图 2: 应用区块链技术的先决条件为什么要在房地产租赁，销售和购买交易中应用区块链？Source: Gideon Greenspan. “Avoiding the Pointless Blockchain Project
5、,” Linkedin, November 24, 2015; Deloitte Center for Financial Services analysis.正如图 2 所示，我们认为在商业房地产核心流程中，租赁和购买，销售交易流程已经适合应用区块链技术，因为这些业务流程可以利用其本身的优势来满足应用区块链技术的先决条件。 34区块链技术如何促进商业房地产租赁，购买和销售交易？区块链技术在商业房地产租赁流程中的应用商业房地产所有者可以应用区块链技术有机会消除在其租赁交易过程中出现的瓶颈(下页图 3):由于房源挂牌系统分散，房源搜索过 程效率较低。耗费时间，主要是线下通过纸质文本进 行尽职调查
6、。管理租赁协议，房产维护和现金流 比较复杂缺乏足够的实时数据影响管理层 决策能力5图 3:在商业房地产租赁交易中应用区块链技术2实地参观检查1通过基于区块链的房源共MLS3谈判签署租赁意向书LOI54使用智能身份系统进行租赁 前尽职调查享系统搜索房产678实时数据分析使用智能合约完成付款自动 化和现金流管理自动化应用 智能合约签署 准备签署协议 租赁协议Indicates steps which could utilize blockchain technology6通过基于区块链的房源共享系统搜索房屋1 房东和租客或其各自代理人可以在房源共享系统（MLS）列出其要求。透明的 MLS 系统 可
7、以让各方根据各自要求看到挂牌的房源。物业访问检查2 代理人会讨论其客户的要求，并安排对房屋进行参观检查。协商并签署意向书3 双方协商条款和交易金额。 租户给房东发出租赁意向书，表示对该房产的兴趣。使用智能身份完成租赁前尽职调查4 使用个人和资产基于区块链技术的数字身份，房东可以对租客进行背景审查，租客也可以 查看此前的交易和房产的留置权情况。准备签署协议5 最终协议，包括所有双方一致认可的条款，可以由双方法律团队准备好并经过确认。应用智能合约的租赁协议6 协议的关键条款可以记录在去快俩你上，这就成为智能合约。智能合约通过比特币钱包或 使用付款接口的银行账户的完成保证金/预付租金付款。然后房东可
8、以将房产交给承租人使 用。交易协议可以在官方进行记录。使用智能合约自动完成付款和现金流管理7 基于协议条款，在完成房屋维修养护费用付款后，根据事先约定的付款方式，智能合约会 将租客付给房东的租金付给房东。 租赁期结束后，智能合约就会将保证金转给房东。7(图 3 续)代表可以应用区块链技术区块链在商业房地产购买和销售交易中的应用目前的购买和销售交易流程非常复杂，而且涉及很多步骤。所以，找到一套房产完成交易非常耗费时间，对于买方和卖方来讲成本很高，这也包括商业房地产所有者或机构投资者。这其中的障碍包括:由于房源数据分散，房屋搜索过程效率较 低耗费时间，主要是线下通过纸质文本进行尽 职调查。由于房屋
9、所有权链条和留置权记录问题，欺 诈风险，必须的尽职调查和繁琐的清算流程 导致房屋保险和相关成本较高。缓慢，费用较高，不透明的融资机制和付款 过程，尤其是在跨境交易中。如果卖方使用抵押融资那么整个交易过程会更加复杂。商业房地产企业可以应用区块链技术简化当前的流程，如图 4 所示。实时数据分析8 区块链上记录了若干付款和交易以及个人，房产和机构的数字身份之后，房东可以使用适 当的分析工具进行实时分析。8图 4: 在商业房产购买和销售交易中应用区块链技术1房产搜索过程2承保和财务评估MLS345房产查看，代理 签署备忘，开始贷款流程 应用智能身份和基于区块链的所人协商有权注册系统进行购买前的尽 职
10、调查。67最后评估签署智能合约销售执行Note: The loan application and servicing steps would be applicable only if mortgage financing is used for purchasing the property.Source: Deloitte Center for Financial Services analysis.9表明可以应用区块链技术的步骤 (图 4 续)房产搜索过程1 买方使用基于区块链技术的房源共享系统（MLS）选出意向购买。承保和财务评估2 根据房产在区块链上的数字身份信息，买方会创建一个租
