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1、沈先生税务筹划房产投资方式选择,第五小组卓越理财,,第五小组卓越理财团队,诚信品质、专业服务,赵军,时圣龙,15%,梁裕智,王友强,葛汝,李光成,何毅,钱娇玲,第五小组卓越理财,,第五小组卓越理财,,客户须知,本税务策划为第五小组卓越理财室根据您所提供材料及目前现有法律法规为您做出的税务处理建议，仅供参考请您根据税收政策变化，及时对现有方案做出调整,第五小组卓越理财,,客户背景,沈先生：多才多艺的复合型人才，近年来采取多种经营的策略创办了甲、乙、丙三家个人独资企业，财务核算制度健全，取得了初步成效。,,客户需求：房产投资办公司方式选择,经过多年的积累，沈先生已经有一些积蓄。但是他是一个事业心比
2、较强的人，最近他准备将自己已使用了10年的房产与一个朋友合作办一个公司。该房产原值为300万元，在投资的具体操作环节，对房产投资问题上，是以房屋直接投入还是以出租的形式参加生产经营？ 如果以房屋直接投资，预计年资本收益率为10%；如果以出租的形式参加生产经营，每年租金可得30万元。那么，这两个投资方案对投资人的收益有什么影响呢？,第五小组卓越理财,,方案一 房屋直接投资 成立有限公司,涉及税目,自有房产投资时： 财税2002191号文件规定：自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。 以房地产投资、联营
3、房地产转让到投资联营企业的，投资方不征土地增值税； 以土地、房屋权属作价投资、入股，被投资方征契税但以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税。,第五小组卓越理财,,工资、薪金所得适用,第五小组卓越理财,,方案一,房屋直接投资，成立有限公司 以房屋直接投资，预计年资本收益率为10%年分红收入3001030万元月收入 300000/12=25000元缴个人所得税 （25000-2000）25-1375 *125.25万元沈先生实际收入305.25 24.75万元资本收益率又称资本利润率，是指企业净利润（即税后利润）与股本（或实收资本，即在工商部 门注册的资金）的比率。用以反映企业运用资本获得收益
4、的能力。,第五小组卓越理财,,成立合伙企业，投资人领取的工资须并入应纳税所得额，只允许扣除每人每月2000元的生计费用，按“个体工商户生产、经营所得”缴纳个人所得税,方案二 房屋直接投资 成立合伙企业,第五小组卓越理财,,个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用,第五小组卓越理财,,方案二,房屋直接投资，成立合伙企业以房屋直接投资，预计年资本收益率为10%年分红收入3001030万元缴个人所得税（3000002000 12）3567508.985万元个人实际收入308.985 21.015万元资本收益率又称资本利润率，是指企业净利润（即税后利润）与股本（或实收资本，
5、即在工商部 门注册的资金）的比率。用以反映企业运用资本获得收益的能力。,第五小组卓越理财,,方案三 房屋出租,涉及税目,第五小组卓越理财,,个人出租财产取得的租赁收入，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费； 由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用； 税法规定的费用扣除标准,第五小组卓越理财,,方案三,房屋出租经营营业税（假设已使用10年房产为商用房）：3051.5万元 城建及教育附加:1.5（73）0.15万元 房产税：30123.6万元 印花税：300000*1=300元 因沈先生以出租的形式参加生产经营，每年租金可得30万元个人所得税：（301.50.153.6-0.03）（120%）203.9552万元 个人实际收入：301.50.153.60.03-3.955220.76万元,第五小组卓越理财,,税务筹划,沈先生的实际收入： 方案一（24.75万元）收益最高 方案二（21.015万元）淘汰 方案三（20.76万元）淘汰建议采用直接投资有限公司方式进行房产投资 综合考虑房地产升值潜力、经营收入的不稳定性等因素，在二者相差不大的情况下，也可根据客户的偏好选择方案 本方案应及时按照税收政策变化进行调整,第五小组卓越理财,第五小组卓越理财,Thank You !,
