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1、5 号地项目定位建议一 市场研究部分周边楼盘调查及分析1、天鹅花园丽景国际天鹅花园丽景国际是由东营新邦房地产开发有限责任公司建设的。该项目位于东营市东城北一路与东二路交叉路口 （向东 300 米） ， 该项目总用地面积285800平方米，总建筑面积213740平方米，地块内有两处油井，是一个多层与小高层住宅组合的混合项目，属“5 1”带阁楼的多层住宅结构。分期开发，目前四期，一期交房，二期封顶、三期已售罄、四期10 月 22日开盘。面积区间： 104 平米 150 平米，户型配比： 104 平米，两室两厅一卫（15） ，126 平米，三室两厅一卫（20） ，134 平三室两厅两卫（ 40） ，
2、147 平米，三室两厅两卫（25） 。该项目交付标准：毛坯房，结构：属框架结构，立面以高档面砖为主，局部刷涂料变化形式表现。一层设计有车库和储藏室，比例4：6；车库销售价格为：5-6 万/ 个；储藏室 1080 元/ 个起。物业费为： 0.4 元/ 平米（多层），0.7 元/ 平米（小高层）层高： 3 米；配套： 智能化物业管理系统，小区围墙红外线监控系统，出入口管理系统，闭路电视监控系统，楼宇对讲系统，家庭安防及报警系统，背景音乐系统，停车管理系统。室内配套包括铝合金门窗， 彩铝中空玻璃；楼梯间地面贴石材及铁艺扶手，室内地面为水泥砂毛地面，厨房卫生间地面墙面均为毛面，灯具为普通日光灯，开光，
3、插座均已经安装好，地热采暖，并免费赠送太阳能；会所规划部分：面积和功能待定。商业配套：规划有两栋3 层的商业商业楼，物业的周边建有物业管理用房。销售周期及销售进度：销售周期预计将会持续3 年。销售价格：住宅销售均价为2300 元/ 平米。成交客源分析：50% 以上为油田职工，40% 为当地私营业主及企事业职工购买，10% 为外地及投资者购买。周边生活配套： 由于社区临近东营市直经济适用房，周边配套相对比较齐全，油田三中，四中，九年义务教育学校，众成都市广场。项目评价：该项目是东营市东城最大的一个多层在售项目，是一个在政策之后开盘的楼盘，项目临近北一路， 靠近东城市直经济适用房片区，地理位置佳，
4、 该项目的地块内有三处油井，景观设计上对该部分做了细致的处理，将该部分的油井地上部分的机器做了更换，减少了占地面积，也大大的降低了噪音的影响，将这一部分做成了一个类似小品的景观。2、海通骏景楼盘名称海通骏景开发商山东海通地产有限责任公司销售电话8368788 楼盘地址北一路路北，锦华小区对面代理商/ 承建单位胜中建设、 天奇建设、 天华、凯泽楼盘类型普通住宅、小高层楼盘总栋数31 栋物业公司海通物业占地面积9.44886 万建筑面积100600 平米开盘栋数17 栋户数1100 开盘户数（一、二期）600 容积率1.037 结构框架开盘时间05.8.13 工程进度一、二期封顶，三期未开发销售情
5、况 85% 交房标准厨卫精装交房时间一期 06.11 二期 07.5 主力户型90 所占比例40% 销售状况95% 楼层一楼二楼三楼四楼五楼价位2200 2300-2400 2300-2400 2200 左右2100 储藏室998 车库48000-68000 阁楼5：1400 6：1300 户型分析2*2 3*2*1 3*2*2 4*2*2 其他面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数90 230 104-113 150 112-129 150 138-147 72 / / 优惠一次性付款98 折、按揭99 折畅销单位及原因所在地理位置较好，价格适中，户型设计比较合理，东城居住人群工薪阶层较多