11、金，持有和成本相关的财务模型。买方决定购买价格。查看房产，代理人协商3 买方:对房产质量进行实地检查，并和同类房屋进行比较。询问经纪人对房产的意见。备忘录和贷款流程开始4 买方和卖方签署备忘录，买方将保证金转入托管账户。买方还向抵押贷款机构开始申请贷 款流程。使用智能身份和基于区块链的所有权登记信息进行购买前的尽职调查5 使用基于区块链的数字身份和所有权登记系统，买方和/或抵押贷款机构可以进行审查包括 环境许可，分区权限，租赁情况，产权明晰等等。 抵押贷款机构也会对买方（借款人）进行尽职调查评估其贷款能力，包括贷款金额，贷款 价值比。最后评估并签署智能合约6 成功地完成尽职调查后:交易主体和双
12、方顾问就会评估并执行买方和卖方之间的智能合约。 买方和抵押贷款机构之间的智能贷款合约和上述买方与卖方之间的智能合约相互关联。7销售执行10抵押贷款机构将销售收入转入托管账户，卖方将所有权转给买方。 买方和卖方之间的智能合约会将托管账户中的销售收入支付给卖方的银行账户，并通知 登记机构将房产所有权转让给买方，同时抵押贷款机构拥有房产的留置权。 注册机构确认了区块链上房产所有权的转移，并且创建一个全新的永久存在的区块，并且 官方认可，不可篡改。 买方和贷款机构之间的智能贷款合约会启动贷款还款流程。代表可以应用区块链技术机遇I:优化房产搜索过程目前的挑战: 由于房源挂牌数据比较分散导致房屋搜索过程效
13、率不高今天，商业房地产经纪人，所有者，租客，以及买方和卖方经常使用多个挂牌服务机构或 MLS获取房产相关数据比如房屋位置，租金，资本价值以及房产其他信息。这些平台都是付费查询的，需要用户缴纳较高的访问费用。房产信息的准确性和详细程度完全取决于经纪人喜好，主要是缺乏标准化的流程和人工干预。这都会导致信息不准确，过时或不完整。并且，搜索过程本身也会效率较低，因为数据通常都是分散在多个平台。所以，房东和租户会出现决策延迟现象，并且对于房源共享系统 MLS 上的信息质量信任程度比较低。区块链的机会:高效可靠的房产搜索基于区块链的房源共享系统 MLS 可以让数据分布在点对点网络中，经纪人对自己提交的数据
14、会有更多的掌控权，随着挂牌房源可以更自由地查看，同时可以增强信任度。这种基于区块链的升级版房源共享系统 MLS 还可以提供房产更详细的信息包括区位，地址，可比租金水平，资本价值，所有权历史记录，租赁详细情况，房产建筑年限，以及具体权属情况。所以，市场参与者可以更低的费用获得更可靠的数据。实际上，德勤调查的高管中，36%的受访者认为效率12（降低成本/速度更快）是应用区块链技术最重要的好处。尽管很多区块链应用尚处于概念测试阶段，但像 Rex MLS 已经开始测试区块链技术在房产挂牌方面的应用（图 5） 。点滴科技资讯智能矩阵 ATMATRIX 10图 5: Rex MLS变革全球商业房地产挂牌区
15、块链类型基于以太坊的公有链开发阶段初始测试完成, 进行下一阶段开发服务供给免费使用多种基于区块链平台的挂牌服务，可以提供用户查看挂牌信息。流程:Rex MLS区块链用户在 Rex MLS 区块链平台上挂牌； 反过来他们获得 Rex 代币奖励。Rex MLS 允许平台用户免费使用 MLS 上 的数据，也可以用 Rex 代币进行交易。13结果增强透明度提高效率和准确度便于查看全球挂降低 交易成本 牌房源Source: Evander Smart, “Rex: Decentralizing and Disrupting Real Estate Listing Services,” BTC Manag
16、er, June 7, 2016; Rex company website.机遇 : 促进租赁前/交易前尽职调查和财务评估目前的挑战: 耗费时间，主要是线下文件形式的尽职调查和财务评估过程在商业房地产租赁或购买和销售交易中，通常大部分时间是花在财务，环境和法律相关的尽职调查活动上，主要是为了评估租金.购买价格。这主要是由于使用纸质文件来证明身份，很多文件都存在不同的地方，并且不够灵活按照各种不同需求进行调整。对于一项房产来说，这其中包括能够证明所有者收入和支出记录的文件，居住文件，租赁，维修和养护相关活动的文件等。这些人工确认过程增加了行政管理工作，也很容易出现信息丢失和错误。并且，涉及到很多第三方服务机构也会延长整个尽职调查过程，还会增加交易成本。最后，如果买方利用抵押或其他第三方融资形式为购买房产进行融资，那么就需要很多尽职调查步骤和文件需要在买方和贷款机构同时备份保存。区块链的机遇: 提高尽职调查过程的效率和准确性商业房地产参与机构应该考虑为房产开发数字身份，跟上不断发展的数字交易发展步伐。正如其名所示，房产的数字身份是一个数字化的识别方式，整合了房产空