6、，房款不超过30 万的，有的客户还是勉强接受，所以面积在100 左右的户型是最畅销的。3、富贵园楼盘名称富贵园开发商富邦地产销售电话8055077 8055099 楼盘地址东城沂河路92 号（怡和家园西邻）代理商/ 承建单位江苏、凉山楼盘类型复式楼盘总栋数6 栋物业公司富邦物业占地面积57000 建筑面积24000 开盘栋数2 栋户数144 户开盘户数48 户容积率0.42 结构框架开盘时间2006.5.2 工程进度全部封顶销售情况30% 交房标准毛坯交房时间2006.7.30 主力户型复式 205 4*2*2 所占比例60% 销售状况占总销售的20% 楼层一楼二楼三楼四楼五楼 +阁价位260
7、0 2600 2600 2600 2060 储藏室1000/ 车库120/ 月租阁楼1650-1750/户型分析2*2 3*2*1 （阁）3*2*2 4*2*2 其他面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数/ / 80-100 40 / / 170-210 80 214 24 优惠一次性 99 折、按揭无优惠畅销单位及原因205 ：大客厅、空间感好，采用动静分离，主要是在东营还没有与之竞争的户型4、凤凰国际楼盘名称凤凰国际开发商东营昌浩房地产开发有限公司销售电话8090666 8090777 楼盘地址东营市东城北一路与东三路交汇代理商/ 处承建单位江苏三兴楼盘类型普通住宅、 别墅、洋房（情景、
8、宽景）楼盘总栋数80 多栋物业公司第一太平戴维斯占地面积420 亩建筑面积28 万开盘栋数40 多栋户数/ 开盘户数1000 多户（ 1、2期）容积率0.8 结构框架开盘时间一期 05.9.22 二期 06.5.10 工程进度一期三、四层二期未动工销售情况80% 交房标准毛坯交房时间一期 07.2 主力户型100 所占比例10% 销售状况90% 楼层一楼二楼三楼四楼五楼价位2700-3000(带院) 2080( 不带院 ) 2200-2360 2200-2360 1980-2000 1880 储藏室/ 车库6.5-7 万阁楼1580 二期无户型分析2*2 3*2*1 3*2*2 4*2*2 其
9、他（ 1*1 ）面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数80-90 100-130 130-160 130-160 40-50 优惠一次性 94 折、首付50% （ 96 折） 、首付 30% （98 折）畅销单位及原因一期所开户型一层有院，客户比较喜欢、层层退台。二期所开户型小户型40-80-90 都有，户型较小价格适中总价较低，迎合了客户的需求5、万达高尔夫花园楼盘名称万达高尔夫花园开发商万达房地产销售电话8058888 8057777 楼盘地址东城莒州路与南一路交汇处代理商深圳安佳置业承建单位桓台、江苏楼盘类型多层、小高层、花园洋房楼盘总栋数16 栋、 500 户（一期）物业公司未定占地
10、面积350 亩建筑面积24 万开盘栋数12 栋户数1500 户开盘户数380 户容积率1.05 结构框架开盘时间05.11.15 工程进度已封顶销售情况30% 左右交房标准毛坯交房时间2006.7 主力户型花园洋房（一层 180）所占比例40% （总户数）销售状况10% （总销售）楼层一楼二楼三楼四楼五楼价位2950 2900 2900 2900 2850 储藏室多层：1080 洋房： 1200 车库未定阁楼/ 户型分析2*2 3*2*1 3*2*2 4*2*2 5*2*2 面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数多层：110 60 多层：120 花园洋房 1366040 160 洋房110
11、180-260 洋房84 优惠一次性 99 折、按揭无优惠畅销单位及原因洋房： 180 。原因：一层赠送花园，开间8.2 米的超大横厅设计，卧室、工人房、多功能室、储藏室功能分区明确、中西餐厅分离使居家生活丰富多彩，大面积外飘窗使室内生活更具情调6、新新家园楼盘名称新新家园开发商山东众成房地产开发公司销售电话8312222 楼盘地址东二路与沂河路交汇处代理商/ 承建单位凉山建筑公司楼盘类型多层、别墅楼盘总栋数24 栋多层物业公司众成物业占地面积208 亩建筑面积10 万余平开盘栋数13 栋户数900 多户开盘户数480 多容积率0.79 结构框架砖混开盘时间2005.9.22 工程进度一期交房
12、、二期封顶三期 420 户未定销售情况89% 交房标准初装修交房时间2006.7.30 主力户型111-120 （3*2*1 ）所占比例35% 销售状况80% 楼层一楼二楼三楼四楼五楼 +阁楼价位2208 2248 2248 2088 2346 储藏室988 车库4.5-5.5万阁楼1080 户型分析2*2 3*2*1 3*2*2 4*2*2 其他面积套数面积套面积套数面积套数面积套数87-96 90 111 121 124-127 80 80 140 144-147 90 / / / / 优惠现房总房款可优惠2000 元/ 户，二期每平方优惠40 元/，另外总房款优惠2000 元畅销单位及原
13、因87-96 是因为面积小房款少，市场存量较少， 纺织厂、 化工厂的工作人员及明月市场的做小生意的对此房型较为认可。111-121 的 3*2*1 房型结构相对较为合理，无浪费面积，且联通公司及东城南区的在此购房的也较多，还有职业学院的教师对这样的房型也较满意7、胜大花园楼盘名称胜大花园开发商胜大置业有限公司销售电话8363999 楼盘地址东二路以西 , 北一路以北代理商无承建单位金辰建设 , 胜利建安楼盘类型多层 , 别墅楼盘总栋数45 物业公司胜大物业占地面积920 亩建筑面积26 万开盘栋数25 户数1600 开盘户数800 容积率0.8 结构框架开盘时间05.1(05.10) 工程进度
14、一期主体封顶二期未定销售情况95% 交房标准厨卫精装交房时间06.5.30(8.30) 主力户型120 平米所占比例40% 销售状况100% 楼层一楼二楼三楼四楼五楼价位1926 1956 1956 1886 1786 储藏室786 车库1556 阁楼786 户型分析2*2 3*2*1 3*2*2 4*2*2 其他面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数82 60 105-120 210 115-140 210 156 20 优惠一次性付款20 元/ 平米 , 按揭无优惠 . 畅销单位及原因所有户型已全部售完, 主要客户群是油田职工. 8、国际新城楼盘名称国际新城开发商胜宏置业销售电话7766
15、966 楼盘地址北一路以北 , 东三路以东代理商无承建单位富海建安 , 广饶天华楼盘类型多层楼盘总栋数27 物业公司胜宏置业占地面积300 亩建筑面积8 万平米开盘栋数27 户数600 开盘户数600 容积率0.8 结构砖混开盘时间未定工程进度部分封顶部分二层销售情况80% 交房标准厨卫简装交房时间07.4 主力户型135 所占比例50% 销售状况90% 楼层一楼二楼三楼四楼五楼价位2100 2280 2280 2000 1800 储藏室900 车库5 万/6 万 /6.5万 / 7 万阁楼930-1080 户型分析2*2 3*2*1 3*2*2 4*2*2 其他面积套数面积套数面积套数面积套
16、数面积套数90 30 110-120 150 135 300 150 120 优惠无畅销单位及原因135 平米三室两厅两卫主要客房群是油田的,135 平米户型设计更合理. 9、金辰聚豪苑楼盘名称金辰聚豪苑开发商金辰建设销售电话8098666/8098777 楼盘地址东三路 509 号代理商无承建单位金辰第一项目部楼盘类型小高层楼盘总栋数8 物业公司金辰建设占地面积建筑面积8 万平开盘栋数8 户数300 左右开盘户数300 左右容积率结构框架开盘时间05.10 工程进度已封顶销售情况75% 交房标准厨卫简装交房时间06.8 主力户型130-150 所占比例70% 销售状况150 型已售完楼层一楼二楼三楼四楼 / 五楼六- 十二楼价位2380 2480 2780 2880-2980 3080 储藏室无车库7.9 万 /个阁楼无户型分析2*2 3*2*1 3*2*2 4*2*2 其他面积套数面积套数面积套数面积套数面积套数130/151/168/171 约210 220-270/185.35 约90 优惠一次性付款97 折,
